Классы жилой недвижимость Краснодара

Район ул. Лузана. Находится между районом кинотеатра "Аврора" и первым троллейбусным депо. В настоящий момент среди риэлтеров не сложилось единого мнения по поводу его принадлежности к Центральному или Фестивальному микрорайонам. Хотя по ценам он ближе к Фестивальному. Мы склонны причислять его к Фестивальному, либо выделить в самостоятельный малый район. От района "Авроры" он отделен промышленным предприятием и частным сектором. Поэтому не может являться частью большого центрального микрорайона. Застроен пятиэтажками малой площади, домами, построенными по специальному проекту, по улучшенному проекту и несколькими современными домами. В районе ул. Лузана есть продуктовые магазины, рынок. По ул. Лузана расположена школа. Минимальный набор потребительской корзины можно приобрести, не выезжая с района. Транспорт представлен троллейбусом и маршрутными такси.

Авиагородок. Расположен на ул. Дзержинского. Между пос. им. Жукова и ул. Стахановская. Строился вначале 1970-х годов для военных. Это несколько пятиэтажек и высотных домов с квартирами малой площади. До момента прокладки троллейбусной линии по ул. Дзержинского авиагородок слабо котировался среди других районов города. Но после ее прокладки цены здесь подросли и стали вровень с ближайшим - Фестивальным мкр.

Витаминкомбинат / ул. 9-я Тихая. В начале трассы на Ейск, по ул. 9-я Тихая возведено и продолжает возводится несколько современных 12 - этажных панельных домов. Стоимость квартир здесь ниже, чем в других районах города. С городом имеется транспортное сообщение посредством маршрутных такси и автобусов, которые ходят регулярно. Здесь несколько магазинов, парикмахерская. Невысокая стоимость квартир по сравнению с другими районами и незагазованный воздух - преимущества этого района

Формирование  цен

Формирование цен  на квартиры в Краснодаре происходит по золотому правилу торговли. Оптом дешевле - в розницу дороже. Т.е., чем больше площадь приобретаемой квартиры, тем цена каждого м/2 в ней меньше. И наоборот. Но по общей стоимости квартиры большой площади и минимальной ценой за каждый м/2, будут стоить дороже, чем квартиры с малой площадью, но высокой стоимостью каждого м/2.

Так, наибольшая стоимость цены на недвижимость краснодара одного м/2 зафиксирована в 1- комнатных квартирах малой площади. Наименьшая - в 3-4- комнатных квартирах в современных панельных домах класа "эконом". Здесь речь идет только о стандартных квартирах. Цены на квартиры элитного класса с дорогими дизайнерскими ремонтами формируются по особому принципу.

В кирпичных домах  стоимость м/2 , как правило, выше, чем в панельных. По типу дома наиболее дорогим м/2 является в квартирах малой площади в высотках. Это объясняется тем, что жить в высотных домах считается престижнее, чем в пятиэтажках.

На стоимость м/2 влияют такие факторы, как район. В Краснодаре есть 8 крупных районов многоэтажной застройки. Наиболее дорогими(цены на недвижимость в Краснодаре) являются Центр, Юбилейный, Фестивальный, Черемушки. Славянский и 40 лет Победы наиболее дешевы. Гидрострой и Комсомольский занимают промежуточное положение по стоимости. В современных панельных домах стоимость м/2 наиболее низкая по сравнению с остальными типами домов.

Категория квартир  в монолитно-кирпичных домах имеет 2 типа цен на недвижимость в Краснодаре. Монолиты сдаются без отделки. Определенная их часть приобретается с целью  инвестиции средств. Как правило, в  таких квартирах не делается ремонт. Поэтому и цена на такие квартиры будет до от 30 до 50% ниже, чем на квартиры с отделкой.

На уровень ликвидности  квартиры влияет месторасположение  дома. Краснодарцы отдают предпочтение домам, стоящим во дворах и не выходящим  окнами на шумные проезжие улицы. В  этом мы отличаемся от жителей столиц - Москвы и Петербурга. Там, наоборот, считается более престижным, если окна выходят на улицу, нежели во двор.

Квартиры, расположенные  на верхних этажах многоэтажных зданий, пользуются меньшим спросом (исходя из статистики цены на недвижимость в  Краснодаре) и стоят меньше, чем  на нижних. Наибольшим шиком в Краснодаре считается жить на этажах со 2-го по 4-й в зданиях, имеющих 12 и более  этажей. Наименьшим спросом пользуются квартиры, находящиеся на первом и  последних этажах.

