Отчет по практике в майкопском филиале ФГУП «Ростехивентация- Федеральное БТИ»

После этого оцениваются  ожидаемые затраты средств и  времени на сбор и подтверждение  информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта  недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

В соответствии со стандартами  оценки объектов недвижимости применяются  все три подхода и в крайнем  случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный  результат оценки выводится с  учетом значимости того или иного  подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор и  подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой  информации. Суть ее заключается в  том, что собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или  осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимы с  данными о сходных объектах, имеющихся  на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

– предусматривать возможность  уточнения, если в процессе сбора  информации допущены искажения или  отклонения от фактических значений;

– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать  отчеты оценщиков

Квалифицированный отбор  необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному  случаю подход к оценке недвижимости.

4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.

З а  т р а т н ы й   п  о д х о д  предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного.

Важным и сложным  элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

Затратный подход предусматривает  выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной  стоимости земельного участка,  на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости  замещения;

3) расчет всех видов  износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости  объекта недвижимости путем добавления  к чистой стоимости замещения  недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Операции  по оценке недвижимости согласно подходу:

1) оценка рыночной  стоимости земельного участка  на котором находится объект  недвижимости - представляет собой изучение:

• права собственности на земельный участок;
• физические характеристики земельного участка;
• данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
• экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные  комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости «Прогаль» и др.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

• метод по сопоставимым продажам;
• метод соотнесения (переноса);
• метод капитализации земельной ренты;
• метод техники остатка для земли;
• метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми  участками осуществляется по следующим элементам:

• местоположение;
• время продажи;
• физические характеристики;
• характеристики дохода, получаемого с земельного участка;
• условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;
• условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих – цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально  оценивается стоимость здания и  других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации  земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически  невозможно, так как в настоящее  время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации  из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка  для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки  на отдельные индивидуальные участки и предполагает следующую последовательность действий:

- определение размеров  и количества индивидуальных  участков (при определении размеров  индивидуальных участков учитываются  физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

- расчет стоимости  освоенных участков методом сопоставимых  продаж;

- расчет затрат на  освоение участков и их продажу;

- определение величины  денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

- дисконтирование денежного  потока с учетом времени освоения  и продаж всех индивидуальных  земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая  для дисконтирования денежного  потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

2) определение  валовой стоимости замещения.

Существуют три основных метода определения восстановительной  стоимости (стоимости замещения) объекта  недвижимости.

1. М е т о д   с р а в н и т е л ь н о й   е д и н и ц ы  (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2. М е т  о д   р а з б и в  к и   п о   к о м  п о н е н т а м, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов  могут выступать: фундамент, стены  и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда  и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

3. М е т  о д  к о л и ч е  с т в е н н о г о   о б с л е д о в а  н и я заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно  облегчен, если имеются старые сметы  оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может  прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты  составляют 10 – 15 процентов от региональной стоимости строительства.

3) определение износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для  учета различий в характеристиках  нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это  своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.