Перевод жилых помещений в нежилые

 

 

 

                ФИЛИАЛ НОУ ВПО « САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ИНСТИТУТ 
                ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»

       В Г.  КАЛИНИНГРАДЕ

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине «Жилищное право»

 

на тему: «Перевод жилых помещений в нежилые»

 

 

 

 

 

 

Студентки __ курса Юридического факультета

Группы ____

________

 

Преподаватель

________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Калининград

2014

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………...	с. 3
1. Условия, основания и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение...................................................................................................	с. 4
2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение..……………………….........	с. 11
Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое........................................................	с. 12
Заключение..................................................................................................	с. 14
Список использованной литературы.........................................................	с. 15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение:

С 1 марта 2005 г. был введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации¹ (далее – ЖК РФ), в главе 4 которого урегулирован вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений. Существующий порядок получения разрешения на перепланировку касается только будущих перепланировок, а не уже произведенных.

Кроме того, ЖК РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. В то же время перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие предприниматели задаются вопросом: нельзя ли предполагаемый офис "без перевода" разместить в приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать, что сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, являются ничтожными. Очевидно, что прежде чем начинать использовать жилое помещение для коммерческих целей, необходимо его перевести в нежилое.

Таким образом, тема контрольной работы является актуальной для сегодняшней действительности и интересна с практической точки  зрения.  

1. Условия, основания и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

 

Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок  перевода жилого помещения в нежилое  помещение и нежилого помещения  в жилое помещение в главе 3.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевести в  нежилое можно любое помещение, отвечающее следующим требованиям:

1. Доступ к переводимому помещению  возможен без использования помещений,  обеспечивающих доступ к жилым  помещениям, то есть имеется возможность  оборудовать отдельный от жильцов  вход.

2. Переводимое помещение не является  частью жилого помещения и не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Доказательством использования жилого помещения в качестве места постоянного проживания, в первую очередь, является акт регистрации гражданина в данном жилом помещении как по месту жительства в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. 
 3. Помещение не должно быть частью коммунальной квартиры. 
 4. Право собственности на переводимое помещение не обременено правами других лиц.

5. Помещение (квартира) в многоквартирном  доме расположено на первом  этаже или же помещения, находящиеся  непосредственно под переводимой квартирой, не являются жилыми.

Для осуществления перевода жилых  помещений в нежилые ЖК РФ установил  три исключения из общего правила. Такой  перевод невозможен в случаях, когда:

а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения  либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога (см. ст. 22 Кодекса).

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс предусматривает только два ограничения.

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение  не отвечает установленным для жилых  помещений требованиям или отсутствует  возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства, о которых говорилось выше.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое  помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.)². 
 Следует отдельно отметить, что в нежилое можно перевести жилое помещение, если оно признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). В настоящее время данный порядок урегулирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47)³. В нем закреплены требования, которым должно отвечать жилое помещение, и основания для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с перечнем, установленным в ст. 23 ЖК РФ. Обратим внимание, что данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов⁴.

Порядок признания помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу следующий. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. 
 В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения. 
 Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление  о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

В связи  с тем, что форма заявления  действующим законодательством  не утверждена, соответственно, оно  может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

Заявление можно составить на фирменном  бланке организации с печатью  за подписью генерального директора  или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие  документы на переводимое помещение.

Основным  правоустанавливающим документом на помещение  в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный  кодекс предоставляет собственникам  переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический  паспорт переводимого помещения  (квартиры), а также поэтажный  план дома, в котором находится  данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный  и оформленный в установленном  порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Проект собственник  помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант  необходимо согласовать с органом  местного

самоуправления  по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

б) подготовленный и оформленный в установленном  порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

в) технический  паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

5. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

6.  правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) 

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме вышеуказанных документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. 

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных выше документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. 

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

  В течение трех дней с момента  принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.