Правовое регулирование на рынке оборота жилой недвижи- мости г.Стерлитамака

  
Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т.е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.     
Технология осуществления риэлтерской деятельности  
Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:  
I.               Получение заявки:  
а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;   
б) формулирование ограничительных условий.  
II.           Предварительный осмотр объекта и заключение договора:  
а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;    
б) составление плана выполнения работ по договору.  
III.        Сбор и анализ данных об объекте:  
а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;  
б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.  
IV.        Юридическое сопровождение сделки:  
а)формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки; 
б) определение рисков, сопутствующих сделке;   
в) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.  
V.           Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтера:  
 а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;  
б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;  
в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу.  
Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтера за выполненную работу.  
При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.  
Основные направления деятельности риэлтеров:  
 а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.  
б) Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.  
в) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:  
§    выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;  
§    анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;  
§    разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.  
Лицензионная карточка брокера  выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.  
г) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи)  
д) Посредническая деятельность – оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.  
е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтер предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.  
ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи.Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существует несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.  
з) Деятельность по созданию с целью последующей продаж отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса).Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ – от консалтинга до оформления прав собственности на землю.  
и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.  
к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.  
л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:  
а) агентских договоров и договоров поручения;  
б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;  
в) доверительного управления объектом недвижимости.  
В приложениях А, Б, В и Г примеры риэлтерских  договоров: Договор об оказании услуг по рекламе и продаже, Агентский договор по рекламе на отчуждение, Агентский договор с приобретением жилой недвижимости, Риэлтерская карточка на недвижимость. Это те документы, с которыми в основном приходится иметь дело риэлтерам.  
 
Раздел 4  Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака  
4.1 Методы обработки данных  
Такие важные для анализа рынка недвижимости величины, как цена группы объектов, время экспозиции и др., называют случайными величинами. Методами изучения случайных величин занимается теория вероятностей и математическая статистика.  
Случайная величина (СВ) - это такая величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых, нерегулируемых) факторов. 
Случайная величина может изменяться также под воздействием неслучайных факторов. Например, цена объекта недвижимости изменяется в Зависимости от его размера или удаления от центра города. Однако, в ряде случаев закономерность таких изменений неизвестна, или конкретная задача не требует ее учета. Тогда и эти факторы относят к разряду случайных.  
Генеральная совокупность значений СВ - это совокупность всех значений, которые она может принять под воздействием случайных факторов. Например, стоимость всех квартир жилищного фонда города в определенный момент времени, или все цены сделок в городе за определенный период времени. 
Генеральная совокупность может разделяться на группы (подсовокупности) по определенному признаку (неслучайному фактору). Например, жилой фонд и сделки - по районам (зонам) города, типам домов, числу комнат. Доля подсовокупностей каждого типа характеризует структуру генеральной совокупности. 
Структура генеральной совокупности - это доля (процентный состав) в ней подсовокупностей, выделенных по одному или нескольким признакам. Генеральная совокупность может также разделиться на выборки. 
 Выборка - это несколько Значений СВ, выбранных из генеральной 
совокупности по случайному признаку.    
Например, все проданные за определенный период квартиры в городе являются выборкой из жилфонда; квартиры, проданные той или иной фирмой, являются выборкой из жилфонда и также из всех квартир, проданных в городе. 
Выборка по своей структуре может отличаться от генеральной совокупности. В этом случае говорят, что она нерепрезентативна относительно генеральной совокупности. 
Репрезентативность (представительность) выборки - это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего структуре). 
Случайная величина (как ее генеральная совокупность, так и выборка) описывается различными способами. Первый да них это построение функции распределения, например, в виде гистограммы. Гистограмма - это представление СВ в виде столбчатого графика, отражающего долю (количество) попаданий СВ в различные диапазоны ее значений. 
Другой способ описания СВ - это определение ее параметров, характеризующих среднее значение и разброс СВ вокруг среднего. 
Значения средних и рассеяния, определенные для выборки и для генеральной совокупности, могут отличаться. Это отличие трактуется как ошибка в определении параметров генеральной совокупности по параметрам выборки.  
Ошибка складывается из двух частей.  
Первая — это систематическая ошибка, зависящая от степени репрезентативности выборки. 
 Вторая - это случайная ошибка, зависящая от объема выборки, Для различения параметров генеральной совокупности и выборки им иногда присваивают различные имена. 
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

