Проект строительства жилого комплекса «Лазурный берег» комфорт-класса в г. Всеволожск

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный  архитектурно-строительный университет»

Факультет строительный

Кафедра организации строительства

 

 

 

Отчет по преддипломной практике

 

 

 

 

 

Проект строительства жилого комплекса «Лазурный берег» комфорт-класса в г. Всеволожск

 

 

 

 

Работу выполнила студентка  гр. 1-ЭН-5 Фомина Л.Е.

Работу принял Брайла Н.В.

 

 

 

Санкт-Петербург

2013 г.

Оглавление

1. Описание объекта оценки 3

2. Анализ местоположения объекта оценки: 6

3. Описание локального местоположения: 8

4. Анализ рынка загородной недвижимости. 9

5. Обзор нового строительства во Всеволожске. 13

6. Логистика 15

 

 

 

 

1. Описание объекта оценки

 Объект оценки представляет собой жилой многоквартирный дом (площадью 1881,9 м²) с относящимся к нему земельным участком. Адрес расположения объекта: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Культуры д.4. Основная информация об объекте представлена в таблице.

 Земельный участок расположен между улицами Бибиковская, Пироговская и Христиновский проспект. Он представляет собой огороженную, охраняемую территорию. Земельный участок имеет форму трапеции, ровный рельеф. На земельном участке расположена автостоянка для жильцов дома (30 м/мест), детская площадка , зона отдыха. Въезд на территорию осуществляется через шлагбаум, для прохода жильцов и их гостей предусмотрены две калитки с ул. Культуры.  План границ земельного участка представлен на рисунке.

параметр	значение
Название объекта	Жилой дом
Класс объекта	Объект жилого назначения
Текущее использование	Жилая функция
Год постройки	2012
Собственник	ГК «Ваш дом»
Функциональное  использование
Общая площадь земельного участка	3530
Площадь дома	1872
Местоположение
Адрес объекта	г. Всеволожск, ул. Культуры д.4
Область	Ленинградская
Район	Всеволожский
Удаленность от СПб	8 км от КАД
Ближайшая ж/д станция	5 мин ходьбы до ж/д  ст. Бернгардовка
Ближайшая станция метро	Ладожская
Удаленность от станции метро	16 км
Транспортная доступность	От ст.м.Ладожская ходят  маршрутки №430, №462, от Финляндского вокзала - №530. На личном автомобиле дорога займет примерно 30 мин. Из города можно попасть по Колтушскому и Мурманскому шоссе.
Оживленность транспортных потоков	Средняя
Оживленность пешеходных потоков	Средняя
Преимущественная застройка	Частные дома
Юридический статус
Право на улучшения	Собственность
Право на землю	Собственность
Обременения	Отсутствуют
Объемно-планировочное  решение
Общая площадь, м2	1850
Полезная площадь, м2	1460
Количество этажей	3
Тип здания-  материал	Блоки «Теплостен»
Класс капитальности	1
Фундамент – вид                                  материал	Ленточный Монолит
Стены	Блоки
Перекрытия	ж/б плиты
Перегородки	Блочные
Крыша и кровля	Металлочерепица
Особенности планировки	Свободная планировка квартир
Внутренняя отделка (материал, состояние)	Евро
Стены	Окраска, обои
Потолки	Подвесные, окраска/побелка
Высота потолков	1-2 эт.-2,7м
	3эт.- 5,5 м
Полы	Паркет, плитка
Лестницы	Железобетонные, деревянные
Окна	Стеклопакет
Двери	Металлические, деревянные
Освещение	Скрытая проводка
Благоустройство территории
Площадь земельного участка, м2	3 530
Площадь застройки, м2	785
Площадь парковки, м2	556
Состояние подъездных путей	Хорошее, асфальт
Состояние тротуаров	Хорошее, асфальт
Зеленые насаждения	Множество насаждений
Загрязненность территории	Низкая
Ограждение	Металлический, высота 1.5 метра
Дополнительные  преимущества
Вид парковки	Открытая, охраняемая
Количество мест	30
Сигнализация	Пожарная, охранная
Инженерное оборудование здания
Услуги интернет	Выделенная линия
Телефония	Открытая проводка
Тип системы охранной сигнализации	Автономная
Тип системы пожарной сигнализации	Пороговая
Тип системы вентиляции	Приточно-вытяжная
Тип системы отопления	От ТЭЦ
Электрическая мощность, кВт

