Особенности исчисления налогов иностранными организациями, которые имеют недвижимое имущество на территории РФ

В полугодии имущество  находилось в собственности организации  в течение четырех полных месяцев, поэтому расчет авансового платежа  за полугодие производится с коэффициентом 4/6:

 

1/4 x 10 млн руб. x 2,2% x 4/6 = 36 667 руб. <5>

За 9 месяцев года имущество  находилось в собственности организации 7 полных месяцев, поэтому расчет авансового платежа за 9 месяцев производится с использованием коэффициента 7/9:

1/4 x 10 млн руб. x 2,2% x 7/9 = 42 778 руб. <5>

При расчете суммы налога коэффициент составит 10/12, поскольку  в течение года (налогового периода) имущество находилось в собственности  организации 10 полных месяцев:

(10 млн руб. x 2,2% x 10/12) - 18 333 руб. - 36 667 руб. - 42 778 руб. = 85 555 руб.

 

 

Налогообложение сделки купли-продажи  недвижимого имущества иностранного лица. Вопросы налогообложения иностранного лица при осуществлении предпринимательской  деятельности в РФ.

 

Консультация по вопросу налогообложения  сделки купли-продажи недвижимого  имущества иностранного лица

 

Содержание запроса

Иностранное юридическое  лицо,  владеет по праву собственности недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ: зданиями, строениями, сооружениями и планирует продать его российской компании. В России продавец зарегистрирован как филиал и уплачивает налог на имущество по месту его нахождения.

 

 Вопросы: 

Какие возникают у Продавца налоги на территории РФ, связанные  с продажей недвижимого имущества?

-  Возникнут ли налоги  при покупке у Покупателя ввиду  того, что Продавец иностранная  компания?

- Облагается ли сделка  с недвижимостью налогом на  добавленную стоимость, у кого  возникает обязанность по уплате  налога?

Ответ:

При продаже недвижимого  имущества, находящегося на территории Российской Федерации, у иностранного лица возникают обязанности по уплате налога на добавленную стоимость  и налога на прибыль.

Пояснения:

Налог на прибыль (налог на доходы)

Особенности налогообложения  операций купли продажи недвижимого  имущества Продавцом - иностранным  лицом российскому Покупателю зависят  от статуса налогоплательщика - иностранного лица.

Если иностранное лицо осуществляет предпринимательскую  деятельность на территории Российской федерации, которая приводит к созданию постоянного представительства  иностранного лица, то обязанность  по уплате налогов возлагается на иностранное лицо, то есть иностранное  лицо обязано исчислить и уплатить в бюджет положенные по законодательству РФ налоги через свое постоянное представительство.

Если деятельность иностранного лица не приводит к созданию постоянного  представительства, то обязанность  по уплате налогов возлагается на российскую организацию - Покупателя недвижимого  имущества, которая признается налоговым  агентом.

В случае, если иностранная  организация только владеет недвижимым имуществом на территории России, зарегистрирована в качестве налогоплательщика на территории РФ (в том числе создало  филиал, через который оплачивает налог на имущество), но не осуществляет регулярной предпринимательской деятельности, то такая деятельность иностранной  организации не приводит к созданию постоянного представительства (п. 5 ст. 306 НК РФ).

В соответствии со ст. ст. 246 и 247 НК РФ иностранные организации, не ведущие деятельность через постоянное представительство в РФ и получающие доходы от источников в РФ, признаются плательщиками налога на прибыль в РФ в отношении видов доходов, которые определены в п. 1 ст. 309 НК РФ.

Согласно пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов, то есть обязанность по уплате налога возлагается на налогового агента.

Налоговая база при выплате  доходов иностранной организации определяется налоговым агентом и в соответствии с п. 4 ст. 309 НК РФ исчисляется как разница между суммой дохода от реализации недвижимого имущества и его остаточной стоимостью (если имущество является амортизируемым) или ценой приобретения этого имущества (в иных случаях).

На момент выплаты дохода у налогового агента должны быть в  распоряжении представленные иностранной  организацией документы, подтверждающие ее расходы, связанные с приобретением  недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям Минфина  России (Письмо от 13.11.2008 N 03-07-08/254) для  определения расходов иностранной  организации, то есть стоимости приобретения ею недвижимого имущества, могут  использоваться:

- договоры купли-продажи,  счета, подтверждающие оплату  приобретенного имущества в соответствии  с договором купли-продажи;

 

- выписки из учета головного  офиса иностранной организации;

Если в период владения недвижимостью иностранной организацией производились работы по модернизации (реконструкции), приводящие к увеличению стоимости объектов, и такие расходы  были учтены головной организацией, то, по нашему мнению, эти расходы также  могут быть включены в налоговый  вычет, при условии, что головная организация подтвердит документами  остаточную стоимость объектов недвижимости, учитывающую как расходы на модернизацию (реконструкцию), увеличивающие первоначальную стоимость, так и амортизационные  отчисления за период владения недвижимостью, уменьшающую первоначальную стоимость.

Полученная от реализации недвижимого имущества прибыль (цена реализации минус остаточная стоимость) до 1 января 2009 г. облагалась налогом  по ставке 24%, а с 1 января 2009 г. - по ставке 20% (п. 1 ст. 284 Кодекса). Если расходы не учитываются для целей налогообложения (не представлены подтверждающие документы  о расходах иностранного лица, связанные  с приобретением и содержанием  недвижимости), то налоговая база формируется  со всего валового дохода, и налог  исчисляется по ставке 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).

 

В соответствии с п. п. 1 и 4 ст. 310 Кодекса сумма налога, удержанная с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом  одновременно с выплатой дохода в  валюте Российской Федерации по официальному курсу Банка России на дату перечисления налога.

 

 

 

Налог на добавленную стоимость

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Местом реализации недвижимого  имущества признается территория Российской Федерации, если такое имущество  находится на территории Российской Федерации (ст. 147 Кодекса).

В соответствии со ст. 161 Кодекса  при реализации иностранным лицом, не состоящим на учете в российских налоговых органах, товаров, местом реализации которых является территория Российской Федерации, налог на добавленную  стоимость исчисляется и уплачивается в российский бюджет налоговым агентом, приобретающим данные товары у иностранного лица.

Российская организация, приобретающая у иностранного лица на основании договора купли-продажи  недвижимое имущество, находящееся  на территории Российской Федерации, признается налоговым агентом, обязанным исчислить  и уплатить в бюджет Российской Федерации  налог на добавленную стоимость. При этом указанная организация, уплатившая в бюджет в качестве налогового агента соответствующие суммы налога, имеет право на вычет данных сумм в порядке, предусмотренном ст. ст. 171, 172 и 174 Кодекса.

Примечание: Поскольку в  данном случае иностранная организация  поставлена на учет в налоговом органе и имеет зарегистрированный в  РФ филиал, то по нашему мнению, исчисление и уплата налогов может осуществляться самой иностранной организацией через свой филиал. Однако производить  операции по сделке и налогам проще  через Покупателя - российскую организацию, выступающую в роли налогового агента. Особенно это касается возможности  предъявления к возмещению из бюджета (вычету) налога на добавленную стоимость.

Налоговая ответственность агента

Согласно п. 5 ст. 24 НК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый  агент несет ответственность  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

Статья 123 НК РФ предусматривает, что неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению.

Если налоговый агент  не удержал сумму налога из дохода налогоплательщика, то налоговый орган  не вправе взыскать этот налог за счет средств налогового агента (то есть налоговый орган имеет право  взыскать только штраф).