Налогообложение недвижимости

В большинстве стран, как  правило, льгота по налогу предоставляется  лишь при использовании имущества  по прямому назначению и теряет свою силу при коммерческом использовании. Однако существуют некоторые исключения: так, в некоторых штатах Австралии, льгота по налогу на землю действует  даже при коммерческом ее использовании, в случае если частота и объем  подобного использования не превышает  определенного уровня.

Особое место в системе  предоставления льгот имеет сельскохозяйственное имущество, а также частные дома и другие жилые здания.

Земля, принадлежащая сельскохозяйственным предприятиям или частным лицам, полностью освобождена от налогообложения  в Голландии, Швеции, Великобритании, Австралии. Во Франции от налогообложения  освобождены фермерские строения. В  большинстве стран применяется  пониженная ставка налогообложения  сельскохозяйственных земель (США, Канада) или пониженная стоимость земли (например, в Японии стоимость сельскохозяйственных земель для целей налогообложения  снижается вдвое).

Для жилых зданий и частных  домов предусмотрены льготы, практически  во всех странах мира. Льготы могут  предоставляться как всем владельцам частного жилья, так и отдельным  категориям граждан.

Так, в Австралии освобождены  от налога все жилые частные дома, чья стоимость не превышает определенного  предела. Такой же порядок применяется  и в Индонезии. В Японии стоимость  частной жилой недвижимости уменьшается  на 75% или на 50% в зависимости от площади помещений.

Во Франции от налога на недвижимость по основному месту  проживания освобождены граждане старше 75 лет, льготы предусмотрены для многодетных семей. В Израиле льготами по налогу пользуются военнослужащие, инвалиды, престарелые и малоимущие граждане.

Обзор существующего законодательства в РФ (налог на имущество, налог  на имущество физических лиц, налог  на землю)

В Российской Федерации на данный момент действуют несколько  законов, регулирующих налогообложение  имущества, находящегося в собственности  физических и юридических лиц: Закон  “О налоге на имущество предприятий”, Закон “О налогах на имущество  физических лиц”, Закон “О плате  за землю”.

Налог на имущество предприятий, взимаемый с предприятий, учреждений, филиалов, имеющих обособленный баланс и собственный текущий счет, а  также с иностранных компаний, достаточно сильно отличается от существующих мировых аналогов. Поскольку его объектом, в отличие от доминирующего в мире положения, является все имущество налогоплательщиков, включая основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе. Для целей налогообложения имущество учитывается по остаточной стоимости.

Состав необлагаемого  имущества предприятий достаточно широкий и включает в себя, в  частности, имущество бюджетных  учреждений, сельскохозяйственных предприятий, образовательных, медицинских, религиозных, научно-исследовательских учреждений, а также, жилищно-садоводческих кооперативов, имущество детских оздоровительных  комплексов, пенитенциарных учреждений, имущество РФФИ и его региональных отделений, пожарной службы, аварийно-спасательных служб, а также имущество, используемое для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением о  разделе продукции.

Для целей налогообложения  стоимость имущества уменьшается  на балансовую стоимость объектов соцкультбыта и ЖКХ, объектов охраны природы, мобилизационного резерва, имущества, используемого  для производства и переработки  сельскохозяйственной продукции.

Предельная ставка для  налога на имущество предприятий  установлена в размере 2% от стоимости  налогооблагаемого имущества, причем конкретная ставка устанавливается  законодательными органами субъектов  Федерации.

Налог на имущество физических лиц устанавливает, что плательщиками  данного налога являются физические лица, имеющие в собственности  объекты обложения, которыми являются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и  другие строения, транспортные средства, за исключением автомобилей, мотоциклов и других самоходных машин, а также  механизмов на пневмоходу. Для целей  налогообложения используется инвентаризационная стоимость строений и помещений (представляемая органами коммунального  хозяйства), в случае ее отсутствия – стоимость, определяемая для обязательного  страхования, или же размер минимальной  оплаты труда – для транспортных средств. Ставка для обложения строений и помещений установлена в  размере не более 0,1% от инвентаризационной или страховой стоимости, для  транспортных средств – дифференцированно  в зависимости от мощности двигателя  в процентах от минимальной оплаты труда.

