Возникновение права собственности на объект строительства в договорах строительного подряда

 

Право собственности на указанную  в договоре вещь многие авторы связывают  с количеством затраченного материала, "если работа выполняется иждивением подрядчика из его материалов, то в  таком случае и материалы, и результат  работы являются собственностью подрядчика" <23>. Что касается материалов, то право собственности на них в  этом случае, бесспорно, принадлежит  подрядчику, но результат работы - вряд ли. Похожая схема приобретения права собственности на объект строительства имеет место в законе Республики Беларусь: "До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается" <24>. Необходимо учесть ситуацию, когда застройщик и подрядчик предусматривают поэтапную плату за отдельно выполненные этапы работы (части) на объекте строительства. К примеру, если заказчик принял и оплатил часть работ, то результат работы уже не может считаться собственностью подрядчика. Кроме того, исходя из сущности договора строительного подряда, результатом работы могут быть как индивидуально-определенная недвижимая вещь, так и обладающая только родовыми признаками движимая вещь. К последним следует отнести вещи, полученные при сносе зданий и сооружений, демонтаже и др. В последнем случае подрядчик вряд ли станет претендовать на эти вещи (например, при сносе зданий и сооружений получаемый материал, требующий утилизации).

 

Неверно будет считать, что  до государственной регистрации  подрядчику на праве собственности  принадлежат переработанные материалы. Существует мнение: "...право собственности принадлежит создателю не на строение, а на использованные материалы со всеми вытекающими отсюда последствиями: несение бремени содержания имущества, риск случайной гибели, возмещение причиненного вреда" <25>. А в чем, собственно, разница между строением и использованными материалами? Предполагается, что материалы используют для получения строения, они становятся его неотъемлемой частью и в большинстве случаев приобретают вид, далекий от первоначального (изменяются их физические и химические свойства), когда их повторное использование просто невозможно.

--------------------------------

Более того, все материалы, использованные при строительстве, становятся частью неделимой вещи (согласно ст. 133 ГК РФ). В Древнем Риме считали так: "Лабеон пишет общим образом: то, что находится в строениях для постоянного использования, относится к строению; то же, что (находится в строении) для данного времени, не относится к строению (так, например, трубы, положенные на время, не относятся к строению; если же они положены навсегда, то относятся...)..." <26>.

 

Есть ряд причин, косвенно указывающих, что подрядчик может  быть собственником предмета договора, - это риск случайной гибели (ч. 1 ст. 741 ГК РФ) и право продать результат работы в случае, предусмотренном ч. 6 ст. 720 ГК РФ.

Риск случайной гибели в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник, поэтому можно предположить, что до момента принятия работы застройщиком подрядчик имеет права на объект строительства. Законодатель не случайно так распределил риски: во-первых, это позволит заказчику принять объект, находящийся в сохранности; во-вторых, подрядчик не сможет списать какие-либо свои огрехи на различного рода обстоятельства.

Как предусмотрено в ч. 6 ст. 720 ГК РФ, подрядчик может продать результат работы, если заказчик уклоняется от принятия выполненной работы в течение месяца и после двукратного предупреждения. Эта норма закона справедливо рассматривается Э. Гавриловым: "Такой нормы попросту не может быть, а потому следует сделать вывод, что в данной ситуации подрядчик продает вещь, принадлежащую заказчику" <27>. Пример из судебной практики: подрядчик (строительная фирма) сдал объект не заказчику (АО), а третьему лицу (кооператив). Мотивом для совершения сделки купли-продажи объекта строительства послужила задолженность заказчика перед подрядчиком - задержка оплаты выполненных работ. Суд признал сделку купли-продажи недействительной <28>. Следует привести свои аргументы.

--------------------------------

 

Во-первых, созданный по договору строительного подряда объект недвижимости невозможно продать лицу, не имеющему ни прав на участок земли, выделенный под строительство (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), ни государственной регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 131 ГК РФ).

Во-вторых, объект строительства (если это недвижимость) может быть промышленным.

Промышленные объекты, как  правило, содержат секреты производства и другие объекты интеллектуальной собственности, права на которые  охраняются не только гражданским законодательством, но и рядом других законов, в том  числе УК РФ.

