Правовой режим объектов незавершенного строительства

 

 Определенную сложность вызывает вопрос о том, кто является собственником объектов незавершенного строительства и кто соответственно имеет право зарегистрировать право собственности на него. Вряд ли можно согласиться с высказанной точкой зрения о том, что объект незавершенного строительства, являющийся недвижимостью, до государственной регистрации не имеет собственника. Признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью уже в силу ст.ст. 128 и 129 ГК означает, что этот предмет имеет все качества объекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности.

 

  Право собственности на не достроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.

 

 Таким образом, право собственности на такой объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него несомненно существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.

 

 Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор) является его собственником, представляет определенные сложности.

 

 У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что "право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало" . Таким образом, после того, как объект строительства передан заказчику (инвестору) последний становится собственником указанного комплекса.

 

 В то же время нельзя считать собственником незавершенного строительством объекта и подрядчика.

 

 Высказывалось мнение о том, что до прекращения договора подряда есть право общей собственности на материалы, вкладываемые в создание новой вещи, а после прекращения - право общей собственности на объект незавершенного строительства. Такая точка зрения в рамках действующего законодательства представляется предпочтительной, однако законодатель должен изложить свою позицию более четко. При этом следует иметь в виду, что возможны ситуации, когда все расходы по строительству, включая стоимость материалов, были осуществлены подрядчиком. В этом случае об общей долевой собственности очевидно говорить не приходится.

 

 Ранее решался вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной группой российских ученых. В частности, по мнению ее разработчиков право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании вещного или обязательственного права, предусмотренного в гл. IV ЗК. Соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда (указанный объект может возводиться и хозяйственным способом). Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином вещном или обязательственном праве) на земельный участок, а также разрешение на соответствующе строительство.

 

 Таким образом, не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен или нет. Очевидно, авторы преследовали цель создания единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов недвижимости) уже на стадии строительства здания или сооружения. Однако вряд ли такую точку зрения разделят те инвесторы, которые подключатся к строительству уже после того, как судьба земельного участка будет определена.

 

 Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того, чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. По существу такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Нормативно правовые акты, указанные в реферате.

1. N 09-07/5866 от 27 мая 1994 г.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТАМОЖЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 27 мая 1994 г. N 09-07/5866

 

О ВРЕМЕННОМ ПОЛОЖЕНИИ О ПОРЯДКЕ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ

НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Настоящим направляем "Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства", разработанное Министерством экономики Российской Федерации и рекомендованное для применения в целях ускорения вовлечения объектов незавершенного строительства федеральной собственности в хозяйственный оборот.

Данным документом следует руководствоваться при работе с объектами незавершенного строительства. Необходимо довести данную информацию до таможен.

 

Заместитель начальника

Управления капитального

строительства и эксплуатации

таможенных объектов

А.И.КОВАЛЬСКИЙ

 

 

 

Утверждено

протоколом заседания

Межведомственной комиссии

для координации работ по

совершенствованию нормативной

базы и нормализации

незавершенного строительства

от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8

 

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

О ПОРЯДКЕ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

 

1. Временное положение о порядке  реализации объектов незавершенного  строительства (далее - Положение) разработано  во исполнение Указа Президента  Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О Государственной программе  приватизации государственных и  муниципальных предприятий в  Российской Федерации" и определяет  порядок реализации объектов  незавершенного строительства.

2. Настоящее Положение распространяется  на законсервированные объекты  и объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, финансирование которых осуществлялось  без привлечения собственных  средств предприятий, с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Указанные объекты (за исключением объектов технического перевооружения) могут быть изъяты у предприятий территориальными комитетами по управлению имуществом для организации их достройки или продажи в соответствии с пунктом 5.12.3 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2284. Вид строительства определяется проектом, утвержденным в установленном порядке.

3. Решение об исключении из  активов государственных предприятий не завершенных строительством объектов, указанных в пункте 2 настоящего Положения, а также о способе их дальнейшей достройки или продажи принимается территориальным комитетом по управлению имуществом с учетом мнения соответствующего министерства или ведомства.