Преимущества:

• в подъездах будет место для детских колясок и велосипедов
• Wi-fi зона на территории всего комплекса
• Консьерж
• Круглосуточная охрана
• Вызов такси

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ местоположения объекта оценки:

 

Общие сведения. Описание г. Всеволожска.

Всеволожск — город в России, административный центр Всеволожского района Ленинградской области и входящего в его состав муниципального образования «Город Всеволожск». Находится в 7 км от Санкт-Петербурга на перекрёстке автодороги регионального значения А128 Дорога жизни» (СПб — Морье) и дороги Н91 (Токсово — пос.им. Свердлова).

 

 

г. Всеволожск

 

 

 

 

 

Численность населения составляет 59,7 тыс. человек (14 октября 2010 года). Площадь — 6226,4 га. Год основания — 1892.

Город Всеволожск территориально формируют микрорайоны: «Котово  поле»,«Бернгардовка», «Мельничный  ручей», «Южный», «Центр», «Техникум» и  «Хутор Ракси». 

Однако официального деления  на микрорайоны в городе нет. 

Уникальность города заключена  в его инфраструктуре, так как  совсем рядом со старым городом неплохо  себя чувствует Южный микрорайон, активно застраивающийся в последнее  время целыми жилыми комплексами. Наряду с динамичным жилищным строительством в пригороде Всеволожска ведется возведение промышленных предприятий. Поэтому для желающих перебраться в этот уютный зеленый городок появляется уникальная возможность реализовать себя как специалиста, выбрав одну из многочисленных компаний. Став обладателем собственной жилплощади во Всеволожске, любой может найти себе не только развлечения по душе и новых друзей, но и высокооплачиваемую работу.

Несомненным плюсом приобретения квартиры в новостройках Всеволожска  служит более низкая стоимость квадратных метров жилой площади, по сравнению  с Санкт-Петербургом. А качество квартир и технология строительства  жилых комплексов ничем не отличаются от подобных в Питере.

Особого внимания заслуживает  экология Всеволожска. Кристально чистый воздух насквозь пропитан еле уловимыми  ароматами растений Карельского  перешейка. Поражают красотой и величием вековые сосны, сохраненные в  черте города. На самом въезде во Всеволожск находится старинная  усадьба «Приютино», куда приезжал великий Пушкин. На сегодняшний день в усадьбе открыта экспозиция, которую можно наблюдать в  некоторых фильмах и шоу-программах.

Главной достопримечательностью этого городка является Дорога жизни, спасшая от смерти оставшееся население  блокадного Ленинграда в годы ВОВ. А  совсем недалеко от нее расположен основной православный храм, религиозный  архитектурный памятник 19 века - храм Спаса Нерукотворного Образа. Новый  микрорайон Южный может порадовать музеем истории автомобилей, где  выставлены раритетные модели. Свой досуг  любители животных могут проводить  в музее «Кошки», расположенном  на Колтушском шоссе. Экспозиция креативного  музея расскажет все о жизни  кошачьего сообщества.

 

3. Описание локального местоположения:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           Объект расположен на территории  города Всеволожска по адресу: ул. Культуры д.4. На дату оценки  территорию расположения Объекта  оценки можно охарактеризовать, как зону преимущественно  жилой застройки.

В непосредственной близости от объекта находятся здания торгово-сервисного и социального назначений.    

          Район расположения Объекта оценки обеспечен необходимыми элементами инженерной инфраструктуры (водоснабжением, электричеством, канализацией и отоплением), которые находятся в хорошем состоянии. Социальная инфраструктура в районе расположения Объекта оценки развита в достаточной степени.