  
В качестве среднего значения СВ могут использоваться различные величины, например, медиана, мода, среднее арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности). 
Медианное значение СВ - это одно из ее значений в выборке, относительно которого половина значений превышает медианное, а другая половина не превышает. Разброс (рассеяние) СВ может оцениваться различными величинами, например, размахом (диапазоном разброса), дисперсией или среднеквадратическим отклонением, доверительным интервалом. Размах СВ - это разность между максимальным и минимальным ее значением. 
Дисперсия (среднеквадратическое отклонение - СКО) СВ - это расчетная величина, определяемая по специальной формуле и характеризующая степень отклонения каждого из значений СВ от среднего. Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой «сигма», выборки — латинской «s». 
Доверительный интервал — это размах СВ, определенный не по всем ее значениям, а по заданной доле значений, примыкающих к среднему. Доля значений, по которой определяется доверительный интервал, называется доверительной вероятностью. Выбор того или иного показателя определяется решаемой задачей. На практике может потребоваться любая из них. 
Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные квартиры Ц1, Ц2 и т.д., накопленных за определенный промежуток времени, является определение средней цены Цср. по формуле среднего арифметического:  
Цср.=(Ц1+Ц2+...+Цn)/n         (1)  
где n - число накопленных значений цен (объем выборки). 
Для перехода к расчету средней цены 1 кв. м необходимо учесть, что применяемый на практике способ расчета через деление средней цены квартиры Цср. на среднюю площадь квартиры Пер. может дать существенную ошибку (до 5-7%). Поэтому следующее правило обязывает вычислять эту величину по формуле 
Сср.=(Ц1+Ц2+...+Цn)/(П+П2+...+Пn)            (2) 
Иногда удобнее применять равноценную формулу 
Сср.=(С1+С2+...+Сn)                              (3) 
где С1, С2 и т.д. — цена 1 кв. м общей площади квартиры; 
С1=Ц1/П1ит. д.; 
П1 и т.д. - общая площадь квартиры. 
Пользуясь данными таблиц по ценам на квартиры за февраль, март и апрель 2006 года рассчитаем по формуле 2 среднюю стоимость одного квадратного метра для однокомнатных двухкомнатных и трехкомнатных квартир в рассматриваемых районах города.  
Таблица — «Определение средней стоимости одного кв.м. квартир»

Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины. 
Выделение подвыборок цен для отдельных категорий квартир и зон города позволяет сузить разброс цен в выборке и создает предпосылки для изучения влияния параметров квартир одной категории на их цену. 
Наличие нескольких выборок объемом пj, выделенных по признаку типа жилья (хрущевки, стандартные квартиры, улучшенной планировки и т.д.), либо размера (однокомнатные, двухкомнатные и т.д.), либо района расположения (центр, вблизи центра, окраины), либо по сочетанию признаков позволяет получить среднее значение цены 1 кв. м для каждой категории квартир, а затем осреднить его по совокупности квартир города по формуле средневзвешенного арифметического: 
Сср.=(Сср.1×n1+Сср.2×n2+...+Сср.j×nj+...+Сср.m×nm)/n,     (4) 
где m - число выборок (выделенных категорий жилья). 
Применение формулы не только облегчает расчеты при определении средней цены продажи или покупки квартир в городе, но и позволяет расширить круг решаемых задач.  
Набор значений объемов выборок (n1, ..., nj, ..., nm) характеризует структуру оцениваемой генеральной совокупности. Если известна структура таких совокупностей, как жилищный фонд города; или приватизированный жилой фонд, или вновь строящийся жилой фонд, то при наличии данных по средней цене сделок в каждой категории квартир можно рассчитать среднюю цену 1 кв. м в соответствующем фонде, а также общую стоимость жилого фонда, потенциальный объем рынка (стоимость приватизированного и нового фонда) и др.    
Другой пример проанализирован экспертами Агентства ТИТАН (Тверь) в отчете за 1995 год. Обнаружив парадоксальный факт превышения средней цены сделок над средней ценой предложения (при равенстве либо обратном соотношении индивидуальных цен); они правильно его объяснили различием в структуре совокупностей предлагаемых к продаже и проданных квартир. 
Оценка дисперсии и среднеквадратического отклонения выборки производится по формулам  (исключение выскакивающих значений) 
s2 =(Сi-Сср) /(n-1), s=√ s2          (5) 
После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева) «выскакивающие» значения, и заново рассчитать параметры выборки. При этом используется«правило трех сигм»: исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратических отклонения. Это соответствует доверительной вероятности 0,98 (т.е. исключаются из рассмотрения примерно 2% крайних значений). Применяются и более жесткие критерии, например, две сигмы (доверительная вероятность 0,95). 
При отсутствии на фирме специалистов, владеющих методами математической статистики или соответствующими компьютерными программами, руководитель фирмы может грубо оценить величину разброса по формуле: 
s=(Сmax-Сmin)/6,       (6) 
где Сmax, Сmin - максимальное и минимальное значения цен в выборке (за исключением "выскакивающих" значений). 
Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной выборки значений всегда рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух. факторов собственного разброса значений в выборке и ее объема. Если разброс измерен величиной среднеквадратического отклонения s, то приближенная оценка погрешности в определении средневыборочного при доверительной вероятности 0,95 равна: 
                (7) 
Из формулы следует, что погрешность в определении среднего обратно пропорциональна корню квадратному из объема выборки и пропорциональна ее собственному разбросу. Наличие данных о погрешности в определении средних цен позволяет при сравнении двух выборок (например, по двум различным районам, или категориям квартир, или за два различных месяца) использовать следующее правило: выборки считаются различающимися незначимо, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей. Например, при разнице средних в феврале и марте на 3,5% и погрешности в их определении +\-4% нельзя говорить о росте цен в феврале. 
На практике используются два способа привязки данных к моменту времени: «на заданный момент  времени» и «за определенный период времени» Общее правило состоит в том, что применение того или иного способа должно строго увязываться с характером данных. Так, данные о структуре жилфонда требуют первого способа, а данные о средней цене сделки - второго. Существуют и данные, которые могут описываться обоими способами, но при этом меняется их трактовка. Так, выражение «средняя цена предложения на 1.01.06» означает, что при расчете этой величины использовались все предложения, содержащиеся в листинге фирмы на эту дату, а выражение «средняя цена предложения за декабрь 05» - только предложения, поступившие за декабрь. 
Исходя из изложенного, часто встречающееся в публикациях выражение «средняя цена квартир в городе N на 1.01.06» не имеет смысла, т.к. в нем нарушено правило об уточнении понятия цены (следует писать «средняя цена предложения квартир»); если же имелись в виду цены сделок, то следует писать «средняя цена сделок за 31.12.05» (если осреднялись сделки за один день), или «за 12.05» (если осреднялась выборка за месяц). 
Первый вариант вряд ли реален, поскольку выборка сделок за один день слишком мала. Таким образом, следующее правило требует фиксировать (пояснять) используемый способ привязки средних данных к определенному моменту времени. 
Наличие достаточно большой последовательности помесячных (понедельных) данных о средних значениях  изучаемых показателей (динамического ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени; первым шагом при этом является построение ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике. Однако, останавливаться на этом шаге и делать выводы об изменении показателя за месяц, квартал, год по разности значений точек можно лишь при достаточно большом объеме выборок, когда для каждой пары точек всего ряда соблюдается следующее правило: 
С2>С1+D,  
где С2, С1 - большее и меньшее значения показателя. 
В противном случае необходимо сделать второй шаг - сглаживание ряда. Правило сглаживания состоит в том, что следует провести (хотя бы от руки) плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равные расстояния. Желательно выполнить эту операцию более строго, проведя аппроксимацию полученной кривой одной из простейших функций (например, полиномом невысокого порядка) и определив ее коэффициенты специальными методами математической статистики, например, методом наименьших квадратов. 
