Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям

Что же такое коттеджный поселок  или ликбез по понятиям

 

 

 

Сразу оговорюсь, что слово "понятия" подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих  посёлках хотим жить счастливо, а  не "по понятиям". Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.

 

В посёлках, где уже продана большая  часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.

 

 

Начнём с понятия "коттеджный поселок".

 

В России вырастающие повсеместно  коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.

 

При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые  фактически можно считать коттеджами. Но "поселок" в юридическом  смысле, то есть населенный пункт, который  может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться, - возводится только на землях населённых пунктов.

 

Согласно ст. 7 Жилищного кодекса  РФ в случае, если жилищные отношения  не урегулированы жилищным законодательством  или соглашением участников таких  отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

 

Жилищное законодательство нашей  страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.

 

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение  вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

 

Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и  элит (или люкс).

 

Коттеджный поселок без подряда, с минимальной инфраструктурой - это эконом.

 

 

Право выбора.

 

Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем  их едят.

 

Собственники индивидуальных жилых  домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь  правами собственников жилья, могут  выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

 

До сдачи посёлка, всеми вопросами  занимается чаще всего фирма-застройщик, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.

 

При выборе управляющей компании есть два варианта:

управляющая организация будет  полностью самодостаточной и  будет самостоятельно проводить основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, мелкие ремонтные работы);

эксплуатирующая компания будет ограничена узким кругом специалистов, которые  будут отбирать специализирующиеся в той или иной области компании, оценивать их работу, будут заниматься сбором платежей.

 

Что требуется от Управляющей  Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.

 

Основные  цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:

обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

надлежащие содержание общего имущества поселка;

решение вопросов пользования  общим имуществом;

предоставление коммунальных услуг гражданам.

 

Задачи:

поиск и отбор поставщиков услуг;

организация жилищно-коммунального обслуживания граждан;

организация аварийно-диспетчерской  службы;

контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;

организация системы учета и  сбора платежей;

подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;

поиск и использование законных возможностей коммерческого использования  общего имущества;

организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед жильцами и государственными органами;

 

Собственники ВПРАВЕ избрать такой  способ, как управление управляющей  организацией (при этом можно комбинировать  разные формы управления). Управляющая  организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

 

 

Управление управленцами.

 

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию  другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов  правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

 

Основные (существенные) условия, которые  должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

состав общего имущества, в отношении  которого будет осуществляться управление, и его местоположение;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и  ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

 

Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже сейчас, встречайтесь, организовывайте собрания), которые  изучат предложения управляющих  организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.

 

Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих  организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости  и составу предлагаемых дополнительных услуг.

 

Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.

 

В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана  обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе  коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.

 

И не будем забывать, что управляющая  компания подчиняется собственникам, а не наоборот.

 

 

Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК).

 

В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого  объединения граждан:

 

1. Дачное некоммерческое партнёрство  (ДНП) - для земель сельскохозяйственного  назначения.

 

В отличие от садоводства в ДНП  выделяемые участки предназначены  в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

 

Некоммерческое партнерство  является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

 

Органами управления Некоммерческого партнерства являются:

Общее собрание;

Правление партнерства;

Председатель правления.

 

Высшим органом управления Некоммерческого  партнерства является Общее собрание членов Партнерства.

 

Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.

 

Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого  партнерства осуществляет Правление  Некоммерческого партнерства.

 

Руководство текущей деятельностью  Некоммерческого партнерства осуществляет его постоянно действующий исполнительный единоличный орган - Председатель правления.

 

Контроль над деятельностью  Некоммерческого партнерства, правильностью  расходования его средств, выполнением  устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).

 

Органы управления и контроля Некоммерческого  партнерства избираются только из числа  членов партнерства.

 

Как предусмотрено Федеральным  законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О  садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

 

Если часть жителей такого посёлка  решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.

 

Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам. Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса. Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.

 

Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка. Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте. У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.

 

2. ДТСЖ или ЖК, вид некоммерческой  организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) - для земель населённых  пунктов (ИЖС).

 

При этом согласно положениям Кодекса  товарищество может создаваться  для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений ... (пп. 2 п. 2 ст. 136).

 

Начнем с понятия и целей  деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.