         В районе развита составляющая  коммерческой инфраструктуры - торгово-сервисная.   Деловая активность оценивается как средняя.

         Подъезд к Объекту осуществляется  с ул. Культуры. Парковка и маневрирование  автотранспорта осуществляется  на прилегающей территории  (с  боку от здания имеются места  для парковки и маневрирования  легкового транспорта). Покрытие  подъездных путей и площадок  на территории –асфальт в хорошем  состоянии. 

         Объект оценки расположен вблизи  основных транспортных путей  сообщения г. Всеволожска, где  сосредоточены почти все виды  общественного и коммерческого  транспорта (Автобусы и маршрутные  такси). Так же недалеко от объекта  находится железнодорожная станция  Бернгардовка.

4. Анализ рынка загородной недвижимости.

В структуре спроса с разбивкой  по виду использования земельных  участков без построек наибольшую долю запросов по поиску загородной недвижимости в Ленобласти занимают статусы ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и составляет 66,2% , поиск участков в садоводствах занимает 15,9% от всего  спроса. В районах Петербурга и  его пригородах число желающих приобрести участки под ИЖС составляет 63,8%, участки в садоводствах – 18,1% от всех запросов по поиску загородной недвижимости.

В структуре запросов на покупку домостроений, выставленных на продажу в Ленобласти, наибольшую долю поиска занимают также участки  со статусом ИЖС и садоводства, что  составляет 65,5% и 13,1% от общего спроса. По Петербургу и пригородным районам  основной спрос приходится на дома со статусом участка ИЖС, что составляет 69,3%, постройки в садоводствах занимает 12,9% от всех запрос по поиску на рынке  загородной недвижимости. Минимальная  доля спроса приходится на участки  с разрешенным использованием: ЛПХ (личное подсобное хозяйство), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и ФЕР (фермерское хозяйство).

Максимальный спрос по участкам без строений, расположенных  в районах Петербурга и Ленинградской  области на конец сентября 2012 года, приходится на Всеволожский район, его  доля составляет 19,1% от всего спроса. Также наибольшим спросом пользуется Выборгский и Гатчинский районы ЛО, они занимает 14,7% и 8,3% соответственно от всех запросов. Не менее популярны  у покупателей Ломоносовский  и Приозерский районы.

У покупателей, желающих купить участок с уже готовым домовладением (коттедж, дом, дача), лидерами спроса также  являются Всеволожский, Выборгский и  Гатчинский районы ЛО, в сумме их доля составляет 39,9% от всех запросов по поиску в данном сегменте. Популярны  также Ломоносовский, Кировский  и Приозерский районы Ленобласти, их доля – 7%, 6,4% и 5,3% соответственно.

Минимальные доли спроса приходятся на удаленные районы, такие как  Бокситогорский, Сланцевский, Тихвинский, Подпорожский, Кингисеппский, Киришский.

На конец месяца максимальное количество обращений по поиску участков без строений в Ленобласти приходится на диапазон от 300 до 800 тыс. руб., что  составляет 32,2% от всех запросов, а также  участки в диапазоне от 800 тыс. до 1,3 млн руб., что занимает 17,8% от всего спроса. В Петербурге и пригородных  районах самым популярным является диапазон стоимости от 400 тыс. до 1,4 млн  руб., что составляет 33%, а также  диапазон от 1,4 до 2,4 млн руб., это 25,4% от всех запросов по поиску в данном сегменте.

По поиску домовладений в  Ленобласти максимальная доля предпочтений покупателей приходится на диапазон стоимости от 500 тыс. до 1,5 млн руб. и от 1,5 до 2,5 млн руб., что составляет 22,2% и 22,5% соответственно от всех запросов. В Петербурге и пригородных районах  наибольшая доля запросов по поиску загородной недвижимости находится в диапазонах цены от 3,5 до 5 млн руб. и от 5 до 6,5 млн руб., это 20% и 27,5% от всех обращений по данному сегменту рынка.

