Строительство жилого здания общей площадью

В зависимости  от удаленности от Москвы в августе  и в долларах и в рублях

стоимость квадратного метра возросла лишь в дальнем Подмосковье на 0,4%. В

ближнем и  среднем Подмосковье цены снизились. Менее всего отрицательные

изменения коснулись городов, удаленных на 16-30 км (-0,2%). Наиболее

значительно сократились цены в городах-спутниках (2,3%). В остальных городах

цена метра  снизилась на 1,5-1,6%.

В зависимости  от направления в августе и  в долларах и в рублях изменения были

идентичными. За месяц незначительное увеличение цены квадратного метра

отмечено  на востоке, западе и юге области (на 0,1-0,4%). На остальных

направлениях  отмечено снижение цены. Менее всего  метр подешевел на юга-

западе (-0,3%). Наибольшие отрицательные  изменения отмечены на севере

Подмосковья (-7,8%). На остальных направлениях снижение было в пределах 2,1-

5,9%.

 

 

В зависимости от типа дома в августе  и в долларах и в рублях рост цены

квадратного метра отмечен на квартиры в панельных домах на 0,6%. В остальных

типах отмечено снижение цены. При  этом на квартиры в кирпичных домах  цены

сократились незначительно (на 0,5%), а  на квартиры в монолитных домах цена

понизилась существенно (на 4,4%).

 В зависимости от типа  квартир в августе долларовые и рублевые цены снизились

во всех типах. Менее всего снижение коснулось многокомнатных квартир (-0,6%).

Наиболее существенно снижению подверглись цены на 3-комнатные  квартиры

(на 2,4%). А 1-но и 2-комнатные  квартиры (ввиду большего спроса на них по

сравнению с многокомнатными) подешевели на 1,4-1,6%.

 

1.2.5.Резюме

 

1. В январе - июле 2011 года на территории Московской области введено 2 897,5

тыс. кв. м, что на 7,6% меньше, чем в январе - июле 2010 года. При этом в июле в

Подмосковье введено 388,6 тыс.кв.м, что на 29,6% меньше прошлогоднего

показателя. Таким образом, 3-й квартал  текущего года возобновил

отрицательную динамику, фиксируемую  в 1-м квартале. В результате итоговый

годовой показатель ввода нового жилья  в Подмосковье будет зависеть от данных

завершающих месяцев (традиционно  в Подмосковье наибольшие показатели по

вводу жилья приходятся на ноябрь и декабрь).

2. Количество новостроек, выставляемых на продажу на первичном рынке

Подмосковья, в августе возросло на 5,3% и составило 730 адресов. Это наиболее

высокий показатель за последние 2,5 года и даже превышает уровень середины

2008 года. Столь значительное увеличение числа объектов в продаже

обусловлено выставлением на продажу  новостроек, уже введенных в

эксплуатацию (инвестиционные квартиры), а так же значительным количеством

объектов комплексной застройки (несколько очередей и корпусов). Вполне

вероятно, что число продаваемых новостроек в Подмосковье в 2011 году будет

несколько выше, чем в 2010 году.

3. Число квартир в продаваемых новостройках в августе 2011 года составило 18,2

тыс. штук, увеличившись на 12,1%. Таким  образом, август продолжил

положительную динамику июля за счет значительного количества

инвестиционных квартир. По отношению  к декабрю прошлого года число  квартир

возросло на 13,1%, а по отношению  к августу прошлого года – на 52,5%. Столь

значительное превышение показателей  августа текущего года над прошлогодним

показателем и свидетельствует  о существенной доле инвестиционных квартир,

которые в первой половине 2010 года практически не

выставляли на продажу.

С большой долей вероятности во второй половине 2011 года число продаваемых в

новостройках квартир будет  увеличиваться при условии увеличения числа новых

проектов.

4. В августе, не смотря на то, что данный месяц самый отпускной, увеличилась и

активность со стороны покупателей. За месяц число обращений по новостройкам

Подмосковья повысилась на 10,6%. Данный показатель сопоставим с мартовским,

т.е. в преддверие начала осеннего делового сезона после летних отпусков

покупатели вновь возобновили решение квартирного вопроса. Таким образом,

первые восемь месяцев 2011 года характеризуются более высоким уровнем по

отношению к аналогичному периоду  прошлого года. Тем самым создаются

предпосылки для дальнейшего увеличения покупательской активности в этом году,

что положительно скажется на темпах продаж.