Как показывает практика, красивый вид из окна не имеет принципиального  значения для формирования цен на квартиры. Для краснодарцев более  важны практические критерии. Близость транспорта, магазинов, детских садов  и школ прибавляют стоимость и  делают объект более ликвидным.

Социальный фактор играет если не решающую, то одну из самых  главных ролей в формировании цен на отдельные объекты. Практика показывает, что примерно 60% - 70% квартир  продается с целью изменить свои жилищные условия. Увеличить жилплощадь, разъехаться, поменять местожительство - вот причины, по которым люди решаются на операции на рынке недвижимости. Поэтому цена на продаваемый объект будет зависеть от цен на объекты, приобретаемые взамен. Наиболее сложны варианты разъезда. Когда из одной  квартиры или дома людям необходимо переехать в две или даже три. Даже если взамен приобретается жилье за пределами города или без удобств, то все равно цены на такие социальные объекты завышены.

Вообще рынок  недвижимости сильно взаимозависим  между отдельными своими составляющими, в нем не может быть дисбаланса. Это видно на примере роста  цен на земельные участки за последние  год-полтора. С удорожанием цен  на квартиры, темпы роста на участки  обогнали темпы роста на квартиры. Это объясняется тем, что построить  собственный дом стало дешевле, чем заработать на квартиру. Строительство  одноэтажного дома площадью 100 м/2 обойдется  во столько, сколько стоит 1-комн. квартира. Стоимость квартиры, сравнимой по площади с таким домом, будет  превышать стоимость дома в 2-3 раза. Поэтому многие краснодарцы стали  строить себе дома. Спрос на участки  подхлестнул рост стоимости на них (цены на недвижимость в Краснодаре).

Методика  расчета средней стоимости м/2

При расчетах средней  стоимости м/2 аналитическим центром www.cinkk.ru применяется наиболее прогрессивная схема, дающая комплексное представление о рынке жилой недвижимость краснодара . Вначале рассчитывается средняя стоимость м/2 по отдельным сегментам рынка, а затем эти данные сводятся в показатели по районам и в целом по городу. Такой метод позволяет наиболее точно охарактеризовать динамику рынка, определить какие типы квартир пользуются большим спросом, на какие квартиры в Краснодаре цена растет быстрее, а на какие медленнее. Для рядовых участников рынка недвижимости - продавцов и покупателей - такая схема позволит наиболее точно определить стоимость своей квартиры.

Сейчас в Краснодаре распространена практика расчета стоимости  отдельно взятой квартиры, исходя из средней  цены кв. м в каждом районе. Но разница  средней цены одного кв. м на различные  типы квартир, находящиеся в одном  и том же районе, может составлять 30 и более %. Например, в сентябре 2006 года в ФМР стоимость одного кв.м в 1-к. "Хрущевках" составила 39267 руб., а цена 3-комн. кв. в современных панельных домах была 28541 руб./кв.м. Разница 37.5%! и таких примеров масса. Отталкиваясь только от средней стоимости 1 м/2., рассчитанного для данного р-на, мы получим искаженные данные. Поэтому при расчете средней цены одного кв.м аналитический центр www.cinkk.ru и сходит из следующих показателей:

1. Статус  квартиры, т.е. сколько комнатная квартира. Статус играет важную роль. На него в первую очередь ориентируется покупатель, подбирая себе вариант.

2. Тип  дома. Расчет ведется по следующим категориям домов:

2.1. "Хрущевки". Они бывают кирпичные и панельные. Отдельно рассчитывается стоимость м/2 для кирпичных и отдельно для панельных 5- этажек.

2.2. Советские высотки 9-14 этажей. В этой категории объединены квартиры по площади сравнимые с "хрущевками", сюда же включены так называемые "улучшенки". Цена м/2 у них идентична. Эти дома так же бывают кирпичные и панельные и стоимость м/2 рассчитывается отдельно для кирпичных и отдельно для панельных.

2.3. Современные панельные дома.

2.4. Спецпроекты, "сталинки" и современные кирпичные дома. Эти дома объединены в одну категорию, потому что квартиры в спецпроектах и "сталинках" по площади сопоставимы с современными кирпичными домами.

