Страхование в системе ИЖК

В настоящее время страховка является непременным условием любой ипотечной программы. Банк стремится обезопасить себя – слишком рискованно выдавать огромный кредит, не имея высокой гарантии его вернуть. Кроме процентов по кредиту заемщику придется выплачивать еще и страховку. Требования к ней у разных банков неодинаковые, но по закону в обязательном порядке необходимо застраховать предмет залога (обычно им является квартира).

Еще один вид страховки, требуемый кредитными организациями, - на случай пожара, затопления, взрыва газа. Страховая сумма, на которую претендует страхователь в случае несчастья, обычно равна стоимости квартиры. Тарифы составят от 0,5% в год (если это в новостройка) до 1% (за квартиру на вторичном рынке).

Часто кредитная организация обязывает клиента застраховать и свою гражданскую ответственность перед третьими лицами. Страховая сумма, как правило, составляет до 50000 рублей, и ежегодный страховой взнос будет 0,2 - 0,4%.

Титульное страхование (страхование права собственности на квартиру) – достаточно новое направление. Оно гарантирует возврат средств в случае, если у купленной квартиры появляются неизвестные ранее собственники (лица, освободившиеся из мест заключения, или несовершеннолетние дети бывшего владельца). Тогда суд может признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, и пострадают как заемщик, так и банк. Особенно важно страхование титула при покупке жилья на вторичном рынке. А вот приобретая новое жилье, вполне можно обойтись и без него. Тем более, что титульное страхование является одним из самых дорогих – тариф колеблется от 1% до 3% от страховой суммы в год.

Сейчас страховщики разрабатывают и такой новый для России вид риска, как потеря работы.

Таблица 1

 Перечень документов, предоставляемых страховщику для  заключения договора комплексного  ипотечного страхования

 

№	Необходимые документы по Заемщику.
1	Копии всех страниц паспорта Заемщика(ов)
2	Анкета-Заявление по комплексному ипотечному страхованию
3	Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика, в соответствии с запросом страховой компании
	Необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства.
4	Копии правоустанавливающих документов на квартиру (договор передачи и заявление к нему (приватизация), договор купли-продажи; договор мены; договор дарения и акты приема-передачи к ним; свидетельство о праве на наследство; свидетельства о регистрации права собственности и т.д.)
5	Копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом
6	Копия архивной выписки из домовой книги
7	Характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета жилого помещения либо копия карточки собственника)
8	Копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению)
9	Копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством)
10	Копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком
	Необходимые документы по Продавцу – физическому лицу
11	Копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) Продавцов  квартиры;
12	Копия свидетельства о браке Продавца;
13	Копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на Продавца(ов) на отчуждение жилого помещения;
14	Справки из ПНД и НД в случае, если Продавец квартиры находится в пенсионном возрасте.
	Необходимые документы по Продавцу – юридическому лицу
15	Копии учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор);
16	Копия свидетельства о регистрации юридического лица.
17	Копия свидетельства о постановке на учет в МНС
18	Копия справки юридического лица о том, что сделка не является крупной  (с подписью руководителя и главного бухгалтера юридического лица);
19	Копия протокола общего собрания юридического лица о решении продать квартиру с указанием адреса, площади и суммы, за которую решено продать в случае необходимости);
20	Копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица (протокол/приказ/доверенность);
21	Копия паспорта представителя юридического лица;
*	Страховая компания имеет право запросить у страхователя иные документы, необходимые для заключения договоров страхования

 

 

 

 

 

 

 

 

Многие кредитные организации обязывают оформить страховку на случай потери трудоспособности и смерти. Эта норма принята во многих развитых странах и давно доказала свою целесообразность. Ведь в случае травмы или болезни заемщика банк серьезно рискует недополучить выданный кредит.

Тариф по этому виду рисков страховщики обычно рассчитывают индивидуально – в зависимости от возраста, состояния здоровья, рода деятельности клиента. В целом, размер ежегодного взноса составляет 0,2% - 3% от стоимости квартиры (средняя цифра – 1%, то есть около 10 тысяч при покупке 1-2-комнатной жилплощади).

 

 

 

2.2. Некоторые особенности в современном ипотечном страховании

Итак, в совокупности страхование добавляет до 5% к сумме выплат по ипотеке. Сейчас Правительство своей инициативой предлагает заемщикам самим выбирать – добавлять этот «страховой» процент годовых к ипотечному кредиту или нет? В случае вступления закона в силу у каждого клиента появится возможность уменьшить ставку по ипотеке, тем самым сэкономив деньги и сделав покупку жилья более реальной. Однако специалисты советуют хорошенько подумать, прежде чем принять это решение.