5. В августе 2011 года в Московской области средний уровень цен в новостройках

составил 2 092 $/кв.м или 63 815 руб./кв.м. За месяц цена квадратного метра  и в

долларах, и в рублях снизилась на 1,7%. По отношению к декабрю 2010 года

августовский уровень цен практически  не изменился – и в долларах, и в рублях

положительные изменения составили 0,04-0,05%. А к августу прошлого года в

долларах средний уровень цен  вырос на 3,9%, рублевый рост составил 0,7% (за счет

более высокого курса в прошлом  году). Таким образом, август возобновил

отрицательную динамику (в долларах) мая и июня. В целом, 2011 год по всей

вероятности можно будет считать  годом стабилизации цен на первичном  рынке

Московской области с итоговой не большой, но все же положительной динамикой.

2.1. Финансовый план

2.1.1.Затраты  на оформление исходно-разрешительной  документации

 

 

Расчет рыночной стоимости  исходно-разрешительной документации

 

 

№ п/п	Наименование		Сроки	Стоимость услуг
1				Тыс.руб
	- выполнение Градостроительного  обоснования (мин.)		2-3 недели	162,5
	- получение согласований и заключений (мин.)		2,5-3,0 мес.	137,5
	- подготовка полного пакета  документов (мин.)		дог.	100
	Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего:			400
2	Подготовка заявки и комплекта  документов, заключение договора		1 неделя	10,8
	Выпуск Эскиза №1 в Глав АПУ		1 неделя	90
	Согласование Эскиза №1 с:
	- районным отделом АПУ		1-2 недели	72
	- ГУП "НИиПИ Генплана"		1-2 недели	72
	- районной Управой		1-2 недели	10,8
	- ОПС МГГТ		1-2 недели	10,8
	- Префектурой		1-2 недели	108
	- ТОРЗ САО		1-2 недели	21,6
	Итого выпуск комплекта  ИРД			396
	Подготовка заключений по Эскизе №1:
	- в ЦГСЭН г. Москвы		1-2 недели	10,8
	- в УГПС г. Москвы		1-3 недели	10,8
	- в Москомприроде (Отдел ПБ)		1-2 недели	10,8
	- в Москомприроде (Отдел Экспертизы)		1-3 недели	14,4
	- в Штабе ГО и ЧС		1-2 недели	10,8
	Подготовка заключений:
	- по обследованию объекта недвижимости		1-3 недели
	- по условиям проектирования		1-3 недели	10,8
	- по инженерному обеспечению  объекта		1неделя	36
	- градостроительное заключение		1-2 недели	54
	Выпуск ИРД в ГЛАВПУ		1неделя	36
	Заявка на получение АПЗ		1неделя	72
	Получение АПЗ		1-3 недели	3,6
	Итого по заключениям			270
	Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего:			425
	Рыночная стоимлсть  разработки ИРД по сравнительному подходу( среднее значение)			546

 

2.1.2.Определение  стоимости нового строительства

 

Затраты Инвестора по строительству жилого дома с подземной автостоянкой, сгруппированные по их укрупненным видам, приведены  ниже.

Виды работ:

1. Строительно-монтажные работы 

Итого по главам 1-9 сводного сметного расчета

2. Содержание дирекции (технического надзора) (глава 10 сводного сметного расчета)

3. Подготовка эксплуатационных  кадров (глава 11 сводного сметного  расчета) – не предусмотрена

4. Затраты проектно-изыскательские  работы (глава 12 сводного сметного  расчета)

Итог 1-12

5. Средства на покрытие затрат по уплате НДС (18%)

 

В стоимость объекта включена стоимость  полного комплекса строительно-монтажных  работ с лимитированными затратами  и прочие затраты.

Перечисления на сети Миноблстройкомплексу составляют 325 руб./кв.м., которые рассчитывались на основании Постановления Правительства Москвы от 28.08.01 г. №271/28

Прочие обременения приняты  в размере 100руб./кв.м.

 

Определение стоимости  нового строительства

Таблица 3.19

Показатели	Цена, тыс.руб.	Общая площадь	Стоимость, тыс.руб.
Затраты на оплату исходно-разрешительной документации (ИРД),			546
Стоимость СМР здания,	25	17145	458 930
в т.ч. разработка проектно-сметной  документации	1	17145	16 645
Итого стоимость здания,
Перечисления на сети	0.325	17145	5 707
Прочие обременения,	0.125	17145	2 140
Итого себестоимость строительства			483 968

 

Таким образом, стоимость строительства  нового объекта, включая стоимость  полного комплекса строительно-монтажных  работ с лимитированными затратами  и прочими затратами, с учетом НДС составляет: 483 968 тыс. руб.

2.1.3.Затраты  на страхование объекта строительства

 

Строительному объекту, как и любому имуществу, угрожают пожары, ливни, аварии систем водоснабжения, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц.