Дальнейшее правило состоит в том, что проценты, прироста или снижения показателей за определенный период вычисляются по точкам кривой, а не по фактическим значениям, и точность их при этом повышается. 
Полученная  согласно правилам  аппроксимационная  кривая  представляет собой простейшую модель исследуемого процесса. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (один-два месяца), и лишь когда изменения тенденций не ожидается. 
Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель процесса построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса. Такими закономерностями являются, например,  общая закономерность s-образного роста цен на жилье при переходе от централизованной к рыночной экономике и корреляционная связь между темпами роста курса доллара к рублю и рост долларовых цен на жилье. В результате получена двухпараметрическая модель вида: 
Ц(Т)=А/(1+ехр(В+СТ)) + кх(Т) + еrr,  
где Ц — цена 1 кв. м общей площади квартиры;  
Т — порядковый номер месяца; 
А, В, С, к — постоянные коэффициенты (параметры модели); 
х — прирост месячных темпов девальвации. 
Построенная на их основе математическая модель процесса изменения цен на жилье в Москве, Барнауле, Рязани успешно использовалась для прогноза цен на год вперед. 
Финансовая доступность жилья на рынке для населения - показывает, сколько. лет среднестатистическая семья или домохозяйство; того или иного города России должна откладывать весь свой суммарный годовой денежный доход (в другом варианте - всю заработную плату всех работающих членов семьи за год), чтобы купить на первичном или вторичном рынках жилья стандартную двухкомнатную квартиру. 
В качестве стандартной, в соответствии с методикой Всемирного Банка и Хабитата ООН, для России выбрана двухкомнатная квартира. Такие квартиры составляют до 45 %  от общего числа жилищных единиц практически каждого российского города. 
Стандартная квартира характеризуется следующими признаками: 
— расположена в районах города, прилегающих к его центру (но не в самом центре и не на окраине) - так называемое «второе кольцо». 
— находится в многоэтажном панельном доме стандартной планировки (девяти - или двенадцатиэтажный дом), имеет кроме 2 комнат, кухню, санузел, холодное и горячее водоснабжение газовую или электроплиту.  
— общая площадь - 48 кв.м.  
Средняя цена стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках жилья в городах определяется по данным риэлтерских фирм либо может быть рассчитана с помощью средних цен.1.кв. м общей  площади проданных квартир, умноженных на общую площадь стандартной квартиры. 
Уровень доходов берется в расчете на домохозяйство. Вообще в российской статистике показатели уровня жизни традиционно исчисляются на душу населения. Однако в последние годы все чаще объектом наблюдения оказывается семья или домохозяйство (в понятии «домохозяйство» объединяются семьи из двух и более человек и ведущие самостоятельное хозяйство одиночки).  
Доступность жилья для домохозяйств сильно дифференцирована по регионам и по городам России. На первичном рынке она изменяется от 1,27 лет в Воркуте (где очень низкие цены на жилье при относительно невысоких доходах) до 28,24 лет в Анапе (где высокие цены на жилье сочетаются с низким уровнем официально  зафиксированных доходов). Неожиданно, на первый взгляд, доступно для населения самое дорогое среди всех городов жилье в Москве (11,06 лет). Это объясняется самыми высокими среди других регионов денежными доходами (не зарплатой!) москвичей. 
На вторичном рынке жилья практически та же картина — наиболее доступно жилье в северных и промышленных городах (Воркута, Ухта, Череповец, Вологда, Новый Уренгой, Златоуст), а наименее - на Северном Кавказе (Ростов-на-Дону, Анапа), в Поволжье (Самара, Ульяновск),   и в городах  юга Сибири (Тюмень, Омск, Новосибирск, Красноярск, Иркутск, Барнаул). 
Анализ динамики доступности жилья показывает, что на протяжении 1994г. она, в целом, понизилась. Количество среднегодовых доходов, необходимых для покупки двухкомнатной квартиры на первичном рынке, увеличилось (в среднем по сопоставимому списку городов) с 8,8 в 1993г. до 12,1 в1994г.; на вторичном - с 8,4 - до 10,2 (данный результат получен, правда, без учета разного объема сделок по городам). Это при том, что рынки жилья в городах получили за этот год достаточно существенное развитие практически все взаимодействия на рынке жилья стали более масштабными, а соответствующие зависимости - статистически более надежными.       
4.2 Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака  
Анализ состояния рынка включает несколько этапов.  
— Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.  
— Анализ законодательной базы.  
— Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.  
— Анализ объема и структуры сделок.  
— Анализ цен на первичном и вторичном рынках.  
— Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену).  
Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:  
Физические — природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города)  
Социальные — размер семьи, уровень жизни.  
Экономические — уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения.  
Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.  
Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака  представлен по ценам предложения по состоянию на период с 1.02.2006 по 1.04.2006 года. В течение этого времени на основании печатных источников: газет «Из рук в руки», «Все о недвижимости» и телевизионных объявлений составлялась выборка по различным секторам рынка. В выборке представлены только те сектора, в обороте которых участвуют физические лица. Предложения по продаже недвижимости от агентств, действующих на рынке г. Стерлитамака, не представлены в выборке, так как стоимость услуг риэлтера искажает действительную рыночную стоимость объекта.  
Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 февраля 2006 года  
 
Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 марта 2006 года  
 
Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 апреля 2006года  
 
Как видно из диаграмм колебания предложения по различным секторам невелики. В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырос спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.  
Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры  по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.  
Рынок недвижимости г. Стерлитамака обладает характерными чертами российского рынка недвижимости, поэтому прогнозы специалистов отражают и ситуацию на рынке Стерлитамака.  
В Стерлитамаке наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с небольшой ценой большим количеством молодых семей. Много студентов ежегодно приезжает в Стерлитамак из района, и собирается остаться здесь, чтобы жить и работать.  
Наиболее активные районы это ул. Караная Муратова и ВТС, так как это наиболее благоустроенные и насыщенные транспортными потоками районы.  
Рынок земли в городе Стерлитамаке  активируется.  
Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество.  
Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков.  
              По данным Российской бизнес газеты № 45 2004  
Особенностью города Стерлитамака является большое количество домов частного заселения. В этом секторе наблюдается большое предложение. Это связано с тем, что эта часть не является наиболее благоустроенной в большинстве домов отсутствуют удобства и они отдалены от транспортных путей и остановок. Люди хотят поменять такое жильё на квартиру с удобствами. Покупатели домов обычно сносят их и начинают на земельном участке новое строительство и подключаются к городским коммуникациям. Положительным моментом таких сделок является то что фактически покупатель получает в результате сделки земельный участок с удобными подъездными путями и возможностью строить все что угодно под видом реконструкции.  
 Многие дома продаются и впоследствии превращаются в офисы и магазины.  
 
Диаграмма — Изменение цены жилья в зависимости от политико-экономической ситуации  
 
