Первичный и вторичный рынок недвижимости

Министерство образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно - строительный университет

 

Кафедра экономики и

предпринимательства

в строительстве

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

по теме: «Первичный и вторичный  рынок недвижимости»

 

 

Выполнил:

студент гр.0ЭН401

Вагапова Д.И.

Проверил:

Матвеева Е.С.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Казань, 2013г.

	Содержание Введение	стр. 3-4
	Первичный рынок недвижимости	5
	Вторичный рынок недвижимости. Взаимосвязь первичного и вторичного рынков недвижимости	6
	Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья	7-8
	Рынок недвижимости Казани. Основные застройщики г.Казани	9
	Ситуация на первичном и вторичном  рынках жилья Казани	10-11
	Заключение	12
	Список литературы Приложения	13 14-16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений  является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость – важнейшая часть  мирового богатства, более 50%. [1, с. 124] Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

На сегодняшний день, среди ученых и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости».  
«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».

Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».

Рынок – это «институт осуществления  контакта между покупателями, или предъявителями спроса, продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы». [3, с. 54]

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, возникающих  при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между  инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем».

 «Рынок недвижимости представляет  собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются  права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство  между различными конкурирующими  вариантами землепользования». [4]

 Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют первичный и вторичный рынки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Первичный рынок недвижимости

Первичный рынок недвижимости – это объекты недвижимого имущества, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии. [2, с. 102]

Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

 

 

 

 

 

 

Вторичный рынок недвижимости. Взаимосвязь первичного и вторичного рынков недвижимости

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий  определенному собственнику – физическому  или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки  непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный  конфликт в регионе, неблагоприятная  экологическая обстановка) увеличиться  предложение недвижимости на вторичном  рынке, что непосредственно ведет  к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время  рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же непосредственно  сказывается на росте цен на вторичном  рынке.  
Таким образом, можно сделать следующие выводы.  
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.  
Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

 

 

 

 

 

 

 

 

Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья

Первичным жильем считается жилье, которое приобретается в процессе строительства дома, на любой его стадии, вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. После сдачи дома, хозяин, купивший квартиру (инвестор) обязан в установленном порядке эту квартиру оформить в Управление Федеральной регистрационной службы и получить Свидетельство о государственной регистрации права на эту квартиру. С этого момента данное жилье уже считается вторичным. 

 

Плюсы первичного жилья:

1. возможность купить квартиру с более рациональной и просторной планировкой, чем типовое жилье;
2. просматривается социальная однородность жильцов, что дает возможность создания ТСЖ а следовательно возможность вмешиваться в управление и благоустройство и дома и прилегающей территории;
3. застройщик еще на этапе создания проектной документации прорабатывает вопросы благоустройства: расположение детской площадки, мест отдыха, парковочных мест а так же планирует инфраструктуру создаваемого микрорайона. [4]

 

Плюсы вторичного жилья:

Вторичное жилье обладает определенной привлекательностью в  глазах покупателей, когда соблюдаются  ряд социально важных условий  удовлетворяющих вкусам и потребностям, соответствующие инженерно-техническим  характеристикам: например, здания 10-15 летней давности постройки вполне отвечают запросам людей и по планировке и  по местоположению и по состоянию  коммуникационных сетей да и состоянию самого здания. Иногда приоритетным при выборе новой квартиры выступает географическое местоположение, когда люди ориентируются не только на «возраст» или материал из которого построен дом. Это не менее важный вопрос, ведь, например, устраиваясь на новую работу или определяя в какой школе будут учиться дети, возможно, имеет смысл перебраться поближе, и в ряде случаев это вполне обоснованно. Для некоторых людей приоритетным является улучшение экологической обстановки в районе проживания.  

Минусы вторичного жилья:

1. часто плохое состояние стареющего дома со старыми коммуникационными системами;
2. не продуманные, не комфортные планировки с низкими потолками;
3. большая юридическая история, когда квартира продавалась уже не один раз;
4. не слишком экологичный материал из которого был построен дом. [1, с. 224]

Минусы первичного жилья:

  высокая доля риска при выборе застройщика, ведь необходимо не только выгодно вложить свои деньги, но и обеспечить себе высокий уровень безопасности. В конце концов покупая квартиру, которой в материальном мире пока нет, мы берем часть рисков и на себя тоже. Поэтому самое главное – защитить свои денежки от недобросовестных дивелоперов, а для этого существуют законы, которые и были приняты в ФЗ № 214 от 1 апреля 2005 г., когда законодательная власть обязала строительные организации соблюдать некоторые дополнительные требования при продаже своих квартир.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рынок недвижимости Казани

 

Рынок недвижимости Казани отражает общие тенденции российского  рынка купли-продажи жилья. И цены на квартиры, и баланс проса и  предложения, и смещение акцентов рынка  в том или ином сегменте неразрывно связаны с изменениями на рынке  в масштабах страны. Сокращается  спрос на вторичное жилье в  России - и в Казани риэлторы отмечают спад интереса покупателей к этой категории недвижимости. Растут ставки в такой сфере, как аренда квартир, - и цены на аренду в Казани тоже увеличиваются.

Рынок недвижимости Казани в последние  годы динамично развивается. Проведение Универсиады придало дополнительный импульс развитию города. Строительство  новых сооружений, спортивных объектов, а также развитие городской инфраструктуры (обновление транспортных магистралей, строительство дорожных развязок, модернизация транспорта, ремонт зданий и т.д.) позитивно  повлияли на динамику цен предложений.

 

 

Основные застройщики  г.Казани

 

На рынке многоэтажной жилой  застройки столицы Татарстана осуществляют свою деятельность около сорока компаний. Пять крупнейших девелоперов Казани:

1. ГК «Фон». Доля рынка – 15,2%.
2. ООО «Солнечный город». Доля рынка – 9,9%.
3. Холдинг «Унистрой». Доля рынка -8,1%.
4. Строительная компания «Маг-Строй». Доля рынка – 4%.
5. ООО «Бриз». Доля рынка – 3%.

В 1 квартале 2013года введено 758,9тыс.кв.м. жилья (126,7% к соответствующему периоду 2012г.). [4]

 

Ситуация на первичном  и вторичном рынках жилья Казани

Совокупный объем строящей жилой  недвижимости в городе к концу  первого полугодия 2013г. оценивается  на уровне 888 тыс. кВ.м. Активность жилищного строительства для города таких масштабов оценивается как сравнительно высокая ( хотя и стабильно снижалась в период 2009-2012гг.), ежегодный объем ввода жилья в 2012г. достиг 1 млн.кв.м.

Средневзвешенная стоимость жилья  на первичном рынке г.Казань по состоянию на конец первого полугодия 2013г. составила 54,4 тыс. руб./кв.м. Выявленная в ходе анализа  высокая устойчивость цен в период финансового кризиса и активный рост в 2010-2012гг. обусловлена наличием негативных факторов профицита предложения в 2007-2008гг.,в результате которых уровень цен на строящуюся недвижимость к началу активной стадии кризиса уже был сниженным. 

 

Ситуация на первичном рынке жилья Казани

          Предложение. Практически половина предложения на первичном рынке МЖС г.Казань относится к эконом-классу, причем примерно 2/3 объема предложения эконом-класса возводится в рамках государственной программы «Социальная ипотека».

Максимальные доли возводимого на рынке Казани жилья (по объемам) приходятся на Приволжский (37%) и Советский (23%) районы. Ново-Савиновский и Вахитовский районы аккумулируют на своей территории 13% и 12% общего объема предложения, соответственно.

Доли Кировского и Московского  районов значительно меньше и  составляют 8% и 6%, соответственно. Наименьший объем возводимого МЖС находится  на территории Авиастроительного района – 1% от общего объема предложения. (см.приложения 1,2,3)

 

 

 

Ситуация на вторичном рынке жилья Казани (приложения 4,5)

Предложение.

В апреле 2013г. на вторичном рынке жилья Казани предлагалось порядка 9-9,5 тыс.квартир. Средняя площадь квартир составила 62кв.м. Большинство предлагаемых квартир были 1-комнатные – 35% предложения. Доли 2-комнатных и 3-комнатных квартир составили 33% и 26% предложения, соответственно. Многокомнатных квартир было представлено 5-6% предложения.