2.5. Монолитные дома. Сюда входят все дома, которые имеют в своей основе монолитный каркас. Стены могут быть выполнены из различных материалов: кирпич, пенобетон, шлакоблок. 
Таким образом, получается 7 типов домов и для каждого в отдельности производится расчет стоимости м/2.

3. Район. В Краснодаре есть 8 крупных районов с многоэтажной застройкой. Это ЦМР, ЧМР, ФМР, ГМР, КМР, 40 лет Победы, ЮМР. МХГ и СМР находятся рядом, поэтому они объединены в один район. В них сосредоточено наибольшее количество многоэтажных домов и там происходит наибольшее количество сделок купли-продажи квартир. Поэтому эти районы являются ценообразующими. Другие районы, такие как РМЗ, КСК и т.д. следуют в их фарватере и ориентируются на них при формировании цен на квартиры. Поэтому при расчете средних цен за м/2 в Краснодаре аналитический портал www.cinkk.ru использует данные именно по этим ценообразующими районам.

При расчете средней  цены за 1 кв.м используются только данные по квартирам, находящимся в домах от 3-х и выше этажей, имеющих минимальный набор удобств: сан/узел в квартире, центральное отопление. Не рассматриваются квартиры в 1-2-х этажных домах, потому что многие из них построены до революции. В них частичные удобства, и они морально устарели. Не используются данные по отдельно продающимся комнатам в квартирах, так же не используются данные по квартирам, продающимся вместе с дорогой мебелью, дизайнерским ремонтом и т.д., потому что цены на них существенно отличаются от среднестатистических и будут искажать общую картину. Так же не используются переоцененные и недооцененные квартиры. Не рассматриваются дома, находящиеся в стадии строительства.

Таким образом, мы получаем данные о стоимости 1 кв. м в каждом из 8 районов по следующим  показателям:

По статусу: 1-комн, 2-комн., и 3-комн.

Каждый статус разбивается по типам домов:

* 5 - этажные  панельные

* 5 - этажные  кирпичные

* Панельные  высотки с малой площадью 9-14 эт.

* Кирпичные  высотки малой площади 9-14 эт.

* Современные  панельные высотки

* "Сталинки", спецпроекты и современные кирпичные дома

* Монолитные  дома

Единственной проблемой, с которой пришлось столкнуться при подобном рассечете это то, что за одну расчетную единицу времени не имеется всех типов квартир в продаже. Так, например вКомсомольском микрорайоне есть только несколько "хрущевок" и в них редко выставляют квартиры на продажу и, естественно, очень редки случаи, чтобы одновременно продавались и 1-и 2- и 3-х комнатные квартиры. В ЮМР "хрущевок" нет вообще и очень мало кирпичных домов. А в центре есть только 1 современный панельный дом на ул. Южной. В районе СМР/МХГ только 1 высотный кирпичный дом. Поэтому, когда в продаже нет каких-то типов квартир или они есть, но цена неадекватно завышена или занижена (и такое случается), то такие квартиры в расчет среднего кв.м не берутся. И графа средней стоимости кв.м в данном районе остается пустой. 

 

