Менеджмент хозяйственного использования зданий. Проектирование и сметно-финансовые расчеты в городском хозяйстве

 

3) Коммерческое управление включает все работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости.

 

Все три вышеперечисленных  направления должны рассматриваться  в контексте площадей, которыми обладает организация, занимающая объект недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.1.Проблемы  в области технического управления  зданием и пути их решения

Освещение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    Так же есть  еще одна проблема технического управления это управление системой вентиляции.

    Административное здание, где находится как правило большое количество сотрудников и оргтехники, должно иметь отлично организованную систему вентиляции. Решить проблемы воздухообмена с помощью кондиционеров невозможно, так как они способны лишь охлаждать воздух.

   Выбор оборудования  для вентиляционных систем зависит  от размеров помещений, их планировки  и конфигурации. Одним из важных  факторов при выборе оборудования  для системы является количество  сотрудников, работающих в здании, а также количество и мощность всей оргтехники, используемой в здании.

    Из всех  решений для данного административного  задания наиболее оптимальным  является использование механических  приточно-вытяжных систем, имеющие  следующие особенности:

• Использование одноканальных систем низкого давления с рециркуляцией воздуха. Это требуется для помещений, воздухообмен которых определяется исходя из условий растворения избытков влаги. Например, это актуально для конференц-зала.
• Использование одноканальных совмещенных с отоплением систем с местными доводчиками (фанкойлами). Используется для основных кабинетов и служебных помещений.
• Использование систем увлажнения воздуха, а также его обогрева и очистки. Применяется для лабораторных помещений.

    Перед началом  выполнения проекта необходимы  такие данные, как

• Площадь помещения;
• Высота потолков;
• Функциональное предназначение помещения;
• Количество человек работающих в помещении

    Исходя из этих данных, составляется проект приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха. Помимо этого рассчитывается кратность воздухообмена в помещениях и проводится тепловой расчет.    Минимальная стоимость проекта системы вентиляции и кондиционирования составляет 27 000 рублей.

    Характерной чертой данной установки является ее энергоёмкость. Основных элементы среднестатистической наборной вентиляции: воздухозаборная решетка, отвечающая за приток свежего воздуха в систему, воздушный клапан, основная задача которого– барьерная (предупреждает проникновение холодных потоков воздуха в помещение, когда система вентиляции отключена), фильтр, основная миссия которой заключается в необходимости защиты вентиляционной установки и очистке воздушных потоков, подаваемых в помещение, калорифер (воздухонагреватель), вентилятор, шумоглушитель, воздуховоды, воздухораспределители и системы регулировки и автоматики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 2. 2. Проблемы управления инфраструктурой здания и пути их решения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. 3. Проблемы  коммерческого управления зданием и пути их решения

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    2.Проектирование и сметно-финансовые расчёты

2.1.Методика  определения затрат на выполнение  работ

    Смета — расчёт (план) предстоящих доходов и расходов на осуществление какой-либо деятельности. Сметная стоимость - сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Основанием для определения сметной стоимости строительства могут являться исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы - листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ. Сметная стоимость определяемая локальными сметами включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.

    Прямые затраты являются одной из основных составляющих при определении сметной  стоимости строительства и относятся к себестоимости строительства. 

    Прямые затраты учитывают стоимость следующих ресурсов, необходимых для выполнения работ:

1.    материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря);

2.    технических (эксплуатации строительных машин и механизмов);

3.    трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов). 

    Также в  составе прямых затрат отдельными строками может учитываться разница в стоимости электроэнергии, получаемой от передвижных электростанций, по сравнению со стоимостью электроэнергии отпускаемой энергосистемой России и другие затраты. Для определения стоимости прямых затрат базисным (базисно- индексным) методом предназначены единичные расценки ФЕР, ТЕР, ТСН. 

    Для определения прямых затрат в составе сметной стоимости могут использоваться сборники ГЭСН при применении ресурсного метода расчета, разработки единичных расценок, индивидуальных и укрупненных сметных норм, применяемых в строительстве. При применении ресурсного (ресурсно-индексного) метода в качестве исходных данных для определения прямых затрат в локальных сметах выделяются следующие ресурсные показатели:

- трудоемкость работ  (чел.-ч) для определения размеров  оплаты труда рабочих, выполняющих соответствующие работы и обслуживающих строительные машины;

- время использования  строительных машин (маш.-ч);

- расход материалов, изделий  и конструкций.

