Ипотечное кредитование и его роль в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства

2.1. Проблемы, сдерживающие развитие  ипотечного кредитования.

           На данный момент есть все снования считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3^_5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн российских семей.

Повышение доступности ипотечных  ссуд в современных условиях в  первую очередь необходимо связывать  с деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. В 2005 г. агентством была рефинансирована каждая пятая из более чем 78 тыс. выданных ипотечных ссуд. На начало июля 2006 г. объем прав требований по ипотечным  кредитам, находящимся на балансе  АИЖК, составлял 19,5 млрд руб. (т.е. примерно четверть от величины суммарного ипотечного долга россиян).

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки  рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья  для населения. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека  доступна еще далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем  не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем  более с возможностью получения  доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной 2007 г. фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, при том, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому - беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы  рынка недвижимости» свидетельствуют  о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную  квартиру в Москве можно было приобрести за 80 - 100 тыс. дол., то сегодня эта  цена увеличилась вдвое, а ближе  к центру города - втрое. Сегодня  в среднем стоимость 1 м² жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это - не предел. В конце июня 2007 года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

В конце лета на ипотечном рынке  США грянул кризис, который привел к падению мировых фондовых рынков. Его отголоски ощутили и в  России. Аналитики уверены, что теперь местные банкиры пересмотрят  методы работы с ипотекой.

Эксперты считают, что Россия неизбежно  испытает на себе последствия глобального  кризиса, но они будут минимальными. Серьезного кризиса на отечественном  рынке все таки не будет. Объем  ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет около 1,5-2 процентов  от ВВП. Кроме того, есть недостаток предложения жилья. В 2005 году в России было построено 45 млн кв. м жилья, в 2006 году 50 млн кв. м, а потребность, согласно нормам жилищного строительства, 140-150 млн кв. м. При этом нужно помнить, что 35 процентов жилфонда РФ нуждается в реновации или сносе, к тому же растет себестоимость строительства. Кроме того, на сегодняшний день недвижимость в стране скупается для проживания, а не для инвестиций. Высок и процент досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году он превысил 6 процентов.

Кризис, по мнению экспертов, преподал хороший урок банкирам. Основной способ избежать системного ипотечного кризиса - это использование разных механизмов финансирования кредиторов. Необходима также поддержка процесса ипотечного кредитования на уровне государства. Кроме  того, важно стимулирование развития рынка ипотечных ценных бумаг  в России. Для этого необходимо в ближайшее время принять  ряд изменений в налоговом  законодательстве об ипотечных ценных бумагах, предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность  участия средств пенсионных резервов, предоставление налоговых каникул  для инвесторов на первом этапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ.

Таким образом, обеспечить россиян  доступным жильем можно лишь одним  способом - кардинально увеличив объемы жилищного строительства. «Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать жилье  доступным,» - подчеркивает председатель правления банка «Дельта Кредит»  И. Кузин.

Кроме того, у нас уже сформировался  достаточно развитый с точки зрения технологий рынок ипотечного кредитования. Здесь работают разные банки и  российские и западные, то есть можно  говорить о реальном конкурентом  рынке. Но это только верхний этаж рынка недвижимости. Дальше идет олигопольный строительный рынок, который реагирует  не на спрос, а на поведение друг друга и координируют свои действия от следования за лидером до прямого  ценового сговора. А внизу этой пирамиды - рынок земли. И вот здесь рынка  как такового вообще нет, здесь царит  административно-бюрократический порядок. Так что надо всю эту систему сдвинуть, и прежде надо формировать рынок земельных участников. Это главное. Но все же, как утверждает И. Кузин: «На любом уровне цен ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов.»

              Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов. 
Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%.

 

2.2 Пути совершенствования  системы ипотечного кредитования  в РФ

1. Одобрить Концепцию развития  системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации.

2. Утвердить прилагаемый план  подготовки проектов нормативных  правовых актов, обеспечивающих  развитие системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации.

3. Рекомендовать органам исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации и органам местного  самоуправления разрабатывать на  основе Концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования  в Российской Федерации региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

4. Правительственной комиссии по  развитию системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации осуществлять координацию  деятельности по разработке проектов  нормативных правовых актов, обеспечивающих  развитие системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации, предусмотренных планом, утвержденным настоящим Постановлением, и региональных программ ипотечного  жилищного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

_______________

¹⁵Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир”Хозяйство и право”.- 2001г.-№8.-С.108-113. 
                                                      Заключение

Стратегической целью  государственной политики в сфере  ипотеки и ее правового регулирования  является обеспечение условий для  эффективного использования и развития залога недвижимости интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а  также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на мой  взгляд, должны стать:

• становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
• обеспечение государственной защиты прав субъектов правоотношений залога недвижимости;
• развитие системы правового регулирования рынка ипотечных кредитов;      
• обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям единого государственного реестра прав.
• полное вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости.

Однако тенденции развития нормативной базы и экономики  страны позволяют надеяться, что  в ближайшие несколько лет  нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных  правоотношений и, следовательно, интенсивное  развитие ипотеки как института  гражданского права.

Вывод:

 Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.                                 

 

                                                  

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                         Список литературы

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.- М,.- 1997.-C.418.
2. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Пост. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27мая-1997г.  
   Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации. О нотариате: Основы законодательства Российской федерации от 11 февраля 1993 г.№4462-1 -1993.-№10.-Ст.357.
3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации . О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 96 г. №6/8- 1996 г
4. Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации .О нотариате: Основы законодательства Российской федерации от 11 февраля 1993 г.№4462.1993-№10.-Ст.357.
5. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом». Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. 2001. С. 12.

          Орлова М. “Правовая  конструкция  законной ипотеки” Российская  юстиция.- 2000.-№9,-С.21-22.

6. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом». Основные направления и перспективы  создания механизма ипотечного кредитования  в России. 2001. С. 13
7. Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 1998.-230 с.
8. Павлодский Е. “Залог недвижимого имущества” Хозяйство и право.- 2000 г.- №4.-С.67-70.
9. Под ред. В.С. Ема.-М . “Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России”  1999.- с.6
10. Под ред. И.Д. Грачева. Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ - М.- 1998.-20 с.

 Под ред. И.Д. Грачева.  Комментарий к ФЗ “Об ипотеке  (залоге недвижимости. - 1998.-20 с.

11. Пост. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 1997г. №3132/96//  Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 1996 г.
12. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ Об ипотеке(залоге недвижимости).-М.- 1999.
13. Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ  Об ипотеке (залоге недвижимости) Собрание законодательства РФ -1998 -№29 –Ст. 3400.
14. Федеральный закон от 11.февраля 2002 № 18-ФЗ// Российская газета.- №29   О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
15. Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир”Хозяйство и право”.- 2001г.-№8.-С.108-113.
16. Разумова И. Ипотечное кредитование. 2005г. С.23-46.

¹ Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом» . 2001. С. 12.

         ².Разумова И. Ипотечное кредитование. 2005. С.43.