Строительство жилого здания общей площадью

1.1  Характеристика объекта инвестиций

Описание объекта  оценки

Анализ местоположения

Проектом предусматривается строительство  жилого здания общей площадью

17145м² (срок возведения 2,5 года) с подземной автостоянкой по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Медвежья, стр. 2.

В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке  площадью 0,1145 га 17-ти этажное жилое  здание со встроенными нежилыми помещениями  с подземной автостоянкой на 84 легковых автомобиля.

 

Описание непосредственного окружения

Описание непосредственного  окружения
1. Преобладающая застройка микрорайона	17-ти этажные монолитно-кирпичные  и панельные дома 2000-х годов
2. Планировка	Уличная
Транспортная доступность
1. Характеристика доступности	15 минут транспортом до ж/д станции «Мытищи» Ярославского направления или 15 минут на автобусе до станции метро «Медведково»; планируется прямой выезд на МКАД, 2 минуты от проектируемой станции метро
2. Обеспеченность общественным  транспортом	Хорошая. Городские и междугородние маршрутные автобусы и такси, электрички, скоростные электропоезда «Спутник»
3. Близость к скоростным магистралям	Ярославское шоссе, 1000 м.
Состояние окружающей среды
1. Экологическая обстановка	Благоприятная
2. Инфраструктура	Развитая. Неподалеку расположены аптека, школы, детские сады, салоны красоты, фитнес-центр, крупные торговые центры и небольшие магазины различной специализации, ледовый дворец «Арена-Мытищи»
3. Объекты промышленной инфраструктуры	Отсутствуют
3. Состояние прилегающей территории	Хорошее. Есть детская площадка, зеленые  насаждения.
Основные выводы:
1. Район местоположения характеризуется  развитой социальной инфраструктурой.
2. Инженерное обеспечение соответствует  СНиП. Экологическая обстановка  района является благоприятной по таким показателям, как: уровень шума, запыленность и загазованность воздуха, интенсивность движения. Это обусловлено тем, что Объект оценки расположен в относительном отдалении от промышленных предприятий.
3. Местоположение жилого дома, в  котором расположен объект оценки, благодаря близкому расположению его от метро, хорошей транспортной доступности для индивидуальных владельцев автотранспорта и общественного транспорта, привлекательно для потенциальных покупателей квартиры.

 

 

Сведения об Объекте

 

Характеристика здания
Год постройки	2011 г.
Фундаменты	Ж/Б блоки
Наружные стены	Монолитно-кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Техническое обеспечение здания	Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, лифты, мусоропровод.
Количество этажей в здании	17
Внутренняя отделка  помещений
Полы	В  санузле – кафельная плитка. В  кухне, комнате, коридоре – линолеум.
Потолки	В комнате, кухне, коридоре – окраска  водоэмульсионной краской. В санузле – натяжные потолки.
Отделка стен	В комнатах, коридоре, кухне – обои. В санузле –  кафельная плитка.

 

Источники финансирования: затраты  финансируются Инвестором  в размере 100 %, за счет привлекаемых средств (кредита) - 70 %, собственных средств – 30 % с  привлечением по этапам строительства целевого финансирования (средств дольщиков).

Объект инвестиционного проекта - строительство жилого дома с подземной  автостоянкой.

Местоположение: Московская область, г. Мытищи ул. Медвежья, стр. 2

Жилой дом - 17-ти этажное элитное  жилое здание со встроенными нежилыми помещениями, и подземной автостоянкой на 84 легковых автомобиля.

Объемно-планировочные решения - трехсекционный, трехподъездный.  Конструктивная  схема - безригельный   каркас. Наружные стены  - многослойные,  самонесущие  с опиранием  на междуэтажные перекрытия. Наружный слой  - облицовочный кирпич  в комбинации с каменными архитектурными  деталями. Высота этажей - 3 м.

Конструктивные характеристики –  монолитное–кирпичное здание с вентилируемыми фасадами.

Инженерные системы - отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение, электроосвещение, системы связи и сигнализации.

