Понятие договора аренды

  Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным.

  Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или предыдущих деловых отношений сторон. Акцептом считается также совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте.

  Акцепт может быть отозван. Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным. Будучи полученными, оферта и акцепт порождают определенные юридические последствия для совершивших их лиц.

  С момента получения оферты ее адресатом она юридически связывает оферента. Так, оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки.

 

 

        

2.Момент заключения договора.

Реальные договоры считаются  заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с  момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи в организацию  связи для пересылки покупателю).Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 

3. Место заключения  договора.

  1. Местом заключения договора является то место, которое указано в самом договоре.

  2. Если в договоре не указано место его заключения, то он признается заключенным по месту жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

 

 

 

 

5. Срок договора  аренды. Возобновление  арендных  отношений.

 

Срок договора аренды определяется  нормами:

  1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

  2. Если срок аренды договором не определен, договор аренды  считается заключенным на неопределенный  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен  иной срок для предупреждения  о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный  срок.

  3. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях,  если срок аренды в договоре  не определен и ни одна из  сторон не отказалась от договора  до истечения предельного срока,  установленного законом, договор  по истечении предельного срока  прекращается. Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, считается  заключенным на срок равный  предельному. Как видим, сторонами по договору  аренды предоставлено право самим   определять срок аренды. Однако  стороны определяют эти сроки  с учетом ограничений, предусмотренных  в законе, иных правовых актах,  действующих в соответствии с  Гражданским кодексом РФ. Определённый срок должен быть  установлен в договоре способами,  предусмотренными ст. 190 ГК. Если  срок аренды в договоре не  указан, договор аренды считается  заключенным на неопределённый  срок. В этом случае каждая  из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону за один месяц, а  при аренде недвижимого имущества  – за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок  предупреждения о прекращении   договора аренды, заключенного на  неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

Если ни одна из сторон не  заявляет об отказе от договора, последний  может длиться сколько  угодно долго. В данном случае  речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный  срок, а без указания срока,  т.е. под отменительным условием  расторжения договора по инициативе  любой из сторон. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных  видов имущества. В этих случаях,  если срок договора не определен  и ни одна из сторон не  отказалась от договора до  истечении предельного срока,  установленного законом, договор  по истечении предельного срока  прекращается. Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, считается  заключенным на срок, равный предельному.

 Отношения по аренде  имущества,  особенно недвижимости, носят во  многих случаях стабильный  характер  по истечении срока  договора  нередко возобновляется. Преимущественное  право арендатора на возобновления  арендных отношений на новый срок и определены условия,  при которых оно может быть  реализовано:

    1.Соответствующим правом наделяется  арендатор, который надлежащим  образом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  - использовал имущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения  его состояния, регулярно и  своевременно вносил арендную  плату и т.д. К нарушениям, дающим  признать арендатора ненадлежаще  исполнявшим свои обязательства,  можно отнести те, которые рассматриваются  в качестве оснований для досрочного  расторжения договора по требованию  арендатора. Данный перечень  не является исчерпывающим.

    2.   Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым  другими претендентами на аренду ( во всяком случае  не худших),  что выражено в словах « при прочих равных  условиях». Это может касаться  размера арендной платы, готовность  арендатора принять на себя  обязанности по проведению капитального  ремонта и пр.

   3.Третье условие является новым:  арендатор, желающий продлить     арендные отношения, обязан письменно  уведомить об этом арендодателя  в срок, указанный в договоре, а если он там не определен,  то в разумный срок до окончания  действия договора. Понятие «разумный  срок» следует толковать как  время, необходимое для заключения  договора на последующий период.

  В Гражданском кодексе сохранено  ранее действовавшее указание  о том,  что при заключении  договора на новый срок условия  его могут быть изменены по  соглашению сторон. Это относится  к любым условиям, в том числе  и к размеру арендной платы.  Норма п.3 ст. 614 ГК РФ о возможности  изменения арендной платы не  чаще одного раза в год в  данном случае применяется, поскольку  она касается пересмотра размера  арендных платежей в период  действия договора, а здесь стороны  оформляют новый договор и  не связаны условиями прежнего.

 

Начало и  окончание действия договора.

 1.Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

 2.Стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

 3.Истечение срока договора только тогда прекращает его действие, когда стороны надлежащим образом исполнили все лежащие на них обязанности.

 4.Если не исполнена хотя бы одна обязанность, вытекающая из договора, то он не прекращает своего действия и по истечении срока, на который был заключен.

 5.Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.

 6.Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

 

 

 

 

6. Изменение  и расторжение договора.

1. Основания  изменения и расторжения договора.

По общему правилу  договор должен исполняться на тех  условиях, на которых он был заключен. Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решение суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

 В тех случаях,  когда возможность изменения  или расторжения договора не  предусмотрена законом или договором  и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

    1.при существенном нарушении договора другой стороной;

    2.в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;

    3.в иных случаях, предусмотренных законом или договором . Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на совершенно других условиях.

 В этом случае  заинтересованная сторона вправе  потребовать по суду расторжения  договора при наличии одновременно  следующих условий:

  1.в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

  2.изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

  3.исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

  4.из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (Так, из существа договора страхования вытекает, что он заключен на случай наступления вероятных, но непредвиденных событий, составляющих страховой случай. Поэтому, даже если такие события стали возникать в массовом порядке, это не является основанием для расторжения или изменения договора страхования по требованию страховщика).

  При расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

  Что касается изменения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, то оно допускается по решению суда лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

 

2. Порядок изменения  и расторжения договора

  Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Так, если договор аренды заключен в письменной форме, то его изменение или расторжение должны быть совершены в письменной форме. Если стороны нотариально удостоверили договор аренды, то его изменение или расторжение должны быть нотариально удостоверены.

  Действие сторон по изменению или расторжению договора, осуществляемые по их взаимному соглашению, являются не только сделкой, но и договором, в силу этого они подчиняются общим правилам о порядке заключения договоров.

  Иной порядок установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если это требование опирается на одно из оснований, изложенных выше, порядок изменения и расторжения договора следующий.                

  Заинтересованная сторона обязана направить другой стороне предложение об изменении или расторжении договора. Другая сторона обязана в срок, указанный в предложении или установленный в законе или в договоре, а при его отсутствии в 30-дневный срок, направить стороне, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора:

а) либо извещение о  согласии с предложением;

б) либо извещение об отказе от предложения;

в) либо извещение о  согласии изменить договор на иных условиях.

  Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

 

3. Последствия  изменения и расторжения договора.

  Обязательство по договору изменяется лишь в той части, в какой был изменен лежащий в его основе договор. Остальные обязательства сохраняются в неизменном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. С этого момента стороны лишаются принадлежащие им в силу обязательства прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.

  Если изменение или расторжение договора произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения сторонами соглашения или с момента, указанного в нем. При изменении или расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

  По общему правилу стороны не могут требовать возвращения того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. Иное правило может быть предусмотрено законом или соглашением сторон.

  Если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

 

 

 

 

 

 

7. Ответственность  за неисполнение или ненадлежащее  исполнение договора аренды.

 

  Согласно гражданскому законодательству основной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующе условиям договора аренды и назначению имущества. При этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

 -    Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

 -    Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;