Подобные случаи, как правило, покрываются стандартными полисами страхования строительных объектов. Но из любого правила есть исключения. Обычно по стандартным полисам страховые компании не оплачивают убытки, причиненные вследствие военных действий, гражданских волнений, воздействия ядерной энергии, ошибок проекта, дефектных стройматериалов, некачественного выполнения работ, телесных повреждений страхователя или его сотрудников со смертельным исходом и без него. (Чтобы обезопасить своих сотрудников, строительная организация должна застраховать их от несчастного случая на производстве.) Тем не менее, некоторые из этих рисков по желанию клиента могут быть включены в страховой полис по специальному соглашению.

Сегодня цена полиса страхования строительно-монтажных  рисков может варьироваться от 0,1% до 1,5% полной стоимости строительного контракта, но обычно она не превосходит 1%.

Плата за страховку более всего  зависит от назначения сооружаемого объекта. Тарифы при страховании промышленных объектов, на которых нужно провести большой объем монтажных работ, как правило, выше, чем при строительстве жилых домов. Чем сложнее строящийся объект и чем больше времени требуется на его возведение, тем больше придется платить за его страховку.

Стоимость страхования строительства в сейсмически активных районах, в горной местности, в зонах наводнений, паводков и других природных катаклизмов будет еще выше.

При страховании гражданской ответственности перед третьими лицами за вред, причиненный при строительстве, тарифы обычно не столь высоки, как при страховании  самой стройки. Цена такого полиса в среднем составляет 0,05-0,5% от стоимости контракта. При назначении тарифа самое большое значение для страховщика имеет расположение стройплощадки, то есть наличие в непосредственной близости от нее зданий, подземных, коммуникаций, метро, дорог и т.д. Понятно, что вероятность причинения вреда людям или их имуществу «в чистом поле» гораздо ниже, чем в районах плотной застройки, поэтому и стоимость страхования в последних будет выше.

Комплексное страхование «от всех рисков» типовых строительных и монтажных работ обойдется подрядчику всего лишь в 0,1-0,6%, причем за последние несколько лет стоимость полисов снизилась практически вдвое. В указанных границах тарифы варьируются в зависимости от сложности и сроков проведения работ, а также от месторасположения стройки.

Для расчета стоимость страхового полиса была взята в размере 0,6 % от стоимости строительно-монтажных  работ здания.

483 968 х 0,006= 2 754 тыс.руб.

Таким образом, затраты на страхование  объекта строительства составят: 2 754 тыс.руб.

2.1.4.Затраты  на разработку проектной документации

Затраты на проектные работы примерно составляют 1000руб. за 1 м2. Таким образом, затраты на разработку проектной  документации составят: 16 645 тыс.руб.

2.1.5.Затраты  Инвестора на аренду земельного участка в год

В соответствии с Законом Москвы т 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании  земельных отношений в Москве" (в ред. Закона Москвы от 21.09.2004 N 120/2004-ОЗ), а также на основании Постановления  Главы Муниципального образования  «Заподного Административного района» Москвы от 15 августа 2005 года № 36/125 «Об арендной плате при аренде земельных участков в ЗА районе в 2006 году» базовая ставка арендной платы составляет 276,20 рубля/кв.м./год.

Таким образом, годовая арендная плата  за  представленный к оценке земельный участок общей площадью 0,1145 га (Согласно паспорту БТИ) составляет: = 316 тыс.руб.

Таким образом, общие затраты инвестора  по выплате арендных платежей за пользование  земельным участком за период строительства  составят: 474 тыс.руб.

2.1.6.Затраты  на рекламную кампанию

В среднем на рекламную компанию и привлечение дольщиков, девелоперские  организации закладывают в бюджет строительства 0,5-1,5% от сметной стоимости  строительства объекта, для расчетов была принята нижняя граница представленного диапазона 0,5% от стоимости СМР.

Исходя из вышеизложенного затраты  на поиск соинвесторов (реклама, PR, содержание собственной службы реализации, заключение договоров и т.д.)  составят: 2 295тыс.руб.

2.1.7.Совокупные  инвестиционные затраты инвестора

Совокупные инвестиционные затраты  инвестора без учета процентов  по кредиту и налоговых платежей представлены в таблице в тыс.руб. с НДС.

Совокупные инвестиционные затраты

 

Наименование статей затрат	Стоимость
Затраты на оплату исходно-разрешительной документации (ИРД)	546
Стоимость СМР здания, руб. с НДС	458 930
в т.ч. разработка проектно-сметной  документации	16 645
Итого стоимость здания, с НДС руб.	476 121
Перечисления на сети	5 707
Прочие обременения	2 140
Итого себестоимость  строительства	483 968
Страхование на период строительства  руб.	2 754
Арендная плата за земельный  участок	474
Затраты на рекламную кампанию	2 295
Итого затраты без  аренды земельного участка	487196
Итого затраты с арендой  земельного участка	489491