Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры

Нижегородский Государственный Архитектурно-Строительный Университет

Институт экономики управления и права

 

 

 

 

 

Курсовая работа

                         тема « Оценка недвижимости»

вариант №11

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент группы МО 609/2                                            Бурдов Д.Ф.

Проверил                                                                                           Есин Е.Ю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород

2013

Содержание

1.Задача№1……………………………………………………………………………….3

2.Задача№2……………………………………………………………………………….4

3.Задача№3……………………………………………………………………………….8

4.Список используемой литературы…..………………………………………………12

 

 

 

 

 

 

 

Пример оценки недвижимости затратным  подходом:              определение рыночной стоимости квартиры

ЗАДАЧА №1

 

Определить стоимость  двухкомнатной квартиры общей площадью 42 м², расположенной на одиннадцатом  этаже двенадцатиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме есть лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 3,3 м, площадь кухни 7м². Физический износ здания составляет 15 процентов. Удаленность от центра составляет 10 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,9.

Порядок  определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в уровне цен 1984 г.  составляет 248,75 руб. (панельного здания  – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного  по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).

2. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в текущем уровне цен  (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

 

                                               С_в = С_в1984 × И,                                                      (11)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем  уровне цен по отношению к базисному  уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75 × 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

                                             С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100),                                         (12)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 16156,31 × (1 – 15/100) = 13732,86 руб. 

4. По приложению В  определяем величины коэффициентов,  влияющих на потребительские  качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 3,3 м К_вп = 1,0;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  7 м² К_пк = 0,96;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на одиннадцатом  этаже двенадцатиэтажного дома  К_эт = 1;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При наличии лифта К_нл = 0,991;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При наличии мусоропровода  К_нм = 0,965;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами  К_ск = 0,936;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние 10 км  К_рц = 0,97;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию  К_эс = 0,9.

5. Коэффициент потребительских  качеств квартиры определяется  по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нм +

             + 0,473 × К_нл + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634.              (13)

К_п = (0,534 × 1,0+ 1,428 × 0,96 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1 + 0,397 × 0,965 +

+ 0,473 × 0,991 + 1,259 × 0,936 + 0,733 × 0,97 + 1,275 × 0,9) / 7,634 = 0,96.

6. Остаточная стоимость  одного квадратного метра общей  жилой площади с учетом коэффициентов,  учитывающих потребительские качества  жилья, С_км определяется по формуле:

                                                      С_км = С_о × К_п.                                                 (14)

С_км = 13732,86 × 0,96 = 13183,55 руб.

7. Цена продажи жилья  с учетом удорожания строительной  продукции и потребительских  качеств жилья С_ск определяется по формуле:

 

                                                       С_ск = С_км × S,                                                 (15)

где S – общая площадь жилья, м².

С_ск = 13183,55х 42 = 553708,92 руб.

 Ответ: Стоимость  квартиры  =553708,92 руб.

Пример проведения оценки сравнительным подходом: определение  рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

ЗАДАЧА №2

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 140 м², расположенного на земельном участке площадью 11200 м².

Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых  объектов. Исходные данные приведены  табл. 5.

Т а б л и ц  а  5

Исходные данные

 

Показатели	Объект оценки	Сравнимые продажи
		1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи, руб.		75600	89600	64400	78400	60200
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финансирования	Рыноч- ные	Нерыноч-ные	Нерыноч-ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- Ные
Коррекция по финансированию, руб.		-2800	-8400	0	0	0
Условия продажи	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- Ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные
Срок продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер участка, м2	11200	11200	14 000	11200	14 000	11200
Размер дома, м2	140	140	175	140	175	140
Количество комнат	7	7	8	7	8	7
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска. 

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки  по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с  рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2800 руб. для 1-го объекта и 8400 руб. – для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых  объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи  не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(72800 - 64400) / 64400 = 0,13, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 13 %.

Таким образом, все сравнимые  объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени  продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения  различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 14 000 м² соответствует дом площадью 175 м² с 8 комнатами, а участку площадью 11200 м² соответствует дом площадью 140 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

81200-72800 = 8400 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

72772-68026 = 4746 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются  лишь этим показателем:

88592 – 81200 = 7392 руб.

Результаты выполненных  корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Т а б л и ц  а  6

Определение скорректированной цены

 

Показатели,  руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	75600	89600	64400	78400	60200
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	75600	89600	64400	78400	60200
Коррекция по условиям финансирования	-2800	-8400	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	72800	81200	64400	78400	60200
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	72800	81200	64400	78400	60200
Коррекция по условиям рынка	0	0	+13%	+13%	+13%
Скорректированная цена по условиям рынка	72800	81200	72772	88592	68026
Коррекция по месторасположению	0	0	0	0	0

 

 

О к о н ч а н и е   т а б л.  6

Показатели,  руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Коррекция по размеру	0	- 8400	0	- 8400	0
Коррекция для гаража	- 4746	- 4746	- 4746	- 4746	0
Коррекция для подвала	+ 7392	+ 7392	+ 7392	0	+ 7392
Скорректированная цена	75446	75446	75418	75446	75418

 

В соответствии с условиями  задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 6) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого  показателя рыночной стоимости заключается  в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 7.

 

Т а б л и ц  а  7

Анализ полученных данных

 

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	154	14154	11018	2954	15218
Общая чистая коррекция, % от продажи	0,2	16	17	4	25
Общая валовая коррекция, руб.	14938	28938	20510	23338	15218
Общая валовая коррекция, % от продажи	20	33	32	30	25