   Накладные расходы - это часть сметной себестоимости работ, представляющая собой совокупность затрат, связанных с созданием необходимых условий для выполнения строительных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ, а также их организацией, управлением и обслуживанием. Сметная нормативная величина накладных расходов отражает среднеотраслевые необходимые затраты, входящие в состав цены на строительную продукцию. 

    Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса рекомендуется использовать систему норм накладных расходов, которые по своему функциональному назначению и масштабу применения подразделяются на следующие виды:

- укрупненные нормативы  по основным видам строительства;

- нормативы по видам  строительных, монтажных и ремонтно-строительных  работ;

- индивидуальные нормы  для конкретной строительно-монтажной  или ремонтно-строительной организации. 

    Накладные  расходы нормируются косвенным способом в процентах от фонда оплаты труда рабочих (строителей и машинистов) (далее ФОТ) в составе прямых затрат. Величина накладных расходов определяется в локальных сметах в текущем или базисном уровне цен. Начисление нормативов накладных расходов по видам строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ производится на комплексы работ, определяемых в соответствии с наименованием сборников ГЭСН-2001,ГЭСНм-2001 и ГЭСНр-2001. 

   Сметная прибыль в составе сметной стоимости строительной продукции - это средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и материальное стимулирование работников. Основой для определения сметной прибыли является величина фонда оплаты труда рабочих (строителей и машинистов) (далее ФОТ) в текущих ценах в составе сметных прямых затрат. Сметная прибыль определяется с помощью:

- общеотраслевых нормативов, устанавливаемых для всех исполнителей работ;

- нормативов по видам  строительных и монтажных работ;

- индивидуальных нормативов, разрабатываемых (в отдельных  случаях) для конкретных подрядных  организаций. 

    Для общеэкономических  расчетов в инвестиционной сфере  общеотраслевой норматив сметной прибыли строительно-монтажных работ составляет 65% от ФОТ, а ремонтно-строительных работ - 50%. При определении сметной стоимости строительно-монтажных и ремонтных работ на стадии разработки рабочей документации и расчетах за выполненные работы применяются нормативы сметной прибыли по видам строительных и монтажных работ. 

    Процентная  ставка к ФОТ по видам работ назначаются федеральными и территориальными центрами по ценообразованию в строительстве и учитываются в государственных элементных сметных нормах и сметных нормативных базах ФЕР, ТЕР, ТСН и так далее. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Экономическое  обоснование мероприятий, направленных на решение проблем фасилити менеджмента

      2.2.1. Определение затрат на решение  проблем технического управления  зданием

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2.2. Определение затрат на решение проблем управления инфраструктурой                             здания

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2.3. Экономическое обоснование мероприятий, направленных на совершенствование коммерческого управления зданием

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение:

 

    В данном  курсовом проекте было проанализировано административное здание ОАО  «АК АЛРОСА» горно-обогатительной  фабрике №12 по трем направлениям фасилити менеджмента, или по направлениям управления

инфраструктурой организации.

   По техническому управлению были выделены проблемы  по техническому обслуживанию по управлению системой вентиляции, освещения. Были предложены мероприятия по ним.

   По управлению инфраструктурой

По коммерческому  управлению были выделены такие проблемы как управление закупками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 Для повышения эффективности использования здания необходимо осуществлять все эти мероприятия по возможности в комплексе, т. к. все три направления связаны между собой и могут взаимодействовать друг на друга.

Список литературы:

   1. Литвин А.В., Чувашов Е.В. Приложение FACILITY MANAGEMENT в управлении недвижимостью//Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». – Ижевск, УдГУ. – 2011. – №2. – с. 25-30

   2. Талонов А.В. Управление инфраструктурой организации (фасилити менеджмент). – М.: ГУУ, 2000. – с.59.

  3.  Технический паспорт на здание

  4. Положение о фабрике.

   5.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2.

 

                                                                                                            

                                                               

ТУ

 

 

 

                                                     

         

Управление техническим обслуживанием