Оценка жилой квартиры в городе Самара, Октябрьский район

Министерство  образования и науки Российской Федерации 
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение 
высшего профессионального образования 
«Самарский государственный аэрокосмический университет  
имени академика С.П.Королева 
(национальный исследовательский университет)»

Факультет экономики и  управления

Кафедра финансов и кредита

 

 

 

ОТЧЕТ

по дисциплине  «Оценка недвижимости»

 

 

 

 

                                                               Выполнила: студентка группы 7505 
                                                                        Мещерякова Т. С.

                                                                   Преподаватель: Гришанова А. Д.                        

                                                                      

                                                                                                    

дата сдачи: «___»_____________2013г.

оценка_________

 

______________(подпись  преподавателя)

 

 

 

 

 

2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики  особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Предприятие в целом или его  часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных  с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует  на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены  социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые  помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлтерских операций.

Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости, в первую очередь, обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо  это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок  недвижимости являются:

1. Политическая  нестабильность.

2. Нестабильность  финансового сектора.

3. Политика властей  на первичном рынке.

4. Криминогенная  обстановка на рынке.

5. Несовершенство  механизма лицензирования.

6. Несовершенство  законодательства.

А так же:

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность  – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность  – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями. Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

 

ГЛАВА 1. Однокомнатная квартира, как объект недвижимости.

Объекты-аналоги.

Цели оценки недвижимости:

• Проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений;
• При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• Привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• Кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости;
• Страхование объектов недвижимости;
• Кредитование под залог объектов недвижимости;
• Внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;
• Разработка и оценке эффективности инвестиционных проектов;
• Ликвидация объектов недвижимости;
• Исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);
• Оценка стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества, в том числе арестованного, конфискованного и бесхозяйного для реализации в рамках исполнительного производств
• Приватизация, национализация, передача в доверительное управление, переуступка долговых обязательств;
• При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Самара –  город, расположенный в Среднем  Поволжье. Население города составляет порядка 1 миллиона 200 тысяч человек. Географически город располагается на левом берегу Волги. Самара представляет собой крупный горд с широко развитой инфраструктурой. Транспорт, образование, наука, культура – здесь все развивается и динамично существует. Основные промышленные отрасли – машиностроение и нефтепереработка. Последние годы характеризуются для Самары активным строительством транспортных объектов, развитием автодорог. Проекты строительства Кировского, Фрунзенского моста – наиболее масштабные и перспективные на данный момент. Еще один важнейший объект, который должен появиться до 2018 года – автомобильная магистраль «Центральная», которая позволит «разгрузить» дороги города. В настоящее время на рынок недвижимости должно оказать влияние строительство Кировского мостового перехода. Выезд из города в направлении реки Самары сейчас довольно перегружен, поскольку обеспечен только Южным мостом и ул. Главной. Финансовые проблемы строительных компаний «затянули» строительство нового моста. В связи с этим жилье, строящееся в данном районе, постоянно «скакало» в цене, то теряя, то приобретая лишние тысячи за квадратный метр. Именно в связи с финансированием строительства моста связывают нестабильность цен на рынке строящегося жилья. Инфраструктура района остается неустойчивой, загруженной, но при этом имеет перспективу на изменение в конце 2013 года. Некоторыми экспертами выдвигается предположение о том, что окончание строительных работ на Кировском мосту станет толчком к повышению цен на землю и загородную недвижимость, которая расположена по ту сторону реки Самары. Подтверждается такой прогноз оценками самарских риэлторов, которые отмечают интерес инвесторов к коттеджному строительству. В настоящий момент перспективы появления нового моста максимально сказываются на земельном рынке. Территории, которые расположены на противоположной стороне реки, отмечены повышенными ценами на землю. При этом, специалисты по недвижимости прогнозируют, что по окончанию строительства земельные участки будут не столь дороги. Еще одним важным вопросом остается спрос на недвижимое имущество по ту сторону Кировского моста. По оценкам экспертов он будет недостаточно высок, и, следовательно, цена на участки и коттеджи будет постепенно снижаться.

Давней проблемой самарского рынка недвижимости является инфраструктурная необеспеченность Куйбышевского района. Решить ее призвано строительство мостового перехода «Фрунзенский». Строительство моста призвано также улучшить транспортное сообщение между Самарой и пригородом – Новокуйбышевском и Чапаевском.

