Правила совершения сделок с недвижимостью

 

                                                  Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3

1. Недвижимость как  предмет договора купли–продажи  недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимости  по законодательству РФ………............................6

1.2. Виды недвижимости………………………………………………………..10

2. Договор купли–продажи  жилого дома

2.1. Понятие и признаки  договора купли–продажи жилого  дома ………………………………………………………………………..16

2.2. Элементы договора  купли–продажи жилого дома …………20

2.3. Права и обязанности сторон по договору купли–продажи жилого дома…..27

3.Регистрационные действия  по договору купли-продажи жилого  дома ..20

 

Заключение……………………………………………………………………….38

Список использованных нормативных актов, специальной  литературы и материалов судебной практики…………………………………………………40

 

 

Введение

Происходящие в России политические и социально-экономические  перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

Действующая Конституция  РФ, отражающая смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилье, землю и т. д.

В результате реформ в  нашей стране недвижимость вновь  стала товаром, который продается  и покупается на рынке. Однако недвижимость — это товар особого рода, к  которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой  стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В течение длительного  времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой  правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним⁶» и некоторых других правовых актов ситуация стала меняться.

⁶Федеральный закон от 21 июня 1997 года №122ФЗ-,,Огосударственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним»

 

 

 

 Правила совершения  сделок с недвижимостью сформулированы  в настоящее время достаточно  четко и определенно.

В наше время сделки с  недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время  появилось большое количество частных  компаний и организаций, а также  лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Объектом исследования данной курсовой работы выступает договор купли-продажи жилого дома.

Предметом исследования данной курсовой работы  являются правовые аспекты , связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи жилого дома,а также современные проблемы регулирования договора продажи жилого дома.

Цель данной курсовой работы состоит в анализе социально-экономической  и правовой сущности отношений, складывающихся при купле-продаже жилого помещения, выявление и решение проблем теоретического и практического характера для возможности использования материалов данной курсовой работы в дальнейшей моей деятельности в этой сфере. 

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1)Рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

2)Изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

3)Изучить регистрационные  действия по договору купли-продажи  жилого дома и регистрации перехода права собственности

При написании курсовой работы были использованы различные  источники: нормативно-правовые акты (Гражданский  кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу  «Гражданское право»; материалы периодической печати («Хозяйство и право», «Экономика и жизнь», «Российская юстиция», «Законодательство», «Юрист») и др.

Методологической основой курсовой работы являлись такие общие методы

исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и

частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы

исследования.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, , списка литературы и приложения(образец договора купли-продажи жилого дома).

1. Недвижимость  как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества.

1.1. Понятие  недвижимости по законодательству  РФ

Понятие недвижимости вошло  в гражданский и хозяйственный  оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).¹

Однако теория российского  гражданского права разрабатывала  этот вопрос, продолжая традиции дореволюционного русского права. Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи.² Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Советское гражданское  право не давало легального определения  недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).³ Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое  применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней  строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

Все остальные вещи относят  к движимым.

В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном  положении граждан и юридических  лиц значительно возросла.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.⁴

Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 г., обеспечили включение  рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о  недвижимости как о товаре, который  повсеместно продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят  из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам¹. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права  на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в  установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей  на движимые и недвижимые лежит право  частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению: созданные природой без участия  человека и являющиеся результатом  труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она  предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.⁵

Спецификой недвижимого  имущества является возможность  использования этого имущества  только в условиях более или менее  постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

 

        1.2. Виды недвижимости

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.⁶