Отчуждение же вещи нарушит  права обладателя исключительных прав. "Все дело лишь в том, что "вещи" нужно понимать в данном случае в  их широком диапазоне, в их нынешнем технико-экономическом значении, т.е. в значении опредмеченных результатов интеллектуального труда, средств и процессов современной передовой техники и технологии постиндустриальной эпохи" <29>.

 

В-третьих, прежде всего должны учитываться интересы инвестора. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений, т.е. триада правомочий права собственности закреплена именно за инвестором. Кроме этого, применительно к договорам участия в долевом строительстве в качестве меры обеспечения договора законодатель установил, что объект долевого строительства находится в залоге у участников долевого строительства <30>. Эти нормы вступают в конкуренцию с ч. 6 ст. 720 ГК РФ, из чего видно, что инвестор имеет преимущество в решении судьбы объекта строительства. Однако заметим, что суд не всегда выступает на стороне инвестора: "До момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон по договору на долевое участие в его строительстве не может возникнуть права собственности на конкретные помещения в строящемся здании, следовательно, данное право не может передаваться другому лицу" <31>.

--------------------------------

<30> См.: ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

<31> Постановление Президиума ВАС РФ от 20 февраля 2007 г. N 13420/06 // Вестник ВАС 2007. N 4. С. 188 - 191.

 

Приведенные выше вопросы - это предмет давних научных споров. Хочется показать другое, более сложное  противоречие в законодательстве. Как  правило, при определении собственника объекта договора строительного  подряда рассматривают в качестве претендентов заказчика и подрядчика. Такого рода подход опирается на нормы ГК РФ. В случае участия в выполнении работ субподрядчиков подрядчик становится для них заказчиком.

 

┌───────────────────────────────┐

│            Инвестор           │

└───────────────┬───────────────┘

               \│/

┌───────────────┴───────────────┐

│            Заказчик           │

└───────────────┬───────────────┘

               \│/

┌───────────────┴───────────────┐

│          Генподрядчик         │

│   Заказчик для субподрядчика  │

└───────────────┬───────────────┘

               \│/

┌───────────────┴───────────────┐

│          Субподрядчик         │

│Заказчик для 2-го субподрядчика│

└───────────────┬───────────────┘

               \│/

┌───────────────┴───────────────┐

│        2-й  субподрядчик       │

└───────────────────────────────┘

 

Теоретически в подобной ситуации генеральный подрядчик  обладает теми же правами на объект строительного подряда в отношении субподрядчика, что и заказчик относительно генподрядчика. Однако права собственности на одну и ту же вещь у двух лиц быть не может, если они не сособственники. При двойном субподряде ситуация становится еще более сложной, так как субподрядчик, передающий исполнение части обязательства другому субподрядчику, становится заказчиком перед последним.

Все это лишний раз доказывает: чтобы избежать спора в отношении права собственности на объект строительного подряда, следует ввести норму закона, согласно которой судьбу строения определяло бы право на земельный участок, как это было в истории гражданского права России: "...при принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386)" <32>. В зарубежном гражданском законодательстве (германском и французском) тоже применяется подобная практика <33>. Это новшество даст твердую гарантию инвесторам, позволит защитить их интересы от ненадежных участников строительства. Значимость земельного участка как определяющего судьбу строения объясняет французский ученый Р. Саватье: "Он будет существовать столько же, сколько и наша Земля, и будет находиться на том же самом месте. Он переживет всех своих собственников, всех кредиторов, все изменения своего юридического положения" <34>.

--------------------------------

 

Современные ученые-цивилисты  вполне обоснованно предложили: "...в  гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка  и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством  создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право  пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или  обязательного института..." <35>. Данная позиция находит поддержку  в постановлении Правительства РФ: "Законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" <36>, но на данном этапе законодатель окончательно не решил поставленную задачу.

--------------------------------

 

Толкование законодательства в отношении права собственности  на объект строительного подряда неоднозначно в цивилистической науке и правоприменительной практике России. Эту ситуацию можно и нужно решать.

Необходимо расширять  и кодифицировать законодательство, посвященное строительству:

- увязать виды  строительной деятельности с  объектом строительного подряда;

- признать земельный  участок базовым элементом недвижимости.