Страхование рисков при доверительном управлении торговым комплексом

Федеральное государственное автономное

образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» 

Инженерно-строительный институт

Кафедра проектирования зданий и управления недвижимостью 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 

Тема: Страхование  рисков при доверительном управлении

торговым  комплексом 
 
 
 
 
 
 
 

          Студент                               __________                О.О. Архангельская

                                                      подпись, дата                 

Преподаватель                    __________                 В.В. Ветрова

                                                     подпись, дата                 
 
 
 
 
 
 
 
 

Красноярск 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

1. Особенности заключения сделки доверительного управления торговым комплексом 4

2. Риски, возникающие при заключении договора доверительного управления торговым комплексом 8

3. Управление рисками 12

4. Компании в Красноярске, которые страхуют от возникающих рисков при доверительном управлении 13

Заключение 14

Библиографический список 16

ВВЕДЕНИЕ

     У владельцев торговыми комплексами  часто возникают вопросы, как  правильно управлять своим имуществом, чтобы получить наибольшую выгоду. Ведь управляя недвижимостью самостоятельно, владелец рискует через несколько  лет получить объект более низкого класса. Дело в том, что современные здания представляют собой уникальные комплексы, оснащенные современными сетями коммуникаций и высокотехнологичным оборудованием. При хорошем хозяине и грамотном управлении объектом недвижимости все системы функционируют четко и слаженно. В противном случае объект постепенно теряет свой статус и привлекательность для арендаторов, перестает соответствовать целям и задачам бизнеса. У собственника, даже если он является хорошим организатором, может элементарно не хватать времени и ресурсов. Для решения таких проблем в настоящее время существую управляющие компании, которые самостоятельно и профессионально управляют вверенным им имуществом и при этом несут ответственность за все совершенные ошибки. Заключение сделки с такими компаниями возможно по договору доверительного управления. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВЫМ КОМПЛЕКСОМ

     Заключение договора доверительного управления торговым комплексом регламентируется Гражданским Кодексом Главой 53 «Доверительное управление имуществом». В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

     Существуют  основные юридические аспекты, тонкости, касающиеся доверительного управления. Договор доверительного управления торговым комплексом должен отвечать принципам, приведенным ниже.

1. Доверительный управляющий всегда должен действовать в интересах собственника - учредителя правления (ст. 1012 ГК РФ).
2. Учредитель правления обязан не вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность управляющего по управлению имуществом.
3. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны (ст. 1016 ГК РФ):

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора.

4. Договор доверительного управления заключается на срок не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (ст. 1016 ГК РФ).

5. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.
6. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (ст. 1017 ГК РФ).
7. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
8. Доверительный управляющий, осуществляя непосредственное доверительное управление имуществом, может совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия, предусмотренные договором, в интересах учредителя (или выгодоприобретателя). Но, естественно, доверительный управляющий не может продавать или использовать в переработке имущество, находящееся в доверительном управлении.
9. Все операции и сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий осуществляет от своего имени, указывая при этом, что он действует именно в качестве управляющего (п. 3, ст. 1012 ГК РФ). Таким образом, другая сторона должна быть информирована о совершении сделок доверительным управляющим, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего (или ФИО) должна делаться пометка «Д.У.»
10. Денежные средства, поступающие на расчетный счет, открытый для доверительного управления, являются собственностью учредителя управления. Средства, полученные доверительным управляющим в качестве вознаграждения за доверительное управление имуществом, являются его собственным доходом и поступают на специальный расчетный счет доверительного управляющего, но не на счет открытый для расчетов по доверительному управлению.
11. Договор доверительного управления может быть как возмездным, так и безвозмездным.
12. Договор доверительного управления обязательно должен раскрывать размер и форму вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена (ст. 1016 ГК РФ).
13. Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие (ст. 1024 ГК РФ):

• смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
• отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное; 
• смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
• отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
• признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления. 

     При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения  договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления. 

     При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся  в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором  не предусмотрено иное. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. РИСКИ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВЫМ КОМПЛЕКСОМ

     Договор доверительного управления очень удобен, но на практике получается, что для учредителя управления это связано с определенными рисками. Они носят как имущественный характер (опасность потери действительной стоимости имущества или самого имущества в целом), так и организационный (принятие управляющим необоснованного решения). Существуют определенные виды рисков при доверительном управлении:

     Финансовые  риски:

1. Рыночный риск. Он наиболее распространен и выражается в том, что рыночная цена имущества, переданного в доверительное управление, может измениться. Например, при передаче здания цены на недвижимость резко возросли, и вам выгодней его продать. А управляющий этого не делает. При таких обстоятельствах лучше расторгнуть договор, но управляющему придется выплатить оговоренное в договоре вознаграждение в полном объеме (п. 1 ст. 1024 ГК РФ).
2. Процентный риск. Он связан с влиянием на стоимость имущества, переданного в управление, неблагоприятного изменения рыночных процентных ставок. Этот риск может повлиять как на получаемые доходы, так и на стоимость имущества.
3. Риск потери ликвидности. Он связан с возможной нехваткой свободных средств на счетах управляющего, необходимых для исполнения его обязательств, а также может возникнуть из-за недобросовестности контрагентов доверенного (несвоевременность или не в полный объем исполнения перед управляющим свои обязательства по сделкам, связанным с имуществом учредителя).
4. Риск имущественного ущерба – это риск потери имущества вследствие неправильной эксплуатации, несоблюдения норм безопасности и т.д.
5. Риск упущенной выгоды – это риск недополучения прибыли в результате неосуществления каких-либо мероприятий, которые могли бы эту прибыль обеспечить.
6. Операционный риск. Он возникает, когда доверительный управляющий перестает контролировать свою деятельность, связанную с имуществом собственника и должен принять меры для предотвращения финансовых потерь из-за ошибок либо мошенничества своих сотрудников.
7. Инвестиционный риск. То есть существует риск не иметь вследствие доверительного управления гарантированного дохода, не получить прироста в капитале или он вообще снизится.

     Помимо  чисто финансовых рисков существуют и риски, связанные непосредственно  с проведением трастовой сделки, так называемые «Договорные» риски.

     Передаваемое  в доверительное управление имущество  должно быть обособлено как от прочего  имущества учредителя доверительного управления, так и от имущества  управляющего (ст. 1018 ГК РФ). В противном  случае трастовый договор могут  признать недействительным.

     Договор доверительного управления имуществом можно признать заключенным с  момента передачи этого имущества  доверительному управляющему (п. 2 ст. 433 ГК РФ). При этом право собственности  остается за учредителем управления, а управляющий совершает в  отношении этого имущества юридические  и фактические действия в интересах  собственника (п. 1, 2 ст. 1012 ГК РФ). Таким  образом, управляющий имеет право  владения, пользования и распоряжения этими активами. Отметим, что доверенный может распоряжаться недвижимым имуществом, только если это оговорено  в контракте. Там же будут прописаны  и все случаи, в которых такое  «распоряжение» будет правомерным (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Таким образом, законодатели защитили собственника от «самоуправства»  управляющего.

     Что же касается ситуации в целом, то учредитель управления физически не в состоянии  полностью и в любое время  контролировать все операции, которые управляющий совершает с его имуществом. А ведь собственника, прежде всего, интересует не только фактическое состояние имущества, но и то, насколько эффективно и добросовестно происходит управление им. Информацию об этом он может узнать из периодических отчетов о деятельности управляющего (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

     Отчеты  в некоторой степени могут  позволить собственнику обезопасить  себя от возможных рисков утраты (уменьшения) его активов, переданных по договору траста. Еще одной гарантией этому  служит и то, что согласно гражданскому законодательству вся ответственность  за распоряжение имуществом собственника ложится на управляющего. Доверительный  управляющий несет ответственность  за порчу, утрату вверенного ему имущества. И при ненадлежащем управлении он должен будет возместить собственнику не только убытки, причиненные ошибочными управленческими решениями, но и  упущенную выгоду (п. 1 ст. 1022 ГК РФ). Это  является гарантией для доверителя в сохранности имущества и  рациональном его использовании.

     Дополнительной  «защитой» интересов учредителя управления может служить и залог. Его предоставляет доверительный  управляющий в качестве обеспечения  возмещения убытков, возникших при  ненадлежащем исполнении договора. Но возможность предоставления такого обеспечения должна быть оговорена  в трастовом контракте (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

     Отметим, что доверительный управляющий  имеет право на вознаграждение (ст. 1023 ГК РФ). Причем его размер и форма  являются существенными условиями  договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). Поэтому, если в контракте  будет отсутствовать как упоминание, так и сумма и форма вознаграждения, то такой договор может быть признан  незаключенным.

     Еще одно преимущество доверительного управления заключается в том, что на переданное имущество не обращается взыскание  по долгам собственника. Ведь оно же обособленно от остальных его  активов. Это позволяет минимизировать риск того, что кредиторы его «отнимут». Однако здесь есть и исключения. Так, при банкротстве управляющей компании, все имущество, переданное в управление, все же будет включено в конкурсную массу (п. 2 ст. 1018 ГК РФ).

     Правовые  риски (обесценивания активов или  увеличения обязательств по причине  неадекватных или некорректных юридических  советов либо неверно составленной документации) также имеют место  быть. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. УПРАВЛЕНИЕ  РИСКАМИ

     Управлять рисками, значит, в первую очередь  выявлять их и максимально минимизировать. В современных условиях наиболее действенным методом минимизации  рисков управления недвижимым имуществом выступает страхование.

     Страхование риска – это передача риска  третьему лицу в обмен на установленное  вознаграждение. Такая передача риска  адресована специальной лицензированной  страховой компанией и является возмездной операцией (выплачиваются  страховые взносы, премии). При этом страховщик принимает на себя все согласованные договором страхования риски страхователя.

     Для рисков, связанных с управлением  недвижимостью, ведущее место принадлежит  статьям и положениям, связанным  с имущественным страхованием, а  также со страхованием договорной ответственности  и предпринимательского риска.

     Страховщик  вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов.  Размер страховой  суммы при страховании имущества  или предпринимательского риска  в общем случае не должен превышать  их действительной стоимости.

     К другим возможным методам и мерам по решению проблемы предотвращения и снижения рисков можно отнести: