Управление многоквартирным домом

 

Управление многоквартирными домами – стратегии и перспективы

 

Сформулировано понятие «управление  многоквартирным жилым домом», определены условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначены договорные связи при каждом способе  управления.

 

Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. По факту каждый многоквартирный дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или получившие их в собственность на других основаниях, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собственных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда — муниципальные образования.

С наличием у объекта  недвижимости нескольких собственников  связана специфика управления им. В соответствии с законом цели управления должны сформулировать собственники общим решением. Так происходит в  домах, где организованы жилищные кооперативы или товарищества собственников жилья. В домах, находящихся в управлении муниципальных предприятий или ведомств, цели управления объектами недвижимости определяет муниципалитет или соответствующее ведомство. Другие собственники не участвуют в управлении жилищным фондом — независимо от доли их собственности в общем имуществе. Известны случаи, когда орган местного самоуправления управляет жилым домом, в котором доля муниципального жилья равна нулю. Управление объектом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки.

Основное преимущество такого управления — возможность достаточно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации.

В настоящее время  весь государственный, муниципальный  и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким образом. Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей недвижимого имущества.  

Сегодня население пассивно и не желает принимать участие в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долями в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от возможных неприятностей.

Другой особенностью жилищного фонда как объекта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющимся различными потребительскими

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный  дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений свойствами жилой единицы как товара. Соответственно, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным  домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Выбор способа  управления зависит от того, сколько  квартир в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

 

 

 

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления	Непосредственное  управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение  договоров с организациями –  поставщиками ЖКУ	Договоры  на коммунальные услуги заключаются  с каждым собственником помещения  отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями  – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение  договора управления многоквартирным домом	Заключения  договора не требуется	Заключаются с каждым собственником, если такое  решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ  и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).	Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение  персонала	Может потребоваться, если собственники выберут  из своего состава представителя  по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество  собственников в доме	До 4 (по аналогии с ранее действовавшим  ФЗ «О товариществах собственников  жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита  прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники  помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов  лично, либо через представителей.	Если  функция защиты прав и законных интересов  собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Если  функция защиты прав и законных интересов  собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	- оказание  некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей  услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

 

 

При построении системы управления жилищным фондом необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управляющей организации направлена на удовлетворение требований граждан, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете, именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть ее успех на рынке услуг по управлению жилищным фондом.

В связи с тем, что управляющая организация отвечает перед собственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в переданных ей в управление жилищном и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение  в законодательстве Российской Федерации. Разработаны стандарты (нормативы) условий проживания граждан в  жилищном фонде, а также предоставления коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.

Предоставляемое гражданам  для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий проживания устанавливается с учетом особенностей и реальных возможностей города и соответствует существующему в городе уровню проживания граждан, обеспечивающему наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежное и бесперебойное оказание коммунальных услуг.

Управляющая организация  обязана обеспечить проживание собственников  и нанимателей жилых помещений и их семей на уровне не ниже установленных стандартов. В противном случае государственные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников неустойку за нарушение законодательства.

Отличительной чертой жилищного  фонда как объекта управления является сложная система финансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из  бюджетов различных уровней. Во многих муниципальных образованиях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве платы за аренду нежилых помещений.

Управляющей организации  необходимо отследить поступление средств из всех источников финансирования, в том числе платежи каждого собственника и нанимателя жилого помещения. Организовать учет поступления средств от пользователей — достаточно сложная задача. Для ее решения в структуре управляющей организации создаются специальные подразделения. В отдельных городах создаются самостоятельные организации — расчетно-кассовые центры, обеспечивающие управляющие организации оперативной информацией о поступлении средств от населения.

 

Основное  мастерство управления домом состоит в том, чтобы платить ровно столько, сколько готовы платить собственники помещений сверх минимально законодательно установленного уровня, а содержание и коммунальные услуги оказывались по оплаченным деньгам максимально возможного качества.  
 
Чтобы воплотить данную идею в жизнь, надо учитывать особенности законодательства, выбрать правильный способ управления, грамотно выстраивать взаимоотношения с монополистами, подрядчиками и управляющими организациями, понимать особенности технической эксплуатации и ремонта многоквартирных домов  

 

 

 

 

Вы и Ваши соседи уже  прекрасно знаете, что тема управления многоквартирным домом все настойчивей  стучится в жизнь и быт каждой московской семьи.

Приватизировав квартиру или комнату, купив ее, получив по дарственной или наследовав, Вы стали владельцами, а, говоря языком закона, собственниками жилого помещения. Собственник, значит Хозяин. И распоряжаться своим «владением» надо по-хозяйски.

В большинстве своем мы прекрасно  осведомлены о своих правах, как собственников жилого помещения. А вот об обязанностях, кроме предстоящей уплаты налогов, еще совсем недавно старались не задумываться. Но «по-хозяйски», значит «по-хозяйски». Так что, давайте разберемся, как жить в доме так, чтобы нам было комфортно, безопасно и, что немаловажно, наша недвижимость не обесценивалась, стремительно ветшая, как у нерадивых хозяев.

Самый простой способ – следить  за сохранностью жилья. Посложнее, но тоже вполне доступно – управлять так, чтобы дом приносил доход. Да-да, вы правильно обратили внимание: ДОМ.

Ведь приобретая жилье, мы становимся собственниками не только квартиры, но и невыделяемой части общего имущества  дома, того многоквартирного дома, где  она расположена.

Что такое общее имущество? Это  помещения, в которых размещено инженерное оборудование и коммуникации дома (включая технические подвалы), чердаки, все конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.; кроме того - все оборудование: трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, - словом, ВЕСЬ дом со ВСЕМ его оборудованием. И все это хозяйство теперь НАШЕ. За все мы отвечаем. Отвечаем, прежде всего, перед самими собой.

