Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Января 2014 в 17:01, доклад
Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значи¬мостью. В жилом помещении человек проводит боль¬шую часть своей жизни. И с этим связаны более жест¬кие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.
Управление многоквартирными домами в Москве: стратегии и перспективы
С таким названием 15 октября прошел круглый стол, организованный общественными организациями при участии представителей городских властей. Участники «круглого стола» отметили положительные сдвиги, хотя и очень запаздывающие, в реформировании ЖКХ города, на которых давно настаивала жилищная общественность: механизмы предоставления дотаций и компенсаций, конкретный перечень документов для формирования земельного участка, программу поддержки ТСЖ и ЖСК, проект программы капитального ремонта. Однако было отмечено недостаточное представительство со стороны Правительства города Москвы, что квалифицировалось как боязнь и нежелание сотрудничать с жилищной общественностью. В том числе, участники говорили об уклонении органов власти города от систематического, равноправного, конструктивного партнерства с жилищной общественностью, результатом чего является отсутствие эффективной обратной связи в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством. Нижние звенья исполнительной власти и ДЕЗы не заинтересованы в реальном реформировании, а, скорее, в фактическом сохранении ДЕЗов, либо в насаждении «карманных» управляющих организаций. По-прежнему тормозится предоставление земельных участков в общедолевую собственность. Требование оплаты формирования участков противоречит установке Президента. Незаконным также является: требование к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме оплачивать долю в предоставляемом земельном участке; негласное (для служебного пользования) указание предоставлять землю на метр от фундамента. Требование предоставить нотариально заверенные копии свидетельств о собственности является искусственным препятствием, поскольку органы власти обязаны располагать всей необходимой информацией о собственниках помещений. Одним из способов, препятствующих процедуре проведения собраний собственников и реализации его решений, остается получение полноценного перечня общего имущества – достоверного, детального, с указанием износа элементов, с указанием технических помещений. Продолжается незаконная продажа технических помещений, являющихся общедолевой собственностью. Представители города незаконно голосуют площадями технических помещений как собственностью города. Ничего не предпринимается для возврата незаконно проданных технических помещений. Не выполняется решение о льготном предоставлении нежилых помещений товариществам собственников жилья. Внушает опасения будущая судьба пакета акций ДЕЗов. Участники «Круглого стола» считают, что акции должны принадлежать в равных долях городу, местному самоуправлению и собственникам помещений (как общедолевая собственность). Продолжается незаконная «точечная застройка», причем очень часто объемы строительства в разы больше запроектированных. Тормозится разработка градостроительных планов районов. Решение участников: В соответствии с указанными проблемами участники «круглого стола» вносят следующие предложения по их решению: Координационный совет по жилищному самоуправлению должен иметь двух сопредседателей – от Правительства Москвы и от жилищной общественности, проводить заседания в установленные дни, не реже, чем раз в два месяца, иметь постоянные рабочие группы, начинать заседания с анализа выполнения предыдущих решений. Необходима обязательная общественная экспертиза проектов постановлений и распоряжений Правительства Москвы, касающихся жилищно-коммунальной реформы. Существенную часть состава комиссий в префектурах по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах должны составлять представители, делегируемые жилищной общественностью. В районах необходимы государственные центры содействия реформе ЖКХ, действующие на партнерской основе совместно с некоммерческими организациями. Разрешение споров относительно общего имущества многоквартирных домов, в том числе, о технических помещениях следует возложить на комиссию при префектуре по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, если в ее составе будет достаточная доля представителей жилищной общественности. В тех случаях, когда избран способ управления многоквартирным домом – управляющая организация (УО), в доме необходима структура, представляющая собственников в отношениях с УО. По поручению собственников это может быть домком или орган территориального общественного самоуправления. В градостроительные планы районов должны входить межевание, ограждения придомовых территорий и соответствующие сервитуты. Федеральное законодательство требует рассмотрения этих вопросов на публичных слушаниях. Исключительно важным является намерение Правительства Москвы увеличить в несколько раз объемы капитального ремонта, установить приоритетность ТСЖ/ЖСК в предоставлении бюджетных средств на капитальный ремонт, утвердить программу капитального ремонта законом города Москвы. Эффективному использованию этих средств будет способствовать предложенное распределение акций ДЕЗов, участие правлений ТСЖ/ЖСК в процессе подготовки, проведения и приемки работ, начиная с утверждения проектно-сметной документации и конкурсного отбора подрядчика. Необходимо установить очередность капитального ремонта с точки зрения технической целесообразности, но недопустимо устанавливать жесткий перечень объектов, поскольку недопустимо навязывать собственникам создание ТСЖ. Не должны подвергаться дискриминации собственники, избравшие непосредственное управление или управляющую организацию, если в доме существует эффективная инициативная группа, способная контролировать подготовку и проведение капитального ремонта. Ведущие «круглого стола»: Юнисова Е.И., Катаев Д.И. /Информационный центр реформы ЖКХ, 22.10.2007/
Управление многоквартирными домами | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Управление многоквартирными жилыми домами (Реформа ЖКХ) 05.04.2005 Конституция
Российской Федерации закрепляет право
каждого гражданина иметь имущество
в собственности, владеть, пользоваться
и распоряжаться им как единолично,
так и совместно с другими лица Что есть управление многоквартирным домом? Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки. Признаки управления многоквартирным домом:
По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
Субъект управления:
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Как выбрать способ управления домом?
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Критерии (условные) выбора способа управления домом:
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации. Договорные связи Непосредственное управление При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
Рис. 1. Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности Управление ТСЖ, ЖК, ПК При управлении
многоквартирным домом Таким
образом, существует две схемы договорных
взаимоотношений между
Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК Управление управляющими организациями При выборе
способа управления многоквартирным
домом управляющей
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ. В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3). Рис. 3. Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью |