Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс

 

Единый недвижимый комплекс

 

Закон № 142-ФЗ вводит также новый  вид недвижимой вещи – единый недвижимый комплекс. Его определение содержит новая ст. 133.1 ГК РФ.

Фрагмент документа

Свернуть

Статья 133.1 ГК РФ

 

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

 

К единым недвижимым комплексам применяются  правила о неделимых вещах.

 

По большому счету указанное  нововведение призвано упростить проблему оборота и отнесения к недвижимости различных линейных, комплексных  и инфраструктурных объектов, которые могут включать в себя множество отдельных объектов – как движимых, так и недвижимых. Ранее для их оформления необходимо было регистрировать права на отдельные объекты недвижимости. Теперь же собственники получили возможность группировать юридически разрозненное имущество.

 

В то же время нельзя не отметить, что  законодатель сохранил положения ст. 132 ГК РФ, согласно которым предприятие  в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью. В  связи с этим возникает вопрос, как на практике будут соотноситься «единый недвижимый комплекс» и названный «имущественный» комплекс.

«Единые» проблемы учета

 

Изменения, внесенные в ГК РФ, не могут остаться незамеченными для  сферы бухучета и налогообложения. Ведь согласно ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. А поскольку Закон № 142-ФЗ уточнил правовые основы регулирования объектов гражданских прав, налоговые последствия в данном случае неизбежны.

 

Первый и, пожалуй, самый острый вопрос, который сейчас возникает, –  можно ли перенести действующие  правила учета предприятия как  имущественного комплекса к «новоиспеченному»  единому недвижимому комплексу? Судя по всему, ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. И вот почему.

 

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги и т.д. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. То есть предприятие состоит из разных видов имущества, каждый из которых подлежит отражению на соответствующем балансовом счете. В свою очередь единый недвижимый комплекс, наоборот, – неделимая вещь. А стало быть, в соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н) единый недвижимый комплекс учитывается в составе основных средств как один инвентарный объект.

 

Но как тогда в бухучете списывать  стоимость единого недвижимого  комплекса? Ведь в его состав входит и земельный участок, а согласно п. 17 ПБУ 6/01 объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (к коим относятся и земельные участки), не подлежат амортизации.

 

Представляется, что отсутствие правового регулирования позволяет организации самостоятельно выбирать порядок бухгалтерского учета, закрепив его в своей учетной политике. Как вариант, можно учитывать единый недвижимый комплекс пообъектно и применять правила амортизации к отдельным объектам, за исключением земельного участка.

 

Сходные проблемы возникают и в  налоговом учете приобретенного единого недвижимого комплекса. Если учитывать его пообъектно, то нужно следовать общим правилам начисления амортизации, закрепленным в ст. 256–259.3 НК РФ. При этом земля не подлежит амортизации. Если же рассматривать покупку как единый объект, то мы опять сталкиваемся с отсутствием закрепленного в НК РФ порядка списания указанного актива.

 

С одной стороны, раз в состав единого недвижимого комплекса  входит земля, то в силу положений ст. 256 НК РФ данный актив не подлежит амортизации. При этом в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05 по делу № А36-482/2005 сказано, что в отношении основных средств предусмотрено включение понесенных организацией затрат по приобретению (сооружению, доставке и доведению до состояния, в котором эти объекты пригодны для использования) в расходы только путем начисления сумм амортизации. Соответственно, выходит, что у организации вообще отсутствует возможность при расчете налога на прибыль учесть затраты на приобретение единого недвижимого комплекса.

 

Хотелось бы верить, что законодатель такой «подарок» налогоплательщикам сделал случайно. Пока же компаниям  нужно найти выход из сложившейся  ситуации. Как говорится, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. С этой целью опять обратимся к постановлению Президиума ВАС № 14231/05. Из него следует, что амортизация не начисляется только в том случае, если использование основного средства не уменьшает его стоимости и потребительских свойств на протяжении всего срока эксплуатации. Между тем единый недвижимый комплекс состоит из разных объектов. А потому его стоимость со временем будет уменьшаться.