Развитие рынка жилищных кредиторов приведет к значительному увеличению цены жилья до 190% по сравнению с 2005 годом, в то время как развитие отрасли строительства наиболее благополучно для рыночной ситуации и к 2010 стоимости жилья составит лишь 145% стоимости жилья в 2005 году.  
Для Стерлитамака возможны все пути развития, так как здесь действует достаточное количество и строительных фирм и кредитных организаций. В зависимости от того положения, которое на рынке обеспечат себе строительные и кредитные организации зависит и рыночная стоимость в будущем.  
По результатам анализа таблиц можно отметить, что в Стерлитамаке самым неактивным из обследованных секторов является сектор коттеджных домов. Предложений в этом секторе меньше всего. Разброс цен на участи очень большой от 1млн. руб. до 15 млн. рублей. Но в среднем цена в районе Царское село и в районе Отрадовка составляет от 15 тыс. рублей в феврале соответственно. В марте отмечается резкий скачок цен от 19 тыс. рублей, а в апреле уже от 20 – 25  тыс. рублей, что объясняется нецелесообразностью покупки земельного участка под строительство.  
По сектору садовых домиков можно отметить, что существенное влияние на цену оказывает наличие домика или гаража на земельном участке. Отсутствие сооружений значительно снижает цену дачи.  
Как видно из таблиц наблюдается сезонный рост цен, который отражается в диаграмме. Стоимость квартир возрастает во всех исследуемых районов города. Причем изначально в районе Юго-Западный   стоимость квартир больше, что связано с более современным жильем (улучшенная планировка, отсутствие газовой колонки, раздельный санузел, большая квадратура комнат) и развитой инфраструктурой.    
Таблица — средняя стоимость квартир 

По таблице видно, что в период с февраля по апрель происходит сезонный рост цен на жилье. Это подтверждается показателями по двум различным районам города. По району Юго- Западному наблюдается резкий скачок.  
Аналитики обещают, что проведение всех реформ наиболее благоприятно скажется на удовлетворении спроса на жилье. Почти в той же степени, но с небольшим отставанием удовлетворит спрос населения развитие рынка кредиторов в период с 2005 по 2010 годы. Хотя по прогнозам проведение всех реформ приведет к увеличению цен на жилье. Возможно, реформы позволят гражданам воспользоваться не только собственными средствами для покупки жилья, но и воспользоваться новыми финансовыми схемами.    
Диаграмма — Удовлетворенный спрос на жилье в % от общего спроса  
 
Диаграмма — Обеспеченность населения жильем кв.м. на человека  
 
Практически все возможные варианты развития на рынке недвижимости приведут к  улучшению ситуации по обеспеченности жильем. К 2010 году возможно улучшение жилищной ситуации с 18 кв.м. на человека в 2005 году до 21,2-21,8 кв.м. на человека в 2010 году. Это конечно же не будет большим прорывом в сфере улучшения жилищных условий населения. Строительство и ввод зданий в эксплуатацию процесс длительный, поэтому улучшения ситуации следует ожидать не скоро. В сравнении с Европой, где на одного человека приходится 60 кв.м. и США 80 кв.м. в России далеко не благополучная ситуация.  
Диаграмма — Финансовые схемы приобретения жилья  
 
