Определение физического износа здания

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

ГОУ ВПО «РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

им. Г. В. ПЛЕХАНОВА»

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА «УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ  И ПРОГРАММАМИ»

 

 

 

 

 

 

РАСЧЕТНАЯ РАБОТА

по дисциплине

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 «Определение физического  износа здания»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Краткая характеристика объекта……………………..……………………….4

2.Определение накопленного износа объекта недвижимости……………….7

Заключение………………………………………………………………………14

Список использованной литературы………..………………………………….15

Приложения……………………………………………………………………...16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Техническая экспертиза зданий (обследование зданий и сооружений) – установление в процессе контроля градостроительной деятельности соответствия объектов недвижимости обязательным требованиям нормативных правовых актов РФ, технических регламентов, СНиП, ГОСТ, соблюдение требований которых обеспечивает надлежащее качество строительства и безопасность строительных конструкций при их эксплуатации.

Техническая экспертиза здания необходима для выявления степени физического  износа сооружения, причин, обуславливающих  их состояние, фактической работоспособности  строительных конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств.

Техническое обследование зданий и сооружений производится в связи  с предполагаемой их реконструкцией и капитальным ремонтом, обнаружением дефектов строительных конструкций  после аварий, при возобновлении  строительства после длительного  перерыва в строительно-монтажных  работах.

Техническое заключение содержит следующую информацию:

1. инвентарные данные с поэтажными планами;
2. характеристику планировочных решений, конструкций и оборудования;
3. характеристику технического состояния конструктивных элементов здания, отделки и внутреннего инженерного оборудования;
4. оценку физического износа конструктивных элементов и здания в целом;
5. сведения о техническом состояния внешнего благоустройства; геологические и гидрогеологические материалы;
6. выводы и предложения о целесообразности капитального ремонта, его вида и примерных объёмов работ.

Целью данной расчетной работы является оценка физического износа двухэтажного мансардного дома.

 

1.Краткая характеристика  объекта

Для определения физического  износа выбран объект: четырехкомнатный мансардный дом, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Белякова, участок № 7.

Технико-экономические показатели принятий решений

Показатель	Обозначение	Ед. измерения	Значение по проекту
Этажность здания	M	этаж	2
Кол-во комнат в доме	N	комната	4
Площадь летних помещений	Fл	м2	41,9
Суммарная площадь наружных стен	Fнс	м2	235,9
Общая площадь	Fo	м2	252,1
Строительный объем	V	м3	609,4
Приведенная общая площадь	Fоп	м2	231,15
Жилая площадь	Fж	м2	89
Отношение жилой площади к приведенной  общей площади дома	Fж /Fоп	-	0,38
Отношение строительного объема к  приведенной общей площади дома	V/ Fоп	-	2,6
Отношение площади наружных стен к  приведенной общей площади	Fнс/Fоп	-	1,02

 

Конструктивные  особенности объекта

Конструкция: Блочный двухэтажный дом.

Фундамент: Сборный железобетонный, ленточный.

Материалы внешних  стен: Колодцевая кирпичная кладка с утеплителем пенополиуретаном.

Внутренние стены: В проекте представлены внутренние несущие стены толщиной в три кирпича, 380 мм с учетом 20 мм используемых на швы. которые заполняются цементным раствором, и самонесущие перегородки выполняемые толщиной в один кирпич, 120 мм.

Междуэтажные  перекрытия: Перекрытия первого этажа выполняются из железобетонных круглопустотных плит. На втором этаже применяются деревянные балочные перекрытия хвойных пород с шагом 800 мм. Для веранды проект предусматривает также деревянное перекрытие балками хвойных пород с шагом 800 мм.

Крыша: Конструктивное решение крыши- с наслонными деревянными стропилами. Кровля: металлическая листовая. Угол уклона равен 40 градусам.

Лестница: Двухмаршевая.

Оконные проемы: Окна заводского изготовления с четвертями, материал - древесина. Предусмотренные габариты проектом 1500x900. 1500x1500. 1500x2100. Так же предполагается установка подоконных плит из ПВХ.

Двери: Двери заводского изготовления, матерная - древесина. Входная дверь оббивается черным листовым железом с утеплением паклей. Габариты дверных блоков 2100x900.

Инженерные коммуникации: Проектом предусмотрено полное санитарно-технологическое оборудование здания систем здания.

Наименование конструкций	Материал  конструкций
Фундаменты	Сборный железобетонный, ленточный
Материалы внешних стен	Колодцевая кирпичная кладка с утеплителем пенополиуретаном
Внутренние стены	Кирпичные 380 мм
Междуэтажные перекрытия	1этаж: железобетонных круглопустотных плит. 2 этаж: деревянные балочные перекрытия хвойных пород с шагом 800 мм
Крыша	Металлическая листовая. Угол уклона равен 40 градусам
Оконные проемы	Деревянные оконные блоки, с четвертями
Двери	Деревянные
Полы	Паркетные

 

 

Технический паспорт объекта

Город (поселок, деревня):	Город Рязань
Район	Московский
Квартал	кв.1, инвентарный № 572968

 

Составлен по состоянию на 15 марта 2013г.

1. регистрация права собственности (реестровый номер № 6325).

Таблица

Дата записи	ФИО	Документы, устанавливающие право собственности с указанием  кем, когда и за каким номером выданы	Долевое участие при общей собственности	Подпись лица, свидетельствующего правильность записи	Учет запрещений и арестов
					нало жено	снято
15.03.2013	Петров И.В.	Свидетельство     о государственной регистрации   права собственности    на землю  №   6325. Выдано       главой администрации Московского района Широковым П.Ю. от 09.03.2013г.	100%	Представитель от БТИ Ямсков А.М. 09.03.2013 г.

 

2. план земельного участка (см. Приложение 1).

3. поэтажный план дома (см. Приложение 2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Определение  накопленного износа объекта  недвижимости

Износ характеризуется ухудшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в %, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта  недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и  внешний.

Физический износ – это износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный  износ – это износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым в подобным объектам.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

В свою очередь износы подразделяют на устранимые и неустранимые.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый  износ вызывается устаревшими объемно- планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему значению.

Функциональный износ  данного объекта недвижимости отсутствует, так как при строительстве  дома были  использованы новейшие строительные материалы и технологии. Также  была предусмотрена установка в  здании новейшего оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с:

- его текущим или предполагаемым использованием

- современными рыночными стандартами, предъявляемые к данному типу сооружений.

Выявление всех возможных  видов износа объекта – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Рассмотрим  основные оценочные понятия, которые  характеризуют объект недвижимости и уровень его износа.

Физическая жизнь  здания (ФЖ) – это период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и пр.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст здания (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни здания (ОСЭЖ)  - это период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

 

В данной работе рассчитывается физический износ объекта  недвижимости.

Физический износ  конструкции, элемента, системы инженерного  оборудования и здания в целом – это постепенная утрата ими изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и пр.) объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта  недвижимости со временем (например, дефекты  конструктивных элементов). Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать  сравнением его признаков с их значениями, приведёнными в таблицах ВСН 53-86 (р) «правила оценки физического  износа жилых зданий».