Наличие хорошо развитой транспортной сети станет причиной пристального внимания покупателей недвижимости в этом районе. В настоящий момент стоимость  недвижимости в отдаленных районах  очень низкая, что обусловлено  практически отсутствующим спросом на такое жилье. Людей пугает необходимость простаивать полдня в пробках. Если же Фрунзенский мост достроят, то движение из отдаленных районов в основную часть города станет нормальным. При этом рост цен на недвижимость в этом районе не будет стремительным, скорее всего, он будет пропорционален уровню инфляции.

По оценкам экспертов, «всколыхнуть»  рынок недвижимости в Самаре сможет также завершение строительства  магистрали «Центральной», которая, в  соответствии с проектом строительства, должна будет пройти через пять районов города. Это в некотором роде станет причиной повышения стоимости квадратного метра жилья.

Таким образом, самарский рынок недвижимости представляется довольно динамичным, изменчивым в перспективе 2013-2018 года.

Жилые квартиры — один из самых востребованных видов недвижимости на рынке. Спрос на такие объекты высок, а потому достаточно часто приходится проводить оценку. Рассматриваемым объектом недвижимости является квартира общей площадью 59м², находящееся в октябрьском районе на улице Карла Маркса, д. 175, на 12 этаже кирпичного дома. Дом семнадцатиэтажный, есть лифт. Квартира в отличном состоянии (хороший ремонт, кухонный гарнитур, оборудованная гардеробная (шкафы), натяжные потолки, кондиционер, электроводонагреватель, плитка и ковровое покрытие), очень теплая! С/у совмещенный, большая просторная гардеробная, застекленный балкон - 8,3 кв.м, площадь кухни 15 кв.м. Окна выходят на ул. Революционную/Московское шоссе. Два больших общих коридора на площадке. В доме консьерж, система видеонаблюдения и контроля доступа. На территории две охраняемые стоянки, детская площадка. Рядом детские сады, школы, больницы, что говорит о хорошем месторасположение рассматриваемого объекта.

Была сформирована выборка из 25 объектов аналогов, в качестве результирующего показателя было выбрано значение стоимости 1м² общей площади жилого помещения.

В распоряжении оценщика имеется информации о следующих  факторах:

• площадь;
• тип дома;
• наличие балкона;
• количество этажей в здании;
• наличие мусоропровода;
• месторасположение;
• стоимость торгового помещения.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1 –  Информация об объектах-аналогах

Такие факторы  как: «тип дома» и «месторасположение» являются качественными. Факторы «наличие балкона» и «наличие мусоропровода» являются бинарными. Для перевода в количественные использовались методы:

1. При ранжировании  фактора «тип дома» использовалась шкала качественных оценок от 1 до 5.

Домам, построенным из монолита присваивалась оценка 5, это является самый хороший материал на рынке, и говорит о долговечности дома и теплоте в квартирах. Кирпичным домам присваивалась оценка 4, так же очень качественный и прочный материал. Оценка 3 характеризует панельный дом. Оценка 2 – старый фонд, и оценка «единица» присваивалась хрущевкам.

2. При ранжировании фактора «месторасположение» использовалась шкала качественных оценок от 1 до 5.

1) Крайне неудачное

2) Неудачное

3) Удовлетворительное

4) Удачное

5) Крайне удачное

 

 

3. Факторы наличие балкона и наличие мусоропровода в доме имеют 2 качественных уровня: наличие балкона/мусоропровода или их отсутствие, при этом наличие признака – 1, отсутствие – 0.

4. Факторы «этажность» и «площадь кухни» являются количественными, следовательно, никаких дополнительных преобразований не потребовалось.

ГЛАВА 2. Проверка тесноты связи результирующего  показателя и отобранных ценообразующих факторов.

Выборочное среднее
n		25
Xср		64655,20691
Xср,g		63820,18543
Xср,мед		62917
Оценка характеристик  вариации
	Хмах			87301,5873
	Хмин			42857,14286
	R			44444,44444
дисперсия	δ²			110360996,9
СКО	δ			10505,28424
	V			16%
медиана				62903,23
Оценка характеристик  формы распределения
А			0,091642664
Э			-3