Вот главное, что сегодня необходимо нам всем понять. Жилищный кодекс РФ не просто установил новые принципы организации управления многоквартирными домами: документ предоставил гражданам УНИКАЛЬНУЮ, историческую возможность непосредственно влиять на становление молодого, формирующегося в настоящее время, рынка сферы жилищно-коммунальных услуг, а также на ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ на этом рынке.

Чтобы не возмущаться в последствии, не «кивать» на соседа, пора разбудить  в себе «хозяина», использовать право  и обязанность, закрепленную Жилищным кодексом РФ – принять участие  в управлении своим многоквартирным  домом.

Всего способов управления домом три:

1)     управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

2)     управление управляющей организацией;

3)     непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

 

Основное мастерство управления домом состоит в том, чтобы платить ровно столько, сколько готовы платить собственники помещений сверх минимально законодательно установленного уровня, а содержание и коммунальные услуги оказывались  по оплаченным деньгам максимально возможного качества.  
 
Чтобы воплотить данную идею в жизнь, надо учитывать особенности законодательства, выбрать правильный способ управления, грамотно выстраивать взаимоотношения с монополистами, подрядчиками и управляющими организациями, понимать особенности технической эксплуатации и ремонта многоквартирных домов  

действующего Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), определяющие управление общедомовым имуществом.

Многоквартирный дом — это дом, в котором насчитывается более одной квартиры/жилого помещения (с разными собственниками). До 1 мая 2008 года все многоквартирные дома в России должны выбрать (или заключить договор управления с организацией, выигравшей конкурс, устроенный муниципалитетом) способ управления домом.

ЖК (ст. 161) предусматривает  три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, управление управляющей организацией. Способ управления должен выбираться на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ - плюсы и минусы

Но на практике провести собрания, на которых надо определить тип управления, оказалось трудно: помещений нет, люди заняты и разобщены. Если собрание и удавалось созвать, оно превращалось в базар: каждый старался перекричать другого. А по итогам заочного голосования в большинстве многоквартирных домов выбраны муниципальные управляющие компании. Чиновники поспешили заявить, что работа ДЕЗов москвичей вполне устраивает. Однако не все так просто. 
Выбор москвичей представляется разумным с точки зрения минимизации рисков и возможных негативных последствий. Непосредственное управление скорее всего приведет к хаосу и потере порядка. Создать ТСЖ очень сложно, кроме того, придется взять на себя всю полноту ответственности за содержание дома, а к этому готовы не все. Отдать свой дом на откуп частной управляющей компании, которую никто не контролирует и которая с большой долей вероятности будет преследовать свои интересы, люди тоже опасаются. 
Лучше плохонькая, но известная и привычная ДЕЗ, которая по крайней мере не сбежит с деньгами жильцов. Правда, для них это означает, что в управлении и обслуживании дома ровным счетом ничего не изменится. А как же реформа ЖКХ и зачем вообще было городить весь этот огород? 
Управление — это воздействие на объект для достижения им некоторой цели. Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим системам, имеют цель: живые организмы должны выжить и произвести потомство; коммерческие предприятия существуют ради получения прибыли; некоммерческие имеют целью выполнение возложенных на них функций. Цель управления многоквартирным домом — обеспечить жильцам комфортное проживание, качественные коммунальные услуги при наименьшей оплате. Любое управление состоит из трех этапов: 
1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде; 
2) анализ этой информации и выработка решения; 
3) воздействие на объект управления. 
Управление считается неэффективным, если цель не достигнута вообще; низкоэффективным — если на ее достижение затрачивается слишком много ресурсов и времени; эффективным (оптимальным), когда к цели удается прийти быстро и с минимальными затратами. 
Субъектом управления объектом всегда является его собственник, владелец. Он формулирует цели управления, он больше всех заинтересован в эффективном функционировании объекта. Для повышения эффективности управления владелец может привлекать профессиональных менеджеров (физических лиц) или целую компанию (юридическое лицо). В настоящее время в России распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом) управляет компания. На самом деле управляет владелец, а фирма — всего лишь посредник, команда специалистов, нанятых владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать их, иначе они начинают действовать не в его интересах, а в своих. 
В зарубежных развитых странах многоквартирные дома относятся к одному из трех видов, отличающихся формой собственности и управления. 
Первая разновидность — частный доходный дом и, соответственно, частная форма собственности и управления. Дом принадлежит некоему владельцу (гражданин, фирма, банк), квартиры там сдаются внаем жильцам по коммерческим ценам без права приватизации. 
Второй тип — кондоминиум, кооператив, где установлена коллективная форма собственности и управления. Здесь тоже есть владелец, хозяин — это правление, уполномоченное товариществом собственников квартир в конкретном доме. 
И третий вид — муниципальный арендный дом для малоимущих, принадлежащий государству или местным властям. 
В России в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах образовался новый, гибридный вид многоквартирного дома, не имеющий аналогов в мире — конгломерат жильцов. В нем смешались разнородные формы владения жильем — собственники квартир, социальные и коммерческие наниматели, посторонние собственники нежилых помещений. С вполне благополучными семьями могут соседствовать малоимущие, маргиналы и т. п. Конгломерат — это ключевое понятие, характеризующее жилье в современной России. Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов является отсутствие владельца, хозяина и, как следствие — низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент жильцов не способен объединиться для совместного владения и управления. Провал кампании по созданию ТСЖ — лучшее тому доказательство. В таком доме нет и не может быть хозяина, некому управлять домом и контролировать управляющую организацию. Поэтому и выбирают жильцы наших многоквартирных домов опять всю ту же ДЕЗ — по принципу наименьшего зла. 
А как же реформа ЖКХ?