Земля и почва

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 7. Организация  и порядок проведения земельно-оценочных  работ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
8. БОНИТИРОВКА ПОЧВ И ЕЕ ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ЗНАЧЕНИЕ  
Бонитировка почв происходит от латинского слова «bonitos» — «доброкачественность» и представляет собой сравнительную оценку качества почв, их производительной способности по отношению к природным или культурным фитоценозам.  
Бонитировка почв выражается в баллах — относительных величинах, которые показывают, насколько одна почва лучше или хуже другой по продуктивности какой-либо культуры.  
Бонитировку, или качественную оценку почв, проводят для всех сельскохозяйственных угодий; она имеет большое научно-производственное значение: дает объективную основу для установления ценности и доходности земель разных угодий, позволяет определить цену на землю, ставки налогообложения, аренды. Данные бонитировки почв используют при планировании, специализации и организации сельскохозяйственного производства, в частности при разработке рациональных систем земледелия, севооборотов; они позволяют оценить производственную деятельность землепользователей и осуществлять контроль за состоянием сельскохозяйственных угодий.

 
39.2. МЕТОДИКА И ПОКАЗАТЕЛИ БОНИТИРОВКИ ПОЧВ  
Оценкой почв в Казахстане начали заниматься давно. Первыми оценочными трудами были почвенно-географические работы «Писцовые книги» XV, XVI и начала XVII в. Пахотные земли разделяли по качеству на 4 категории: «добрые», «средние», «худые» и «добрехудые».  
В связи с кадастровыми работами 1833—1867 гг. специальные комиссии Министерства государственных имуществ собирали сведения о качестве почв и средней урожайности по каждой почве. В результате была составлена бонитировочная шкала, в которой оценку почв проводили по урожайности.  
После реформы 1861 г. оценку земель выполняли земства. В этих работах принимал участие В. В. Докучаев, проводивший изучение и оценку почв Нижегородской губернии в 1882—1886 гг. Им при участии Н. М. Сибирцева был разработан метод оценки почв, получивший название «нижегородский», или «естественно-исторический (русский)».  
В основу оценки почв специалисты положили их свойства, определяющие плодородие: геологические (мощность гумусового горизонта, содержание гумуса, характер материнской породы, условия залегания и др.); химические (содержание разных веществ, в том числе основных питательных элементов); поглотительная способность почв; физические (влагоемкость, теплоемкость и др.).  
В каждой из указанных групп свойств показатели лучшей почвы — «чернозема-плато» — принимали за 100 баллов и соответственно в долях или процентах определяли сравнительный балл для остальных почв. Средний балл из всех показателей составлял окончательную бонитировочную оценку почвы.  
Одновременно проводили оценку почвы по величине урожайности озимой ржи. В результате почва получала оценку по свойствам и по урожайности. Сопоставление оценочных данных по свойствам почв с баллами по урожайности озимой ржи показало хорошее их совпадение. Это позволило ученым сделать вывод о том, что оценку почв следует проводить по их свойствам, которые являются объективными показателями земледельческого качества почв.  
 
Современные методы бонитировки почв исходят из принципов, сформулированных В. В. Докучаевым, но строятся на свойствах почв и агроклиматических условиях, находящихся в тесной корреляционной связи с урожайностью сельскохозяйственных культур, полученной при близком уровне интенсивности земледелия.  
В разных почвенно-климатических зонах эти свойства могут быть различными.  
Чаще всего с многолетней средней урожайностью коррелируют гумусность, кислотность, гранулометрический состав, емкость поглощения, плотность, мощность гумусового слоя.

Тема 9. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Оценка стоимости земли и  земельных участков  Значение  оценки стоимости земли и земельных  участков сложно переоценить. Судите сами: земля сама по себе имеет некоторую  стоимость. Возведение на ней зданий и сооружений считается  улучшением, что делает вклад в стоимость, увеличивая ее. Насколько? Как изменилось стоимость земли после постройки на ней комплекса зданий? На все эти и другие вопросы даст ответ денежная оценка земли. Термины «земля» и «земельный участок» имеют  разное толкование. Под земельным  участком, как объектом земельных  отношений, понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Термин «земля» имеет более широкое понимание.                                                                                                                                   Оценка земли и земельных участков – сходства и отличия   Оценка  земель и земельных участков –  эти понятия несколько отличаются друг от друга. При оценке земельного участка учитывается связанный  с ним набор прав: • полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; или • право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.   При оценке земельных участков четко разделяется  категория земли. В особую группу вынесены земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.   Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного  назначения и оценку земель в садоводческих  товариществах и кооперативах, а  также дачных поселках. К примеру, оценка сельскохозяйственных земель определяется на основании данных об урожайности, продуктивности пастбищ и ряда других показателей.                                                                                                                                                     Процесс оценки земли многоуровневый. Главным его составляющим является анализ возможности наиболее эффективного использования земли. Например, если участок находится у леса неподалеку от реки, то размещать на нем АЗС невыгодно.  Оптимальным вариантом будет строительство базы отдыха. Именно на эту возможность и укажет заключение оценки земельной собственности. Для примера можно рассмотреть еще одну ситуацию: участок расположен вдоль оживленной трассы. Конечно, на нем лучше построить автозаправку.                                                                                                                                                      В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле. Разработанный Бизнес-план и ТЭО поможет выявить наиболее перспективные направления реализации и строительства на конкретном земельном участке.