Льготы по налогу имеют  инвалиды, ветераны войны, герои СССР и РФ, военнослужащие, члены семей  военнослужащих, потерявшие кормильца, подвергшиеся радиации вследствие катастрофы в Чернобыле, принимавшие участие  в отрядах особого риска при  испытаниях ядерного оружия. Отдельно выделяется категория граждан, имеющих  льготы только по налогу на имущество  физических лиц в части обложения  строения и помещений. К ним относятся  военные и гражданские пенсионеры, родители и супруги военнослужащих и госслужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Имеются  льготы по налогу на помещения, принадлежащие  деятелям искусств и используемые в  качестве мастерских.

Третьей составной частью налогообложения имущества является плата за землю. В соответствие с  Законом “О плате за землю” формами  платы за землю являются: земельный  налог, арендная плата и нормативная  цена земли. Земельный налог взимается  с собственников земли, землевладельцев  и землепользователей кроме арендаторов, арендная плата – с арендаторов земельных участков и нормативная цена земли – для покупки и выкупа земли.

Ставка земельного налога устанавливается в виде фиксированной  величины с единицы земельной  площади в расчете на год. В  случае нецелевого использования земли  ставка налога увеличивается вдвое.

Для сельскохозяйственных земель законом устанавливается средняя  ставка за единицу площади по регионам, при этом региональным властям дается право самостоятельно на основе средней  ставки устанавливать размеры налога. При исчислении размера налога делаются коррективы в зависимости от местоположения земли, причем размер увеличенной таким  образом ставки не должен превышать  двукратный размер средней ставки для  региона.

Для земель несельскохозяйственного  назначения установлено, что городские  земли подлежат налогообложению  по средним ставкам, указанным в  Законе. Средние ставки дифференцируются в зависимости от местоположения и зон различной градостроительной  ценности. При этом для земель занятых  жилищным фондом вводится пониженная ставка – 3% от средней, установленной  для городских земель, но не менее 10 рублей за квадратный метр. Для земель, используемых в промышленных целях и расположенных вне территории населенных пунктов, ставка налога установлена в размере 20% от среднего налога для городских земель.

Перечень предприятий, освобожденных  от уплаты земельного налога, весьма обширен  и включает, в частности, государственные  предприятия связи, санаторно-курортные  учреждения, находящиеся в государственной  собственности, образовательные, медицинские, научные организации, финансируемые  за счет государства. Не подлежат налогообложению  земли, предоставленные для обеспечения  деятельности органов государственной  власти и управления, а также Министерства Обороны. Освобождены от уплаты налога на землю инвалиды, участники ВОВ, военнослужащие, Герои СССР и РФ.

4. Предложения по оптимизации  налогообложения недвижимости

Данный раздел был составлен  на основе предложений автора с учетом (Хасси, Любик, 1993), а также материалов и замечаний представленных американскими  коллегами: Robert Conrad, Michael Alexeev, Roy Kelly, Joel McDonald.

Предполагается коренное изменение системы уплаты налогов  на недвижимость, заключающееся, в частности, в объединении платы за землю  и налогов на недвижимость в единый налог. Данная система требует значительного  пересмотра существующего налогообложения  имущества, в особенности имущества  юридических лиц.

Кроме всего прочего, введение налогообложения недвижимости по стоимости, определяемой иными способами, нежели по балансовому методу (для юридических  лиц) или по инвентаризационному  методу (для физических лиц), требует  составления кадастра недвижимости, что может занять достаточно долгий промежуток времени.

На время составления  кадастра и проведения работ по оценке недвижимого имущества для целей  налогообложения предполагается оставить в силе действующую систему налогообложения  имущества. Предлагаемая далее концепция  налогообложения недвижимости может  служить основой для введения налога после составления кадастра недвижимости и проведения оценки недвижимости.

4.1. Определение налогоплательщиков

Любое лицо, владеющее, распоряжающееся  или пользующееся недвижимым имуществом, признается налогоплательщиком по налогу на недвижимость. Возможно установление очередности в представлении  налогового обязательства, например, в  первую очередь собственнику, в случае неуплаты налога – фактическому пользователю. В случае совместного владения или  использования имущества следует  установить солидарную ответственность  собственников и/или пользователей.