Во-первых, сложно предположить, что может случиться с человеком за срок погашения кредита, тем более если он составляет 15-30 лет! К примеру, через пару лет после оформления договора ипотеки с заемщиком происходит несчастный случай и он остается инвалидом. Его семья проживает в залоговой квартире и в сложившейся ситуации не имеет средств для погашения кредита. От выселения и банкротства может спасти только страховая компания, которая возьмет на себя обязательства своего клиента перед бaнкoм. Другой, к сожалению не редкий случай – когда умирает или становится нетрудоспособным один из созаемщиков. Выплачивать кредит целиком приходится второму. Выплата страховой суммы может значительно облегчить этот груз.

Таким образом, страхование жизни и здоровья обеспечивают гарантию как банку, так и самому заемщику. Вообще, специалисты страхового рынка советуют страховать по возможности максимальное количество рисков – не только исходя из собственной выгоды, но и опираясь на свою многолетнюю практику.

В то же время есть другие способы сэкономить на страховке при оформлении ипотеки. Так, если у заемщика уже есть большая часть денег на покупку квартиры, то скорее всего ему требуется кредит, размер которого меньше стоимости залога (другой квартиры). Тогда лучше не переплачивать и застраховать жилье не целиком, а только на сумму кредита. Страховая сумма будет меньше, соответственно снизится и размер взносов. Как правило, банк идет навстречу такому пожеланию клиента.

Значительная экономия по страховке выйдет, если кредит будет погашен досрочно. В этом случае заемщик имеет право потребовать от страховой компании вернуть взносы за неистекший период. Необходимо лишь написать заявление и предоставить страховщикам документ, подтверждающий отсутствие обязательств перед банком.

Также можно сократить расходы, снизив тариф на страхование жизни. Как известно, повышающие коэффициенты при расчете страховых тарифов применяются, если заемщик относится к группе риска: имеет хроническое заболевание, курит, неумеренно выпивает, имеет опасную профессию, занимается экстремальными видами отдыха (дайвинг, прыжки с парашютом, горные лыжи и т.п.). Конечно, лучше всего для заемщика начать вести здоровый и спокойный образ жизни… Однако если это невозможно, выгоднее оформить ипотечный кредит на нескольких членов семьи. Причем большую его часть стоит «водрузить» на самого молодого, здорового и не рискового домочадца.

Страхование ипотеки в России пошло по американскому пути. «Жизнь в кредит», когда-то казавшаяся россиянам красивой западной сказкой, за последние годы стала привычным явлением. Но покупку в кредит предметов обихода можно тщательно спланировать и рассчитать, а как быть с жилищным займом, который выплачивается многие годы? Ведь за это время могут произойти самые непредсказуемые события! Но меняется состав семей, подрастают дети, и практически перед каждым человеком встает вопрос изменения жилищных условий. На этом фоне возрастает популярность ипотечного кредитования. Чтобы минимизировать риски при заключении такой долгосрочной сделки, существует страхование ипотечных займов.

Большинство банков при оформлении ипотечного займа требуют минимальное количество страховок, кредитование сейчас предусматривает два обязательных вида страхования: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и страхование риска утраты и повреждения жилья-предмета ипотеки. Третий вид страхования – страхование риска утраты права собственности на приобретенное жилье (титульное страхование) – является необязательным, но желательным для вторичного рынка жилья, где возможны случаи недобросовестности продавцов. Часто страховые компании предлагают страхователю заключить договор комплексного ипотечного страхования, включающий все три вышеуказанных вида страхования. Это оптимальный вариант и по страховой защите, и по стоимости страховки.

На этапе выдачи кредита для покупки жилья на вторичном рынке покупателя часто интересует расширение страхового покрытия по риску утраты права собственности на приобретаемое жилье. Это связано с тем, что данный риск при совершении подобной сделки велик, особенно с учетом достаточно большой вероятности мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов или посредников.

Помимо обязательного страхования трех видов рисков (титула от утраты, недвижимости от повреждений и жизни от прекращения) можно дополнительно застраховать те же риски, но указав себя, а не банк в качестве выгодоприобретателя при наступлении страхового случая. Можно застраховать и мебель, и «ремонт» в квартире на случай, если затопят соседи. В обязательную страховку включена только «коробка», то есть страховым случаем будет считаться обвал стены дома, взрыв, пожар, но не потоп.

