Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры

 

В рассматриваемом примере  имеем очень узкий диапазон цен продажи – от 75418 руб. до 75446 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также низкая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 75418 руб.

Ответ: рыночная стоимость оцениваемого коттеджа=75418руб

 

Определение рыночной стоимости административного здания                 относительным сравнительным анализом

 

  ЗАДАЧА№3

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны  пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном  рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в            табл. 8.

 

Т а б л и ц а 8

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа                 административного здания

 

Элементы сравнения	Объект оценки	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи, руб.		990 000	810 000	840 000	810 000	850 000
Общая площадь, м2	7500	8000	6700	6400	5900	7800
Отношение арендной площади к общей	0,88	0,94	0,93	0,92	0,89	0,89
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб.	116	117	107	115	119	114
Местоположение	Среднее	Хорошее	Плохое	Среднее	среднее	Хорошее
Затраты на эксплуатацию	выше	Рыноч-ный  уровень	Рыноч-ный  уровень	Рыноч-ный  уровень	Выше	Рыноч-ный  уровень
Размер арендной площади	3000	3760	3100	3150	2600	3420
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		77,12	67,74	76,00	80,77	73,10

 

Все здания проданы при  рыночном финансировании в одно и  то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право  владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.

В качестве единицы сравнения  принимаем цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 9).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта –                77,12 руб.

 

Т а б л и ц  а 9

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

1-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх вниз
Местоположение Затраты на эксплуатацию	Вниз вверх
Общая корректировка	Вниз

 

Корректировки на местоположение и на производительность значительно  перекрывают небольшую корректировку  на коэффициент использования. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем        77,12 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.

 

Т а б л и ц  а 10

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

2-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Местоположение Затраты на эксплуатацию	Вверх вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 10 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

 

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта –                 76,00 руб.

 

 

Т а б л и ц  а  11

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

3-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	вверх
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	вверх

 

Общая корректировка  получается положительной и цена объекта оценки должна быть больше 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта –       80,77 руб.

 

Т а б л и ц  а 12

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей Коэффициент использования Средняя рента на 1 м2 арендной площади	Вниз вниз вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Все корректировки указывают  на необходимость снижения показателей, следовательно, единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта –      73,10 руб.

 

Т а б л и ц  а 13

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

5-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей Средняя рента на 1 м2 арендной площади Местоположение Затраты на эксплуатацию	вниз Вверх Вниз вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 11 следует, что  единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,10 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа  распределяются в соответствии с  величинами корректировок продажных  цен объектов сравнения  (см. табл. 14).

Т а б л и ц  а  14

 

Анализ полученных данных

 

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
2-й	Вверх	67,74
3-й	Вверх	76,0
5-й	Вверх	73,1
1-й	Вниз	77,12
4-й	Вниз	80,77

 

Из данного распределения  следует, что рыночная стоимость  объекта оценки находится в диапазоне от 76,00 руб. до 77,12 руб. за 1 м² арендной площади.

 Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 77,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 77,00 × 3000 = 231 000 руб.

Ответ: рыночная стоимость административного здания =231000руб

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы:

1.Оценка собственности.  Часть 1.Оценка недвижимости: Учебное  пособие/Д.В.Хавин,А.В.Башева,В.В.Ноздрин,П.А.Овчинников,И.В.Табунов;  под общей ред. Д.В.Хавина. -  Н. Новгород:  Нижегород. гос. архит.-строит.    ун-т,2009.-110с.