В случае подобного определения  налогоплательщика налог на недвижимость становиться налогом на объект, а  не на конкретное лицо, имеющее отношение  к объекту недвижимости. Данный способ существенно облегчает задачу налоговых  органов по сбору налога, так как, во-первых, не требует поиска конкретного  налогоплательщика, во-вторых, в случае невозможности идентифицировать налогоплательщика  или в случае его неплатежеспособности – гарантирует уплату налога другими  лицами, имеющими имущественное отношение  к объекту недвижимости.

4.2. Определение налоговой  базы

В качестве налоговой базы должна выступать совокупная стоимость  земли и строений, находящихся  на ней. Определение стоимости земли  и строений производится раздельно.

Для определения стоимости  единицы земли наиболее целесообразно, с нашей точки зрения, применять  нормативно установленный некий  средний уровень для каждого  региона, в зависимости от вида использования  земли (промышленное, сельскохозяйственное, жилищное, коммерческое, сельскохозяйственное, а также лесной фонд и незастроенные  необработанные земли). Причем средний  уровень целесообразно устанавливать  для каждого вида использования  земли, а не для земли вообще, так  как это позволит в дальнейшем по некоторым дополнительным факторам дифференцировать стоимость участков земли с помощью соответствующих  коэффициентов. В качестве дополнительных факторов, влияющих на окончательную  стоимость участка земли, рассчитанную на основе средней стоимости, можно  предложить следующие: месторасположение  по отношению к крупным населенным пунктам, развитость социальной инфраструктуры, для сельскохозяйственных земель –  плодородность. Задача определения  средней стоимости для регионов должна решаться тремя возможными способами: с помощью рыночной стоимости  аналогичной земли, в случае отсутствия таковой – капитализированной рыночной стоимости аренды земли и, наконец, – доходности на единицу площади  в зависимости от того вида деятельности, для которой используется земля.

Расчет стоимости строений, по нашему мнению, должен производится дифференцированно в зависимости  от их использования. Например, при  коммерческом и жилом использовании  – на основе капитальной рыночной стоимости жилья или приведенной  накопленной стоимости аренды для  данных или аналогичных помещений, в случае невозможности определить стоимость на основе этих двух принципов  – на основе стоимости воспроизведения  идентичного объекта недвижимости с применением некоторого дисконтирующего  коэффициента (в зависимости от возраста объекта), для промышленных строений – метод доходности на единицу  площади помещений. Подобный подход весьма эффективен, с точки зрения устранения уклонения от налогообложения  недвижимости путем затягивания  окончания строительства, так как  предполагает оценку зданий по их реальной стоимости на момент налогообложения.

Совокупная стоимость  земли и строений, находящихся  на ней, дает налогооблагаемую стоимость  недвижимости, к которой применяется  налог.

4.3. Льготы

К владельцам недвижимого  имущества, освобожденных от уплаты налога, должны быть отнесены: органы государственной  власти, благотворительные организации, дипломатические и консульские  миссии иностранных государств. В  качестве обязательного требования к имуществу данных организаций  должно быть установлено его использование  исключительно для основных или  смежных, неразрывно связанных с  основными, целей. Возможно также установление необлагаемого минимума для частного жилья.

Для частных жилых домов  возможно введение налоговых каникул  на срок до 2-х лет с момента  начала строительства. После истечения  данного срока, налогообложение  применяется в полном объеме, причем налоговой базой будет являться рыночная стоимость дома, независимо от степени его готовности.

Заключение

Основной причиной, диктующей  потребность в реформировании налогообложения  недвижимости, является необходимость  рационализации использования земли  и строений, находящихся на ней. Существующая система не отвечает подобному принципу и в большей степени служит фискальным целям, нежели задачам общеэкономического характера.

Объединение платы за землю  и налогов на недвижимость, предлагаемого  в качестве основополагающего принципа реформы, во-первых, существенно сократит расходы на администрирование налога, во-вторых, позволит с помощью методов  оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое  бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование  объектов недвижимости.

Оценка недвижимости является наиболее серьезной проблемой, которая  существует в настоящий момент и  которая препятствует введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения  недвижимости. Следующим этапом должна быть оценка для целей налогообложения  стоимости недвижимости на основе методик, установленных в законодательном  порядке, а также оценка земли  на основе средних цен на единицу  площади, установленной для региона.