Востребованность дополнительного страхового покрытия в части страхования конструктива и отделки крайне низка в связи с тем, что при оформлении кредита заёмщик получает огромное количество различной информации, и в тонкости страхового покрытия вникать уже не получается. Но при продлении договора страхования (когда недвижимость уже оформлена в собственность) данное страховое покрытие вызывает интерес заёмщика.

Учитывая риски, связанные с участием в долевом строительстве, для этой области тоже предусмотрены определенные виды страхования. Для участников долевого строительства многоквартирных жилых домов очень полезно заключить договор страхования финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости. По такому договору страхователь получает сумму страхового возмещения в случае, если объект строительства не будет сдан в срок, указанный в договоре о долевом участии в строительстве. Если страхователь брал кредит на приобретение жилья путем участия в строительстве, он сможет погасить кредит на счет средств полученных по страховке».

Предпринимательский риск банка, связанный с несоблюдением условий и сроков выполнения кредитных обязательств заёмщиком по договору (например, в случае потери трудоспособности) также может быть застрахован. «В этом случае при наступлении страхового события страховая компания возмещает банку-кредитору сумму остатка задолженности заёмщика по кредиту и по уплате процентов за пользование кредитными средствами, необходимые расходы по выяснению обстоятельств страхового случая и уменьшению убытков, а также понесенные банком судебные расходы (издержки)».

Однако, в связи с бурным развитием ипотечного кредитования на рынке банковских услуг, связанным с ростом продаж как на первичном, так и на вторичном рынках, а также созданием новых кредитных продуктов, предполагающих минимальные затраты заёмщика, страхование некоторых рисков вообще может быть не предусмотрено. До момента оформления права собственности на недвижимость и оформления его в залог банку обеспечения кредита как такового нет. В этой части некоторые банки рассматривают возможность страхования своего предпринимательского риска, но в настоящий момент оно не имеет особого распространения.

Отметим, что в нынешней мировой практике ипотека представлена двумя формами: банковской и небанковской. Небанковская ипотека распространена в странах Европы (особенно в Германии и Австрии) и основана на принципе взаимного кредитования, по этому пути пошли и многие страны бывшего «соцлагеря». Банковская ипотека преобладает в США, где разветвленная система ипотечного кредитования сложилась еще во времена Рузвельта. В области страхования ипотечных кредитов российский рынок сейчас мало отличается от зарубежного. В США для относительно безрисковых кредитов страхование не обязательно.

На самом деле, было бы правильнее назвать этот раздел «что и от чего нужно защитить», потому что ипотечный кредит выдается только при наличии обязательных страховок. Если не будет у клиента свободы маневра и в выборе страховой компании — банк предоставит клиенту список из «правильных» страховщиков.

Комплексное ипотечное страхование обычно состоит из трех компонентов: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование недвижимости от гибели и ущерба и титульное страхование. Не случайно, что все они ориентированы на разные риски — защита получается максимально полной как для клиента, так и для банка.

Страховка жизни и трудоспособности заемщика позволяет не беспокоиться о выплатах банку в таких случаях, как потеря трудоспособности (временная или полная), получение инвалидности или смерть страхователя. Этот полезный договор заключается отдельно на каждого созаемщика — не все готовы платить. В случае смерти или полной нетрудоспособности страховая компания берет на себя обязанность погасить кредит.

Полис, защищающий недвижимость от ущерба или гибели, предусматривает выплаты после повреждения квартиры в результате пожара, стихийного бедствия, действий третьих лиц, удара молнии. Также потенциальный клиент можете отдельно застраховать только конструктивные элементы — это выгодно, если заемщик не собирается проживать в квартире, пока не рассчитается с кредитом.

Наконец, титульное страхование — это страхование права на собственность. «В нашей жизни все бывает» и мошенничество при продаже квартир — не редкость. Но если у человека есть договор страхования титула, то этот человек защищен от потери недвижимости. То есть квартиру у человека отнять, конечно, могут — по решению суда, но тогда страховая компания возместит ее стоимость и человек просто купит квартиру в другом, не менее прекрасном, месте.

Иногда в комплексную ипотечную страховку включается полис гражданской ответственности. Согласно этому документу, если застрахованный человек зальет соседей — страховщик компенсирует убытки. Только надо умудриться делать это неспециально. Эта страховка выручит владельцев новых квартир, ведь там так и хочется что-нибудь отремонтировать. К страховым случаям относятся причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.