 

 

Анализ местоположения объекта инвестиционного проекта

 

Тип застройки окружения	Социально-торговая, общественная инфраструктура
Плотность застройки территории	До 70 %
Состояние окружающей среды
Запыленность  и загазованность воздуха	В пределах допустимой нормы
Близость источников загрязнения	Автотранспорт
Загрязненность водоемов	В пределах нормы
Уровень шума	В пределах допустимых норм
Интенсивность движения транспорта	средняя
Благоустройство территории
озеленение	Кустарники, деревья и  газоны, лесополоса
уличное освещение	Имеется
подъездные пути	Асфальтовое покрытие
Транспортная  доступность объекта
Вид общественного транспорта	Временные интервалы движения, мин.
Станция «Перловская»	15 мин. транспортом

 

Вывод: Анализ района месторасположения  земельного участка под застройку  позволяет сделать вывод о  высокой инвестиционной привлекательности  строительства в данном районе жилого дома с подземной автостоянкой. 1.2.  Обзор рынка.

1.2.1. Ввод жилья

В январе - июле 2011 года на территории Московской области за счет всех

источников финансирования введено 29 623 новых квартиры общей площадью

2 897,5 тыс. кв. м, что на 7,6% меньше, чем в январе - июле 2010 года.

При этом в июле в Подмосковье  введено 388,6 тыс.кв. м, что на 29,6% меньше

прошлогоднего показателя.

Таким образом, 3-й квартал текущего года возобновил отрицательную динамику,

фиксируемую в 1-м квартале.

В результате итоговый годовой показатель ввода нового жилья в Подмосковье

будет зависеть от данных завершающих  месяцев (традиционно в Подмосковье

наибольшие показатели по вводу  жилья приходятся на ноябрь и декабрь).

 

1.2.2.Предложение

 

Количество новостроек, выставляемых на продажу на первичном рынке

Подмосковья, в августе возросло на 5,3% и составило 730 адресов. Это  наиболее

высокий показатель за последние 2,5 года и даже превышает

уровень середины 2008 года.

По отношению к концу прошлого года (декабрю) число объектов увеличилось на

29,9%, а по отношению к августу 2010 года их количество больше на 24,8%.

Столь значительное увеличение числа  объектов в продаже обусловлено

выставлением на продажу новостроек, уже введенных в эксплуатацию

(инвестиционные квартиры), а так же значительным количеством объектов

комплексной застройки (несколько  очередей и корпусов).

Вполне вероятно, что число продаваемых новостроек в Подмосковье в 2011 году

будет несколько выше, чем в 2010 году. Это обусловлено, во-первых,

стабилизацией экономики, а, во-вторых, введением в эксплуатацию в конце

прошлого года значительных объемов  жилья позволяет девелоперам  начать

строительство новых проектов.

Число квартир в продаваемых  новостройках в августе 2011 года составило 18,2 тыс.

штук, увеличившись на 12,1%. Таким образом, август продолжил положительную

динамику июля за счет значительного  количества инвестиционных квартир.

По отношению к декабрю прошлого года число выставленных на продажу  квартир

возросло на 13,1%, а по отношению к августу прошлого года – на 52,5%. Столь

значительное превышение показателей  августа текущего года прошлогоднего

показателя и свидетельствует  о существенной доле инвестиционных квартир,

которые в первой половине 2010 года практически не выставляли на продажу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

С большой  долей вероятности во второй половине 2011 года число продаваемых в

новостройках  квартир будет увеличиваться  при условии увеличения числа  новых

проектов.

В зависимости  от удаленности в августе наибольшее количество новостроек

традиционно сосредоточено в ближнем Подмосковье (82,3%). При этом так же

традиционно наибольшее количество строится в городах, расположенных в 6-15

км от МКАД. Наименьший объем новостроек представлен  в дальнем

Подмосковье (5,1%).

Наибольшее  число квартир в новостройках так же сосредоточено в ближнем

Подмосковье (87,0%). Наибольшее число квартир, так  же как и объектов,

представлено  в городах 6-15-километровой зоны. Наименьшее число

реализуемых квартир, так же как  и самих новостроек, традиционно  представлено

в дальнем Подмосковье.

В зависимости от направления в августе 2011 года традиционно наибольшее

количество новостроек строится на юго-востоке области. Так же значительное

число объектов представлено на востоке  и юге области. А наименьшее число

новых объектов строится на юго-западе Подмосковья.