 

                                                                                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема. 10 Цена земли-капитализированная рента.

Цена земли при капитализме, капитализированная земельная рента. Как объект частной собственности земля является предметом купли-продажи. И, хотя она не создана трудом человека и не имеет поэтому стоимости, она имеет цену. В отличие от цены обычного товара, являющейся денежным выражением его стоимости, Ц. з. представляет собой иррациональное (не соответствующее содержанию) выражение. Фактически Ц. з. становится превращенной формой существования земельной ренты. Ц. з. зависит от величины ренты, которую приносит земельный участок, и уровня ссудного процента. Поэтому Ц. з. равна денежной сумме, которая, будучи положена в банк, приносит в виде процента доход, равный величине ренты, получаемой с данного участка земли. Т. о., Ц. з. ставит частную собственность на землю в один ряд с капиталом, приносящим проценты или затраченным на приобретение акций. При покупке земли Ц. з. отвлекает капитал от производственного использования, выступает как тормоз развития производительных сил. Ц. з. повышается с увеличением ренты с данного земельного участка или со снижением банковского процента.

С развитием капитализма цены на землю растут главным образом  в результате резкого превышения спроса на неё над её предложением. Этот процесс особенно быстро развивался после 2-й мировой войны 1939—45, что связано с резко усиливающейся инфляцией, увеличением использования земли для несельскохозяйственных целей и концентрацией её в крупных капиталистических хозяйствах. Так, в США в 1-й половине 70-х гг. 20 в. цена всей фермерской земли повысилась до 187 млрд. долл. (против 54 млрд. долл. в 1950) при общем сокращении используемых в сельском хозяйстве площадей. Рост Ц. з. означает, что всё большая доля прибавочной стоимости используется землевладельцами непроизводительно, приводит к удорожанию с.-х. продуктов и ухудшению положения трудящихся. В социалистическом обществе, где отсутствует частная собственность на землю, она не является объектом купли-продажи и не имеет цены, но для составления земельного кадастра проводится экономическая оценка земли

Понятие земельной  ренты

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование земли  и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли.                                                                                                               Если землевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.                 Следует так же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагает заключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.                                                                  Величина арендной платы (АП) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой:              АП. = А + % + R,                                                                                                                                                   где А - амортизация ранее вложенного в недвижимость капитала;                                                                          % — процент на вложенный капитал;                                                                                                                          R - все виды рентных платежей; В настоящее время арендные отношения в сфере недвижимости чаще всего связаны с землей и жилым фондом.                                                Образование земельной ренты                                                                                                                Два основных направления в современной экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты.

Экономическая наука в целом  в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную.                                                                                              Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладная социально-экономическая структура, множество форм собственности, субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно. В настоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию. Например, данное понятие применяют при анализе теневой экономики. Тогда, в частности, говорят не о взятках чиновников, а об «административной ренте ». Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.                                                                                                                              Формы земельной ренты

Дифференциальная рента

Причиной образования  дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными  словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Сравните урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в Открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины.                                                        Факторами, условиями образования дифференциальной ренты современных условиях становятся различия: • в климате и плодородии почв; • в богатстве месторождений полезных ископаемых; • в местоположении рынков сбыта; • в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин; • в затратах на средства связи. Разнообразные условия производства и реализации предопределяют дифференциацию издержек производства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественная монополия вынуждает общество признавать, т. е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы. Количественно дифференциальная рента равна: ДР = П3-И3, где ДР - дифференциальная рента; П3 - предельные общественно допустимые затраты; И3 - индивидуальные фактические затраты. В случае равенства предельных и индивидуальных затрат (П3= И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0). Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в виде дифференциальной ренты. Дифференциальная рента может представлять собой разбухание: • издержек производства (ДР по плодородию); • издержек обращения (ДР по местоположению); • прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых). Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости. Принято различать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II). Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности: -рента по плодородию; -рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).                                                                                                                                    Дифференциальная рента по плодородию(I). Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совеем (пустынные земли). Эти ' различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.

Дифференциальная рента  по местоположению(I). Местоположение может  быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При  прочих равных условиях арендаторы будут  платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.

Рента, возникающая в  результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.

Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается из практической деятельности на земле.

Различие между двумя  формами дифференциальной ренты.

Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного  хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства.

Во-вторых, различие состоит  в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается  землевладельцем, а рента II — частично арендатором.

Монопольная рента

Причина образования  монопольной ренты — монополия на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность.

Монопольную ренту присваивает  собственник ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между  общественной и индивидуальной ценой  производства:

МР=|Ц0-Цп|,

где МР - монопольная рента;

Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства;

Цп - индивидуальная цена продукции.

При этом учитывается  абсолютная величина, так как:

• Цп может быть больше Ц0, если качеством редкости обладает продукция;

• Цп может быть меньше Ц0 , если качеством редкости наделены факторы производства, порождающие более высокую производительность труда.

Абсолютная рента

Англо-американская экономическая  наука данной формы ренты фактически не признает, хотя практика не может  обойтись, например, без такого понятия, как роялти (англ. royalty), представляющих собой фиксированные отчисления за использование собственности (на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанного экономического эффекта, которые выплачиваются арендатором, издателем или покупателем лицензии. Роялти - одна из форм проявления абсолютной ренты.