Мониторинг  рынка / Май 2012 года

По итогам мая 2012г. средняя  цена квадратного метра  в краснодарских квартирах  снизилась менее чем на четверть процента (-0,21%) и составила 51466 руб. Это первое зафиксированное снижение за последние несколько месяцев.  Однако это не означает начало падения цен. Если мы обратимся к таблице изменения цен по категориям квартир то увидим парадоксальную, на первый взгляд,  ситуацию на рынке. Квартиры в хрущевках и советских высотках выросли в цене (+0,13%) а квартиры в новых современных домах упали в цене. (-1,18%) Объяснение этого феномена лежит  в том строительном буме который переживает наш город в настоящее время и в избыточном предложении на первичном рынке.  Покупатели в конечном итоге исходят из стоимости квадратного метра.  И если в одном районе имеются  квартиры в сданном доме с документами по цене,  к примера  44000 руб. за м/2 а рядом продолжается строительство таких же домов и застройщик продает их по цене 38000 руб. зам/2 то покупатель как правило мирится с рисками связанными с долевым строительством и предпочитает более низкую рискованную цену по сравнению с более высокой но безрисковой ценой. Характерно что подобная ситуация в большей степени проявилась в районе ЗИП, 40 лет победы, Восточно-Кругликовской. Здесь все советские квартиры выросли в цене на (+0, 55%) против общегородского показателя (+0,13%)  а все современные снизились на  (-1,97%) против (-1,18%) соответственно.  Именно в этой части города ведется наиболее массовое строительство жилья и имеется избыточное предложение от застройщиков. Соответственно собственники не могут дорого продать квартиры потому что есть более дешевое но рискованное предложение от застройщиков. Подобную картину  в чистом виде можно было наблюдать в микрорайоне «Репино». Когда строительство продолжалось, квартиры в сданных домах стоили ненамного дороже чем в не сданных. Как только микрорайон был построен, цены сразу подскочили до уровня средней цены в Фестивальном микрорайоне. Таблица стоимости  м/2 по категориям жилья Тип квартиры Цена м/2 К 27.04.12 5 эт.панельные 49596 0.94% 5 эт.кирпичные 49835 0.27% 9-14  эт. об. панель 52294 0.51% 9-14  эт. об. кирпич 53267 0.78% 9-16  эт. совр. панель 49487 -0.85% стал.,с/п,совр. кирп 52742 -1.35% монолитные 53720 -1.31% Итого: 51563 -0.16% Таблица стоимости  м/2 по районам Таблица стоимости м/2  по районам Районы ЦМР ЧМР КМР СМР/МХГ 40л.Поб ГМР ФМР ЮМР ИТОГО: Цена м/2 55083 53917 48599 47813 49388 50106 52303 53748 51370 К 27.04.12 0.14% -0.10% 0.05% -0.65% -0.52% -0.02% -0.21% -0.75% -0.26%

1 комнатные  квартиры

Таблица стоимости квадратных метров Итоги по 1 к.кв Тип квартиры/Район ЦМР ЧМР КМР СМР/МХГ 40л.Поб ГМР ФМР ЮМР 5 эт.панельные 53439 53219 0 49150 52640 51830 53205 0 5 эт.кирпичные 53794 53873 0 48992 52978 52953 52047 0 9-14  эт. об. панель 55732 55500 53000 0 53860 53856 54200 53861 9-14  эт. об. кирпич 56490 56013 52756 0 54000 54020 53946 0 9-16  эт. совр. панель 54616 52859 49025 49032 47896 50730 50218 51046 стал.,с/п,совр. кирп 57204 54920 53110 0 52869 50837 53956 51693 монолитные 57310 55523 53208 50420 50544 52470 53105 50371

2 комнатные  квартиры

Таблица стоимости квадратных метров 2 к.кв Тип квартиры/Район ЦМР ЧМР КМР СМР/МХГ 40л.Поб ГМР ФМР ЮМР 5 эт.панельные 51408 50002 0 46285 48638 47003 51130 0 5 эт.кирпичные 51469 51750 0 46908 48263 47318 50236 0 9-14  эт. об. панель 53760 56000 45970 47837 49678 48940 53027 54089 9-14  эт. об. кирпич 57821 55834 49023 0 48969 48560 54104 0 9-16  эт. совр. панель 51420 52543 43737 43130 43100 46980 47001 53980 стал.,с/п,совр. кирп 55747 53821 46979 0 46218 51104 50326 52852 монолитные 56877 55722 49098 49271 50261 51948 55023 56097

3 комнатные  квартиры

Таблица стоимости квадратных метров 3 к.кв Тип квартиры/Район ЦМР ЧМР КМР СМР/МХГ 40л.Поб ГМР ФМР ЮМР 5 эт.панельные 50022 47432 45861 46248 46871 46891 48920 0 5 эт.кирпичные 50329 48231 45021 46934 47822 46822 49028 0 9-14  эт. об. панель 56429 55722 46428 48950 48532 48269 53913 53215 9-14  эт. об. кирпич 55025 56420 47564 0 48910 47932 55828 58466 9-16  эт. совр. панель 56987 53762 45890 47289 41860 48900 51859 53822 стал.,с/п,совр. кирп 59324 54084 0 0 49022 51048 53019 55744 монолитные 61535 59033 48932 0 54209 53811 54269 54983

 

 

График изменения средней  стоимости м2

Общегородской рост

 

 

График изменения стоимости  м2 по типам жилья

Рост  по типам домов

 График изменения стоимости  м2 по районам

Рост  по районам