Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям

 

ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).

 

Что касается коттеджного поселка, то в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип „один коттедж — один голос“, если иное не установлено уставом. Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. При его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).

 

Преимущества ТСЖ:

все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);

проведение тендера среди обслуживающих  и охранных фирм позволяет обеспечить собственников услугами с оптимальным  соотношением цены и качества;

удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что  диспетчерская служба и весь обслуживающий  персонал находятся на территории поселка;

каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг (участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании), избираться в правление или ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе исполнительной дирекции

 

Однако если при создании ТСЖ  в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.

 

Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК, ни в ДНП. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

 

Можно и вовсе не создавать никаких  объединений, как было сказано выше, а просто выбрать инициативную группу, которая и будет заниматься решением общих вопросов, а также отчитываться перед жителями посёлка.

 

Также может быть выбрана управляющая  компания (УК).

 

Объединение дает жильцам поселков право голоса. Объединение это  сила, помогающая решать многие вопросы. Объединения жильцов вправе требовать  от застройщиков и администрации  планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение  жильцов как орган местного самоуправления.

 

Умные застройщики воспринимают объединения  жильцов как консультативный  орган, не только как нечто создаваемое  для борьбы с реальным или воображаемым противником.

 

Ликвидировать объединение целесообразно, лишь когда посёлок "доведён до ума".

 

 

В поселках эконом-класса чаще всего  управляющей компании либо не бывает изначально, даже не предполагается, либо она сама себя высекла, дискредитировав  саму идею, и жильцы остаются со своими проблемами и ежедневными нуждами  один на один. И, как раз, в этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения.

 

Изначально предполагается наличие  управляющей компании в посёлках бизнес-класса, где есть общие коммуникации 100%, бассейн, асфальтовые дороги, требующие ремонта и пр. блага цивилизации. Объединений граждан там, как правило, не бывает.

 

ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор  управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы и пр. А вот кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности.

 

Есть еще несколько форм объединения  жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.

 

 

Состав общего имущества.

 

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава  общего имущества в поселке. Для  определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Состав общего имущества в "загородке" определяет договор.

 

Плата за содержание общего имущества  вносится соразмерно долям в праве  общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон.

 

Если в договоре при покупке  участка не написано, что "вместе с земельным участком собственнику передается такое-то имущество", то застройщику впоследствии придётся заключать новые договора с собственниками при сдаче посёлка.

 

Точное определение доли собственности  на общее имущество на самом деле очень важно при заключении договора. Ведь именно оно является главным  камнем преткновения между УК и собственником. Из-за него происходит большая часть судебных процессов по загородной недвижимости. Поскольку собственник не понимает, за что он должен платить ту или иную сумму, и что входит в так называемое общее имущество. Ведь покупал он только дом и землю.

 

Так как же быть с жителем коттеджного  поселка, который не заключил договора об общем имуществе, но тем не менее  пользуется услугами?

 

В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, или не подписавшего договор об общем имуществе нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом).

 

При этом следует помнить, что создавать  препятствия лицу, не вошедшему в  товарищество, в нормальном осуществлении  его прав члены товарищества и  УК не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным. Но, несомненно, такой житель должен осознавать, что содержание дорог и охраны требует определённых взносов.

 

Если управляющая компания объяснит собственнику, какие услуги и какого качества они будут получать за определенную цену, то, я уверен, собственник с  удовольствием подпишет такой договор. И, наверное, это правильно, что на сегодняшний день покупателя коттеджа интересует не только цена и инфраструктура поселка, но и порядок управления им.

 

Кроме того, в договоре должны быть прописаны перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.

 

Отметим также, что в коммунальных расчетах коттеджных поселков наряду с тарифами РЭК, например на электроэнергию, существуют тарифы, которые определяет договор УК. Будьте готовы, что здесь управляющая компания может разгуляться. За такие услуги, как, например, уборка территории или обслуживание дорог, каждая компания устанавливает свою цену. Поэтому, если вы решили выбрать для обслуживания поселка УК, то вам необходимо выделить инициативную группу из жителей поселка, которая проведет анализ тарифов управляющих компаний.

 

 

Кому принадлежат коммуникации?

 

Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.

 

Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти  коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые  сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.

 

Если управляющая компания выступает  ресурсоснабжающей организацией для  потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.

 

Если разводящие сети и иные объекты  коммуникационных систем построены  за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.

 

 

Как будем платить?

 

В нашей стране тарифы на электроэнергию, газ, отопление, воду и так далее  устанавливает государство в  лице местных или региональных властей, но ни как не управляющей компании. Это необходимо знать и помнить собственникам коттеджного жилья. В соответствии с этим управляющие компании во всех платежных документах обязаны указывать номера постановлений органов государственной власти, которыми они руководствуются. Уважающие себя компании поступают именно так. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта нашей страны. Так как данная сфера экономики относится к сетевой локальной монополии.

 

Если какая-то управляющая загородным коттеджным поселком компания будет  устанавливать цены на коммунальные услуги самостоятельно, исходя из своих интересов, то, скорее всего, у нее будут серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Но плата за коммунальные услуги эта та часть, которую управляющие компании научились обходить. С жителей поселков берётся в пользу управленческих компаний дополнительные деньги, которые могут называться "эксплуатационными услугами" или "поселковым сбором". Повлиять на величину этой суммы государство, понятное дело, уже не может, так как эта сфера влияния только предпринимателей рынка загородного жилья.

 

В такой общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, заработную плату специалистов. Общее  собрание жителей коттеджного жилья  должно проводиться регулярно: примерно раз в год. На нем представитель управляющей компании должен предоставить собственникам загородных домов информацию о бухгалтерской отчетности. На таких собраниях любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение.

 

В поселках разного экономического уровня управленческий сбор будет составлять разную сумму. Понятно, что в элитных поселках он будет больше, а в поселках эконом-класса он будет, конечно, меньше. Повлиять на эту сумму можно только решением общего собрания собственников, на котором будет обсуждаться перечень услуг управленческой компании и их расценки. Надо понимать и то, что одни жильцы готовы платить за услуги любую сумму, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. В целях экономии денежных средств владельцам загородного жилья от каких-то пунктов можно отказаться, а какие-то необходимо обязательно оставить.

 

Если управленцы оказываются недобросовестными, и слишком уж алчными, жители расстаются с ними довольно быстро.

 

Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части. Первая - эксплуатационные расходы, сюда входят использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана. Вторая - коммунальные платежи за тепло- и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора.

 

Для того, чтобы принимать адекватные решения в обращении с управляющей компанией жителям загородных коттеджей следует, всё-таки, объединиться друг с другом.

 

По закону, ни застройщик, ни управляющая  компания не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей.

 

Если застройщик или УК просит заключить с собственником какой-либо договор, касающийся определённых правил поведения или действий, то этот документ является внутренним поселковым и законной силы не имеет. Тем не менее, если установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, то не только собственник, но и потенциальный покупатель может обратиться в судебные органы. Но главное, о чём нужно помнить — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям. И, конечно, любое требование должно быть обосновано и разумно.