Контрольная работа по "Менеджементу в землеустройстве"

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

«Алтайский государственный  аграрный университет»

 

 

 

Тимова Елена Геннадьевна

Студентка заоч. отделения 4 ускор. курса

Специальность «Городской кадастр»

 

 

Контрольная работа по дисциплине

Менеджмент и  маркетинг в землеустройстве

 

 

 

 

Руководитель                                                                              Ещенко С.И.                                   

 

 

 

 

 

Барнаул 2011

Содержание:

1. Понятие и определение маркетинга земли……………………………………3-5
2. Цель и задачи концентрированного маркетинга…………………………….6
3. Роль руководителя, землевладельца в решении судьбы земельного участка (производственного процесса)………………………………………………..7-8
4. Способы разрешения конфликтных ситуаций (земельных споров)………9-12
5. Список литературы…………………………………………………………..13

 

1. Понятие и определение маркетинга земли.

           Маркетинг  территорий (земли) - это достаточно широкое направление, включающее в себя большое количество локальных вопросов, связанных с использованием маркетинговых технологий на уровне региона, в том числе вопрос управления земельными ресурсами региона.

          В настоящее время земля - один из основных источников привлечения инвестиционных ресурсов в регионы. Именно поэтому сегодня большое внимание уделяется земельным вопросам на всех уровнях власти в РФ, принимаются законы, разрабатываются положения и прочие документы, регламентирующие вопросы использования земельных ресурсов в различных целях.

          Маркетинг земли включает в себя обустройство и продажу земельных участков как объектов помещения капитала. Покупатели таких участков - корпорации, мелкие вкладчики, спекулянты - рассчитывают продать их после того, как земля в достаточной мере повысится в цене. Подобные программы включают в себя и рекламу в средствах массовой информации, и пропаганду, и прямую почтовую рекламу, и визиты коммивояжеров, и проведение встреч с бесплатными обедами, и даже организацию бесплатных полетов для осмотра предлагаемых участков.

          Как правило, продажа земли под застройку, осуществляется без дополнительного информационного сопровождения в части ее качественных характеристик и направлений использования. Покупатель зачастую редко представляет подробное состояние земли необходимое для планирования строительных работ, и самое главное покупатель не знает насколько экономически выгодно, то или иное направление использования данного земельного участка в конкретно взятом регионе.

           В такой ситуации необходимо применение маркетинговых технологий. Одна из основных задач  маркетинга  - это информационное обеспечение принятия управленческих решений. А от того, насколько информация, используемая при принятии управленческого решения, качественная (т.е. достоверная, полная, своевременная), будет зависеть эффективность принимаемого управленческого решения. В связи с этим принятие решения инвестором относительно качества и направлений использования земельного ресурса, требует информационного (маркетингового) сопровождения данного процесса.

          Компании, приобретающие землю под коммерческую застройку, планируют использовать ее как можно эффективнее, что бы в более короткий промежуток времени вернуть те инвестиции, которые потрачены на ее освоение и превращение данного участка в источник доходов.  Инвестор, планирующий вложить деньги в землю, задается вопросом, а каковы направления ее использования и сможет ли он вернуть эти инвестиции, в планируемый для себя период времени, используя ее в этих направлениях.

Ответ на этот вопрос зависит  от достаточно большого количества факторов, учесть которые при разработке бизнес-плана  собственными силами может далеко не каждый инвестор из-за отсутствия качественной информации. Как раз в этот момент и может прийти на помощь информационное обеспечение со стороны маркетинговой или консалтинговой компании, работающей в регионе расположения данного земельного участка.

        В связи с появлением этой проблемы на рынке возникло такое понятие, как ленд-девелопмент. Классический ленд-девелопмент — это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности (Рис. 1).

 

Рисунок 1. - Ленд-девелопмент

           Некоторое время назад, когда рынок земельных участков еще находился в стадии становления, в услугах ленд-девелоперов не было особой необходимости. Коммерческая застройка шла в основном на небольших земельных участках (максимум - 1,5 га), находящихся в пределах города и не нуждающихся в специальной подготовке.

          На сегодняшний день, масштабы строительства значительно выросли и зачастую вышли на территории, находящиеся за пределами города и не имеющие необходимых коммуникаций. Сегодня на рынках регионов, существуют компании, декларирующие, что они занимаются ленд-девелопментом, но чаще всего эти компании оказывают лишь часть услуг, подразумевающихся в данном процессе.

         В процессе подготовки земельных участков ленд-девелоперу необходимо решить ряд сложных проблем. Первый комплекс проблем - концептуальный. Необходимо решить, для чего нужна земля, как наиболее эффективно использовать именно этот участок. Второй - правовой: оформление земли, согласование необходимой документации, проектов и прочие вопросы.

          Именно вторая часть этих проблем и является сферой деятельности большинства региональных ленд-девелоперов, а вопросы первого комплекса остаются вне поля их деятельности. А это как раз и есть проблемы, для решения которых необходимо использование маркетинговых инструментов, которыми обладают опытные региональные маркетинговые и консалтинговые организации [4, c. 4].

         В качестве примера рассмотрим следующий проект. Крупный московский инвестор, приобрел земельный участок в регионе под коммерческую застройку, но сомневался в целесообразности реализации своего проекта. Встал вопрос относительно целевого использования данного земельного участка - инвестору были нужны либо объективные опровержения своих сомнений, либо рекомендации по использованию данного земельного ресурса в других направлениях.

          Для решения этого вопроса  компания провела сбор и обработку массива первичной и вторичной информации на региональном рынке, охватывающей все основные факторы, которые могут повлиять на выбор направления использования данного земельного ресурса. На основе этой информации был осуществлен системный и стратегический анализ потенциала участка. По результатам проведенной работы специалисты нашей компании составили рейтинговую оценку различных альтернатив использования ресурса с учетом специфики рынка. Таким образом, инвестор получил исчерпывающую информацию о потенциале своего участка и обоснованные рекомендации по решению своего вопроса.

