Правила совершения сделок с недвижимостью

Основные обязанности  сторон сформулированы в законодательном  определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь. в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность  продавца - передать недвижимость в  определенный срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

Установление срока  передачи имущества имеет двоякое  значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из содержания договора следует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).²¹

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило (см. ст. 315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее  из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец Должен исполнить обязательство  к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливает  различные правовые последствия  для случаев неисполнения и ненадлежащего  исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаче недвижимого имущества с существенными недостатками) уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором; при неисполнении же обязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю), напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы покупателя в обязательстве  по передаче индивидуально - определенной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК РФ покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением случаев, если она уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, статья 398 не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом, Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), а если это установить невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

Термин «передача» в  самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной  сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа  о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности  соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или договоре может быть предусмотрено иное.²²

Четкое определение  момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли - продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске  сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет  его собственник, если иное не предусмотрено  законом или договором. Несколько  иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Риск случайной гибели вещи означает опасность (угрозу) наступления  будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи. Практически риск случайной гибели имущества в договоре купли - продажи означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Под случайной гибелью (случайным повреждением) имущества  следует понимать гибель (повреждение) имущества, вызванную обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли - продажи не отвечает. Поскольку гибель имела случайный характер, то ни одна из сторон не обязана возмещать другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если в силу указанных обстоятельств наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст. 416 ГК РФ).

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического  господства» над ней - передача ее в собственность покупателю.

Определение момента  перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю  имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности  у приобретателя имущества по договору возникает с момента  передачи вещи, если иное не предусмотрено  законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Возникновение права  собственности на недвижимое имущество  с момента его государственной  регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев по-другому определяют момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента открытия наследства. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу при выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой подход позволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость.²³

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.

Как уже говорилось, к  обязанностям покупателя: относятся  обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить  передачу недвижимого имущества  и обязанность покупателя принять  продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения).

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена  в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность  считается исполненной с момента  передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью.

Договором купли-продажи  может устанавливаться и продажа  товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается  предварительная оплата.

В отношении договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.