Лидерами спроса по местоположению и цене, в сегменте поиска участков с домовладениями, в сентябре 2012 года являются запросы о поиске домов  и коттеджей во Всеволожском районе по цене до 3,6 млн руб, а также домовладений Выборгского района ЛО по цене до 3,7 млн руб. Не менее интересны покупателям  дома и коттеджи, расположенные в  Гатчинском районе по цене до 2,5 млн  руб., они занимают третье место по популярности запросов по поиску объектов на рынке загородной недвижимости.

В сегменте поиска участков без строений лидерами спроса на конец  месяца являются участки Всеволожского  и Выборгского районов ЛО по цене до 1,6 млн руб. Также наибольшим спросом  пользуются участки Гатчинского  района по цене до 1,5 млн руб.

 

   

5. Обзор нового строительства во Всеволожске.

1. ЖК «Лазурный дворец» - исследуемый объект
2. ЖК «Всеволожский каскад» - ГлавСтройКомплекс
3. ЖК «NCC Village» - NCC ГК
4. ЖК «Румболово Сити» - ПОРП Союз Долевого Строительства
5. Жилой микрорайон «LotusLux» - Балтийский монолит
6. ЖК «Романов» - ПОРП Союз Долевого Строительства
7. ЖК «Шведские пруды» - ПОРП Союз Долевого Строительства
8. ЖК «Всеволожские жемчужины» - ГлавСтройКомплекс
9. ЖК «Полар» - Балтжилинвест ИСК
10. Жилой комплекс во Всеволожске – Normann
11. ЖК «1-я Южная» - ГДСК
12. ЖК «Лучший выбор» - ЛенСтройТрест
13. ЖК «Зеленый город» - ГлавСтройКомплекс
14. ЖК «Bagatelli» - УНИСТО Петросталь ГК
15. ЖК «Самое сердце» - O2 Development
16. ЖК «Южная долина» -  МЖК «Усадьба в соснах» - Балтийская инвестиционно-строительная компания

 

Для наглядного примера:

№ п/п	Характеристики	ЖК «Лазурный  дворец	ЖК «Лучший  выбор»	ЖК «Романов»	Жилой комплекс во Всеволожске
1.	Класс	комфорт	комфорт	комфорт	комфорт
2.	Материал несущих конструкций	Стеновые блоки «Теплостен»	Панель	Монолит	Кирпично - монолитный
3.	Стоимость м2,р	52 000	49 234	47 000	60 800
4.	Высота потолков, м	2,7-5,8	2,8-3	2,8	2,8-3
5.	Удаленность от города, км	9	11	14	15
6.	Транспортная доступность	м. Проспект Большевиков 30 мин. транспортом	м. Ладожская 20 мин. транспортом	м. Ладожская 20 мин. транспортом	м. Ладожская 30 мин. транспортом
7.	Пешеходная доступность	10 мин. до ж/д станции Бернгардовка	5 мин. до ж/д станции Всеволожская	10 мин. до ж/д станции Малая Романовка	15 мин. до ж/д станции Всеволожская
8.	Местоположение	Лен. обл., г. Всеволожск, ул. Культуры д.4	Лен. обл., г. Всеволожск, Южный мкр. корп. 5	Лен. обл., г. Всеволожск, Шоссе Дорога жизни д. 43	Лен. обл., г. Всеволожск, Армянский пер., уч. 26
9.	Внутренняя отделка	Отсутствует	Отсутствует	Чистовая	Отсутствует
10.	Планировка	Свободная	Имеется	Свободная	Имеется
11.	Охрана	Круглосуточно	Круглосуточно	Круглосуточно	Круглосуточно
12.	Зона отдыха	Детская площадка, спортивная площадка, зоны озеленения	Беседки с Wi-fi, детские площадки, дорожки для прогулок, места для отдыха	Детская площадка, места для отдыха	Детские площадки, прогулочные зоны, озеленение.
13.	Паркинг	Открытый	Открытый	Крытый	Открытый