 

Здесь вспомним, что согласно ст. 313 НК РФ система налогового учета организуется налогоплательщиком самостоятельно. Таким образом, у компании есть полное право закрепить в учетной политике для целей налогообложения порядок определения срока полезного использования единого недвижимого комплекса и амортизировать его стоимость.

К сведению

Свернуть

 

Из конструкции новой ст. 133.1 ГК РФ можно сделать и иной вывод. Земельный участок следует рассматривать  отдельно от единого недвижимого  комплекса. Однако учитывая, что в  недалекой перспективе планируется  переход на «триединый» налог  на недвижимость, который заменит налог на имущество организаций, налог на имущество физлиц и земельный налог, представляется, что это несколько неоправданный подход. Более того, в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Плоды, продукция и доходы

 

Статья 136 ГК РФ в редакции Закона № 142-ФЗ гласит, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования  вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

 

Для сравнения: до сих пор названной  нормой устанавливалось, что поступления, полученные в результате использования  имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании. То есть если, к примеру, компания арендует земельный участок, то полученный урожай принадлежит именно ей, а не собственнику земельного надела. И это вполне логично.

 

Так что же, выходит, что с легкой руки законодателя теперь все полученное от арендованного имущества принадлежит только арендодателю? Спешим успокоить – конечно, нет. Ведь «иное» установлено в ст. 606 ГК РФ, до содержания которой законодатели пока не добрались. А в ней черным по белому написано: «Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».

«Бумажные» поправки

 

Коренной переработке подверглась  глава 7 «Ценные бумаги» ГК РФ. Чтобы осмыслить суть нововведений, обратимся к Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее – Концепция), которая была подготовлена на основании Указа Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». В ней обозначены проблемы, которые есть в законодательстве о ценных бумагах. Так, в Концепции указывается на необходимость провести ревизию помещенных в различных разделах ГК РФ норм о ценных бумагах; дополнить общие положения ГК РФ о ценных бумагах другими нормами общего характера, которые имеются в нормативных актах, регулирующих отдельные виды ценных бумаг (например, в вексельном законодательстве). Аналогичная ревизия должна быть проведена и в отношении норм о ценных бумагах, содержащихся в иных законах.

 

Суть претензий к действующему до сих пор законодательству о  ценных бумагах сводится к тому, что оно не решает даже базовых  вопросов. Именно поэтому глава 7 ГК РФ и была в результате написана фактически с чистого листа.

Понятие «ценная бумага»

 

Законодатель отказался от единого  определения ценной бумаги.

 

Теперь в ст. 142 ГК РФ дано два  определения – документарных  и бездокументарных ценных бумаг. Так, документарные ценные бумаги – это  документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов.

 

В свою очередь бездокументарные ценные бумаги – это обязательственные  и иные права, которые закреплены в решении о выпуске или ином акте лица, выпустившего ценные бумаги в соответствии с требованиями закона, осуществление и передача которых возможны только с соблюдением правил учета этих прав.

 

Уже на данном этапе можно отметить абсолютно новый подход к ценным бумагам. Во-первых, Закон № 142-ФЗ устанавливает, что документарные ценные бумаги удостоверяют не только обязательственные, но и иные права. Во-вторых, документарные ценные бумаги отныне – это далеко не просто некий способ фиксации специальных прав.

Классификация ценных бумаг

 

В качестве ценных бумаг в ст. 142 ГК РФ прямо названы акция, вексель, закладная, инвестиционный пай паевого  инвестиционного фонда, коносамент, облигация, чек. А также сказано, что к таковым относятся и  иные ценные бумаги, названные в таком качестве в законе или признанные таковыми в установленном законом порядке.

К сведению

Свернуть

 

В настоящее время в ГК РФ в  качестве ценных бумаг отдельно упомянуты  также государственная облигация, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, приватизационные ценные бумаги.