         К сожалению, на сегодняшний день, потенциал маркетинговых компаний в работе с земельными ресурсами на местах используется отнюдь не в полной мере. Однако перспективы развития и роста востребованности  маркетинга  территорий и ленд-девелопмента в России достаточно неплохие. Принимаются законодательные акты в сфере управления земельными ресурсами, в условиях жесткой конкуренции возрастает заинтересованность крупных инвесторов в максимально целесообразном использовании средств [2, c. 212].

 

2. Цель и задачи  концентрированного маркетинга.

        Концентрированный маркетинг - стратегия деятельности на рынке, при которой организация имеет большую рыночную долю на одном или нескольких субрынках (рыночных нишах) в противовес сосредоточению усилий на небольшой доле большого рынка. Цель концентрированного маркетинга -  концентрация усилия  на  одном или нескольких сегментах рынка для увеличения прибыли компании.

       Привлекателен для организаций с ограниченными ресурсами, для малого бизнеса. При этом требуются глубокое знание узких рыночных сегментов и высокая репутация продукта организации на этих сегментах.

        При оценке и выборе рыночных сегментов в случае, когда предполагается осваивать параллельно несколько сегментов, необходимо постараться уменьшить суммарные затраты за счет возможного увеличения объема выпуска продукции, совмещения операций по хранению и транспортировке продукции, проведения скоординированных рекламных кампаний и т.п. Это и относится к основным задачам концентрированного маркетинга.

        Концентрированный  маркетинг  связан  с   повышенным   уровнем   риска. Избранный сегмент рынка может не  оправдать  надежд,  например,  потребители могут перестать  покупать  товар  предлагаемого  типа.  В  результате  фирма потерпит большие убытки [6, c. 321].

 

3. Роль руководителя, землевладельца в решении судьбы земельного участка (производственного процесса).

 

        Любой руководитель земельного участка, землевладелец  должен знать, что земля незаменима для человеческого общества, и прежде всего тем, что представляет собой единственное место обитания всех человеческих поколений, каждое из которых, уходя в небытие, оставляет потомкам последствия своей жизнедеятельности. Эти последствия накапливаются и тяжким бременем ложатся на будущие поколений людей. Поэтому конституционно закреплено, что земля используется и охраняется в России как основа жизни и деятельности ее народов (ст. 9 п. 1 Конституции РФ), свобода ее использования подлежит ограничению, если возникает опасность земле и окружающей ее среде (ст. 36 п. 1), а поэтому в земельном законодательстве никогда не предусматривались и не предусматриваются сроки давности для защиты нарушенных земельных прав, как это имеет место при защите нарушенных гражданских прав.

        В отличие от имущества, которое перемещаемо, земля является полной недвижимостью. Переместить можно лишь часть почвы и грунта.

       Обязанность землепользователей и собственников земель сохранять и повышать почвенное плодородие своих земельных участков.  Не стоит забывать, что земельные отношения - отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного регулирования земельных отношений.  Эта специфика утверждает, что руководитель или землевладелец должен достаточно быть «подкован» не только в производственном плане, но и в правовом.

        Напомним, что земля - важнейший природный ресурс, главное средство производства в сельском, лесном хозяйстве и горном промысле и пространственный базис для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов. Земля обладает уникальными, невосполнимыми человеком, только ей присущими свойствами, она для каждого человека составляет основу жизни, условие его существования, источник удовлетворения его естественных нужд и потребностей, а также место хозяйственной и иной деятельности, способной изменить экологическую обстановку как в регионе, так и в планетарном масштабе, поэтому каждый человек должен быть собственником этого бесценного дара. В силу этого основным субъектом земельной собственности должны быть граждане РФ.

       Когда же речь идет об отношениях, возникающих при хозяйственном использовании земли, то этот аспект требует рассмотрения земли как пространственного операционного базиса для размещения производительных сил, основного средства производства в сельском хозяйстве, т.е. как экономической категории. А собственник либо руководитель земельного участка должен рассматривать весь производственный процесс не только с точки зрения выгодоприобретателя, но и помнить о том, что земля - это еще и достояние нашей планеты [3, c. 98].

 

 

 

 

 

 

 

4.Способы разрешения  конфликтных ситуаций (земельных  споров)

 

       Большинство земельных споров рассматриваются судами в порядке искового производства, которое в современных условиях представляет собой достаточно длительный и дорогостоящий процесс, не гарантирующий достижение положительного результата.

       Как показывает практика, земельные споры, рассматриваемые судами, связаны преимущественно с предполагаемым занятием чужого земельного участка соседним землепользователем либо иным лицом. В то же время факты незаконного занятия чужого земельного участка либо расширение площади землепользования без установленных законодательством оснований образуют состав административного правонарушения (ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Однако, несмотря на это, суды рассматривают такие дела по существу. В результате ответчик, как правило, уходит от административной ответственности и привлекается лишь к гражданско-правовой ответственности.

       Сложившееся положение делает необходимым обратить пристальное внимание на развитие перспективного административного порядка разрешения земельных споров, как альтернативы судебному. Административный порядок рассмотрения земельных споров предполагает обращение заинтересованных лиц в органы государственной власти, органы местного самоуправления, к их должностным лицам для разрешения вопросов, связанных с земельными правами или для защиты указанных прав, а также обжалование незаконных действий  (бездействия) и решений указанных органов и должностных лиц вышестоящему в порядке подчинённости органу государственной власти, местного самоуправления, или их должностному лицу[1].