Наибольшее количество квартир  в новостройках, выставленных на продажу  за

прошедший август, представлено на юго-востоке  Подмосковья (с февраля по

июль текущего года в лидерах  было южное направление). Так же традиционно

велика доля квартир на юге и  востоке области. Данная структура  предложения

полностью соответствует распределению  числа самих новостроек в зависимости

от направления.

А наименьшее количество квартир, так  же как и самих объектов, традиционно  на

юго-западе.

В зависимости от типа дома в структуре  предложения квартир в новостройках

Подмосковья в августе наибольшая доля характерна для квартир в  кирпичных

домах – 37,3%. Так же велика доля квартир  в панельных домах - 32,7%, хотя на

протяжении предыдущих месяцев  доля панелей была наименьшей. Это

обусловлено масштабными стройками  в Одинцово, Люберцах, Мытищах и  др.

В монолитных домах в августе  продавалось наименьшее количество квартир – 30%.

В зависимости от типа квартир структура  предложения остается стабильной на

протяжении последних лет. Наибольшее количество продаваемых в августе

квартир были малокомнатными (1-но и 2-х  комнатными) – 36,6-37,2%. Доля 3-

комнатных квартир составила 23,3%, а  многокомнатных по-прежнему самая низкая

– 3,0%.

В зависимости от стоимости квартиры в августе наибольшее количество

предложений было представлено в диапазоне 5-7,5 млн. руб. за квартиру. В

основном это 2-х и 3-комнатные  квартиры в ближнем Подмосковье.

Наименьшее число предложений  – это квартиры стоимостью более 10 млн. руб.

Это многокомнатные квартиры в ближнем Подмосковье.

В зависимости от цены квадратного  метра наибольшее число предложений  было

представлено в диапазоне 40 000 – 60 000 руб./кв.м и 60 000 – 80 000 руб.кв.м.

Т.е. это практически соответствует  среднему уровню цен в Подмосковье.

Наименьшее число предложений  соответствовало цене за метр более 100 000

руб.

 

1.2.3.Спрос

 

В августе, не смотря на то, что данный месяц самый отпускной, увеличилась  и

активность со стороны покупателей. За месяц число обращений по новостройкам

Подмосковья повысилась на 10,6%. Данный показатель сопоставим с мартовским,

т.е. в преддверие начала осеннего делового сезона после летних отпусков

покупатели вновь возобновили  решение квартирного вопроса.

По отношению к декабрю 2010 года число обращений возросло на 57,2%, а по

отношению к августу прошлого года – на 4,1%.

Таким образом, первые восемь месяцев 2011 года характеризуются более высоким

уровнем по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Тем самым

создаются предпосылки для дальнейшего  увеличения покупательской активности в

этом году, что положительно скажется на темпах продаж.

 

При этом число заключенных договоров  в августе сократилось практически  в 3 раза

по отношению к июльскому  показателю. А число забронированных  квартир

напротив, выросло на 28%. Это обусловлено достаточно длительным процессом

выбора квартиры, а так же временем на заключение самой сделки (особенно если

часть суммы берется в ипотеку  – еще добавляется время согласований с банком).

 

1.2.4. Ценовая ситуация.

 

В августе 2011 года в Московской области средний уровень цен в новостройках

составил 2 092 $/кв. м или 63 815 руб./кв.м. За месяц цена квадратного метра  и в

долларах, и в рублях снизилась  на 1,7%. Это как раз и обусловлено  присутствием

значительного объема инвестиционных квартир, которые выставляют на продажу

по ценам, ниже, чем в новых  объектах.

 

По отношению  к декабрю 2010 года августовский уровень цен практически не

изменился – и в долларах, и в рублях положительные изменения составили 0,04-

0,05%. А к  августу прошлого года в долларах средний уровень цен вырос на 3,9%,

рублевый  рост составил 0,7% (за счет более высокого курса в прошлом году).

Таким образом, август возобновил отрицательную динамику (в долларах) мая и

июня. Рублевый эквивалент по-прежнему зависит от курса доллара.

В целом, 2011 год по всей вероятности можно будет считать годом стабилизации

цен на первичном  рынке Московской области с итоговой положительной

динамикой в пределах 5-10%. При стабильности курса валют рублевая динамика

так же будет  положительной в пределах 3-5%.