 

Виды ценных бумаг раскрыты в  ст. 143 ГК РФ. Там говорится, что документарные  ценные бумаги могут быть предъявительскими (ценными бумагами на предъявителя), ордерными и именными. Причем теперь критерием такой классификации является способ легитимации лица, имеющего возможность требовать исполнения по бумаге, а не способ передачи бумаги.

 

Отметим также, что в соответствии с Законом № 142-ФЗ в общем случае к бездокументарным ценным бумагам применяются правила об именных документарных ценных бумагах, правообладатель которых определяется в соответствии с учетными записями.

Защита «бумажных» прав

 

Закон № 142-ФЗ устранил и еще один пробел в ГК РФ, на который было обращено внимание в Концепции. Дело в том, что отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность. Однако в настоящее время правовые последствия «ничтожности» ценной бумаги ГК РФ не устанавливал. Теперь же в п. 2 ст. 143.1 ГК РФ сказано, что при отсутствии в документе обязательных реквизитов документарной ценной бумаги, несоответствии его установленной форме и другим требованиям документ не является ценной бумагой, но сохраняет значение письменного доказательства.

 

Помимо всего прочего Закон  № 142-ФЗ закрепляет общий принцип  ограничения возражений должника по ценной бумаге против требований ее приобретателей. Однако он не распространяется на недобросовестного  приобретателя ценной бумаги. Также закрепляется положение, касающееся защиты от подлога ценных бумаг.

Фрагмент документа

Свернуть

Пункт 3 ст. 145 ГК РФ

 

Против требования об исполнении по документарной ценной бумаге лицо, указанное в качестве ответственного за исполнение по ней, может выдвинуть возражения, связанные с подделкой такой ценной бумаги или с оспариванием факта подписания им ценной бумаги (подлог ценной бумаги).

 

Отдельно стоит отметить и появление  в ГК РФ ст. 147.1, в которой приведены  особенности истребования документарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя. А ст. 148 ГК РФ регламентирует вопросы, касающиеся восстановления прав по документарной ценной бумаге.

Бездокументарные ценные бумаги

 

Как уже было отмечено, новеллой Закона № 142-ФЗ в части, касающейся ценных бумаг, является переход к раздельному урегулированию отношений, связанных с документарными и бездокументарными ценными бумагами.

 

Общие положения о бездокументарных ценных бумагах изложены в ст. 149 ГК РФ. Ее положения заслуживают  особого внимания, тем более что для многих АО они имеют определенные последствия.

 

Итак, ответственным за исполнение по бездокументарной ценной бумаге является лицо, которое ее выпустило. Также  «отвечать» придется и лицам, которые  предоставили обеспечение исполнения соответствующего обязательства. Ответственные за исполнение по бездокументарной ценной бумаге лица должны быть указаны в решении о ее выпуске или в ином предусмотренном законом акте лица, выпустившего ценную бумагу. При этом установлено, что правом требовать исполнения по таким ценным бумагам обладает лицо, указанное в учетных записях в качестве правообладателя.

 

Для реализации этого права в  п. 2 ст. 149 ГК РФ закреплен порядок  учета прав на бездокументарные ценные бумаги. Он осуществляется «путем внесения записей по счетам лицом, действующим по поручению лица, обязанного по ценной бумаге, либо лицом, действующим на основании договора с правообладателем или с иным лицом, которое в соответствии с законом осуществляет права по ценной бумаге».

 

Но, пожалуй, самое важное на сегодняшний день – ведение записей по учету таких прав осуществляется лицом, имеющим предусмотренную законом лицензию. И весь оборот данных бумаг может осуществляться только посредством обращения к лицу, которое ведет учет прав на бездокументарные ценные бумаги, для внесения соответствующих записей.

 

Ответственность за убытки, причиненные  в результате нарушения порядка  учета, порядка совершения операций по счетам, утраты учетных данных, предоставления недостоверной информации об учетных  данных, несут лицо, выпустившее бумагу, и регистратор. Избежать ответственности они смогут только в том случае, если им удастся доказать, что нарушение имело место вследствие непреодолимой силы.