Определение физического износа здания

Существуют следующие  методы расчёта физического износа зданий:

• нормативный;
• стоимостной;
• метод срока жизни.

Нормативный метод расчёта физического износа предполагает использование нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня, где дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

 

- физический  износ здания, %;

- физический  износ i-го конструктивного элемента, %;

 – коэффициент,  соответствующий доле восстановительной  стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных  элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупнённым показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утверждённых в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утверждённых показателей, по их сметной стоимости.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем и здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу  рассчитать износ элементов и  здания в целом в стоимостном  выражении.

В данной работе определение физического износа зданий рассчитывается методом срока жизни, когда показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

 

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно  рассчитать как для отдельных  элементов здания с последующим  суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для  приближенных расчётов износа возможно использовать упрощенную формулу:

 

ХВ-хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом  процент износа элементов или  здания в целом может быть переведен  в стоимостное выражение (обесценение): 

ВС- восстановительная стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОБЪЕКТНЫЙ СМЕТНЫЙ  РАСЧЕТ 

N	Наименование работ	Сметная стоимость, тыс.руб.:
п/п	и затрат	Строительных работ	Монтажных работ	Оборудования, мебели, инвентаря	Прочих затрат	ВСЕГО
1	Подготовка территории строительства	501.17	0	0	13.43	514.6
2	Локальная смета (стены, заполнение оконных  проемов, лестницы, двери)	1804.73	0	0	0	1804.73
3	Локальная смета (встроенные (пристроенные) помещения, перекрытия выше 0.000, кровля с устройством фронтонов, сливов, водосточных труб)	1612.21	0	0	0	1612.21
4	Мансарда. Отделочные работы внутренние. Наружная отделка.	990.01	0	0	0	990.01
5	Устройство крыльца и прочие работы	3723.36	0	0	0	3723.36
	ИТОГО	8631.48	0	0	13.43	8644.91

 

Итоговая сумма объектной  сметы без начислений берётся  с учетом удорожания строительства  с сентября 2012 года по март 2013 года.

8644910  рублей * 1,02264 = 8 840 630 рублей.

Индекс равный 1,02264 взят с  учетом удорожания строительства в  период сентября 2012 – март 2013 года по данным Росстата.

 

 

 

Определение накопленного физического  износа.

Таблица.

№	Конструктивные  элементы	Восстан. ст-сть, тыс. руб.	Срок эконом. жизни	Эффектв.возраст, лет	К износа	Износ тыс. руб.
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундаменты	514.6	100	2	0.02	10.292
2	Стены	902.365	100	2	0.02	18.047
3	Перекрытия	435.296	60	2	0.033	14.364
4	Крыша	612,639	50	2	0.04	24.505
5	Кровля	564,275	25	2	0.08	45.142
6	Перегородки	451.182	40	2	0.05	22.559
8	Лестницы	270.709	50	2	0.04	10.828
9	Окна  и двери	180.474	40	2	0.05	9.023
10	Отделочные  материалы	990.01	60	2	0.033	32.67
11	Благоустройство территории	3723.36	10	2	0.2	744,672
	ВСЕГО (руб.)	8644.91				932.102

 

На основании таблицы  можно сделать вывод, что физический износ по оцениваемому объекту составляет 932102 рублей.

Таким образом, совокупный износ  равен: Исов.=Ифиз.+Ифун.+Ивн.=

= +0 +0 = 932102 руб.

 

 

 

 

 

 

Заключение

Здания и сооружения, как  и люди, тоже "болеют" и "стареют". 

Техническое состояние зданий и сооружений различного назначения является важным фактором для определения  их реального состояния, выяснения  наиболее изношенных конструктивных элементов, определения объема ремонтных работ  и т.д. Техническое состояние сооружения во многом определяет стоимость недвижимости на рынке продаж.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». – М.: Госгражданстрой, 1986г.
2. Плотникова Л.В. конспект лекций «Техническая экспертиза объектов недвижимости». – М.: ГОУ ВПО РЭУ им. Г.В.Плеханова, 2010г.
3. Севастьянов А.В., Каллаур Г.Ю., Шевцова Е.А. курс лекций «Экономика недвижимости». – М.: ГОУ ВПО РЭУ им. Г.В.Плеханова, 2011г.