Диаграмма показывает, что большая часть населения предпочитает ипотечный кредит для приобретения жилья. На сегодняшний момент эта схема приобретения жилья наиболее доступна и наиболее отработана. Меньше всего желающих принять участие в долевом строительстве многоэтажного дома и взять кредит на участие в долевом строительстве. Рынок в нашей стране еще не достаточно законодательно урегулирован, особенно в сфере страхования рисков. Поэтому физические лица не охотно инвестируют средства в строительство. Нет уверенности, что не случится грядущего кризиса, и все вложенные средства исчезнут в никуда.  Отсюда и медленные темпы строительства. Понятно, что кредит на индивидуальное строительство доступен более обеспеченным гражданам, их число составляет 6,3%.  
Некоторая часть граждан — 9,8% затруднились ответить. Можно сделать вывод о том, что эта часть населения не знает ничего о том, как им хотелось бы приобрести жилье, по той причине, что не собираются этого делать. Многим гражданам просто не хватает средств.  
Социологические исследования показывают, что в ряду целей сбережения гражданами средств покупка квартиры или обмен с доплатой стоит на последнем месте после отдыха, путешествий, спорта и хобби, резерва на непредвиденные расходы, покупки мебели, бытовой техники, образования, автомобиля, лечения,70% населения не пытается копить.  
В Стерлитамаке по данным переписи 2006 года проживает 267,5 тыс. человек, но есть еще и люди которые не зарегистрированы на территории Стерлитамака, но тоже нуждаются в жилье — это студенты, беженцы и приехавшие на заработки люди из соседнего Казахстана и других государств и Республик. Все это оказывает существенное влияние на характер спроса и предложения.  
В рынке оборота недвижимости г. Стерлитамака помимо сегмента занимающего около 70% сделок с недвижимостью, который называется жилая недвижимость (квартиры в многоэтажных домах) можно выделить и другие сегменты, оборот в которых развивается последние годы.  
Распределение рынка недвижимости на эти сегменты связано с архитектурно-историческим развитием города и его спецификой. Образом жизни населения города, развитием промышленности и финансовыми потоками. У Стерлитамака своя специфика развития в плане зонирования и пространственного развития. Исторически сложилось, что центр города занят малоэтажными постройками, которые сейчас полностью реконструируются.  
Такие районы как ВТС и Юго - Западный не представляют интереса для истории, они появились относительно недавно и застроены в основном высотными зданиями.  
Экономический рост и развитие банковской системы дали толчок развитию рынка недвижимости вообще и в Стерлитамаке в частности. Население теперь имеет возможность взять кредит или оформить ипотеку, для того чтобы получить необходимые средства на покупку жилья. Такое вложение средств поощряется государством и граждане, обеспечившие себя сами необходимой жил площадью получают часть уплаченных налогов обратно.  
Рынок меняется и трансформируется: на него оказывают влияние его участники, внешнеэкономические колебания государственное регулирование.  
Рынок межбанковских кредитов лишается ликвидности: банки, строительные и риэлтерские компании начинают валиться. В условиях скрытой макроэкономической нестабильности банкротство даже небольших кредитных организаций вызывает резонанс, что может развалить всю банковскую и хозяйственную системы.  
Уменьшение ликвидности объясняется бегством капитала за границу в форме вложения средств в различные иностранные активы. Дефицит ликвидности в Российской экономике привел к удорожанию кредитов — коммерческих (для строителей) и ипотечных (для населения).  
Это снизило спрос на ссуды, привело к замедлению сроков сдачи строительных объектов и соответственно, возврата вложенных в них средств.  
Как правило, жилые дома возводятся на средства инвесторов — строительных компаний и физических лиц.  
Основным направлением строительной отрасли выбрано развитие новых микрорайонов в юго - западной части города.  
Другой сектор рынка недвижимости — земельные участки. Спрос на загородное жилье растет, особенно вокруг крупных городов, стимулируя строительный бизнес, и удовлетворить его за счет земель поселения зачастую невозможно. Статья 79 земельного кодекса допускает строительство промышленных объектов и объектов для иных несельскохозяйственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения ухудшенного качества по кадастровой стоимости.  
Вокруг Стерлитамака много загородных поселков, выделяются все новые земельные паи под строительство. Растут новостройки загородного типа: «Отрадовка», «Заашкадарье», «Рощинский», «Шахтау» и другие.    
 К 2004 году  рынок недвижимости России приобрел черты характерные для сложившихся рынков западных стран.  
Происходит освоение и развитие все новых его секторов. Деньги теперь вкладываются в проекты, рассчитанные на долгосрочную перспективу в меньшей степени, чем необходимо для изменения экономической ситуации в целом, но все-таки вкладываются. Одним из таких направлений является вложение в офисную недвижимость. Вложение средств практикуется не только в новое строительство, а что намного чаще случается — в реконструкцию уже существующих зданий.  
В Стерлитамаке это хорошо прослеживается. На примере центра города, где на месте старых построек появляются новые офисы и магазины.  
В большей части страны оборот объектов недвижимости осуществляется в долларовом эквиваленте. В  
Структура собственности на землю (по данным Российской бизнес газеты № 45 2004)  
 
\s   
Государства 276 млн. Га  
Юридических лиц 5 млн. Га  
Граждан 120 млн. Га  
Анализируя диаграмму можно сказать, что интерес физических и юридических лиц к земле как к объекту недвижимости приносящему доход невелик. Это связано с большими трудностями, которые возникают при желании получить земельный участок в собственность. И совершенно не важно его назначение, будь то строительство или огородничество.