4. Территориальные комитеты по  управлению имуществом через  печать дают информацию о наличии  объектов незавершенного строительства  с указанием их краткой характеристики  и с предложением о создании акционерных обществ (товариществ) для завершения строительства объектов и их дальнейшей эксплуатации. При отсутствии в течение месяца заявок для завершения строительства объектов и их дальнейшей эксплуатации указанные объекты рекомендуется передавать на баланс соответствующему территориальному фонду имущества для их реализации.

Продажа этих объектов незавершенного строительства осуществляется на аукционах (торгах, конкурсах), организуемых соответствующим территориальным фондом имущества, в порядке, установленном Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

5. При отсутствии покупателя на аукционах (торгах, конкурсах) объекты незавершенного строительства (за исключением объектов, сооружаемых на базе комплектного импортного оборудования) после троекратного выставления могут быть переданы соответствующим территориальным фондом имущества юридическим и физическим лицам (в том числе на конкурсной основе) с отсрочкой выкупа на пять лет по фактическим затратам на дату передачи объекта при условии организации производства иного профиля в течение 1 - 2 лет с представлением программ инвестиционных вложений и обязательств по срокам ввода в эксплуатацию объекта в целом и его пусковых комплексов.

Объекты, сооружаемые на базе комплектного импортного оборудования, рекомендуется реализовывать для использования только по проектному назначению.

6. В случае, если объект незавершенного строительства не был реализован в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящего Положения, соответствующим территориальным фондом имущества может быть создана комиссия с участием представителя предприятия, на балансе которого он ранее находился, которая оценивает состояние конструкций и оборудования и определяет возможность их демонтажа и реализации. На основании заключения комиссии фонд имущества реализует пригодное к продаже имущество и производит в установленном порядке списание имущества, не подлежащего реализации.

7. Продажа земельных участков в составе стоимости объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставлении гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности". Оформление документов возлагается на соответствующий фонд имущества.

8. К реализации объектов незавершенного  строительства рекомендуется привлекать  предприятия - заказчики, которые обязаны  передать фонду имущества всю  необходимую информацию и проектную  документацию, а также посредников, имеющих по закону право заниматься  этой деятельностью на основе  заключаемых с ними договоров.

9. Стоимость основных средств  незавершенного строительства и  неустановленного оборудования  определяется в акте оценки  без учета результатов переоценки  основных фондов, произведенной  в соответствии с Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 14 августа 1992 г. N 595, а также последующих  переоценок основных фондов. Стоимость  объектов незавершенного строительства  при создании акционерных обществ (товариществ) по завершению строительства  определяется в соответствии  с Государственной программой  приватизации государственных и  муниципальных предприятий в  Российской Федерации, утвержденной  Указом Президента Российской  Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2284.

10. Распределение денежных доходов  от продажи активов объектов, не завершенных строительством, осуществляется в порядке, предусмотренном  пунктом 5.12.3 Государственной программы  приватизации.

11. Все организации - застройщики  независимо от формы собственности  и организационно-правовой формы, продавшие с открытых торгов  и другим способом объекты  незавершенного строительства или  находящиеся в стадии консервации, составляют отчет по форме N 2-кс (нс) "Отчет о проданной стройке (предприятии), не завершенной строительством" и представляют его в соответствующие  статистические управления.

 

Председатель

Межведомственной комиссии

для координации работ

по совершенствованию нормативной

базы и нормализации

незавершенного строительства

Б.А.ФУРМАНОВ

 

 

 

2. Статья 130 ГК  РФ. Недвижимые и движимые вещи.

 

1. К недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые  вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

 

3. Статья 219 ГК  РФ. Возникновение права собственности  на вновь создаваемое недвижимое  имущество.

 

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

 

 

4. Статья 25 п.2. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества.

 

2. Право собственности на объект  незавершенного строительства регистрируется  на основании правоустанавливающих  документов на земельный участок, на котором расположен объект  незавершенного строительства, и  разрешения на строительство, если  в соответствии с законодательством  Российской Федерации для строительства  создаваемого объекта требуется  получение такого разрешения.