Классы жилой недвижимость Краснодара

Данные  Аналитического центра недвижимости г. Краснодара.  http://www.cinkk.ru/Наши контакты:

Юбилейный филиал:  
Краснодар, Рождественская наб., 31, оф. 55,  
тел.: (861) 278-3-616

Карасунский филиал:  
Краснодар, Селезнева ул., 173,  
тел.: (861) 272-12-20

 

Типы  квартир

В Краснодаре представлены практически  все типы многоэтажных домов, включая  сталинские и современные монолитные серии.

"Сталинки"

Их строительство  началось в Краснодаре в конце 20-х  годов прошлого века. Как правило, это здания от двух до пяти этажей. Но большинство имеют 3-4 этажа. Сталинские дома можно разделить на 2 типа: довоенные  и те, что построены после победы. Их конструктивное отличие состоит  в том, что до войны дома строили  с деревянными межэтажными перекрытиями. Бетонными были только пол 1-го этажа  и потолок последнего. Такая концепция  была характерна для всего довоенного строительства. Московские "сталинки" построены по такому же принципу. Только там возводили по 8-9 этажей и по строительным нормам, бетонные перекрытия делались через каждые 4 этажа. "Сталинки", построенные после войны, имеют железобетонные перекрытиями на всех этажах. Высокие потолки и большая площадь квартир являются отличительной чертой "сталинок". В основном они расположены в центре Краснодара. Например, стодворка на ул. Седина, дом на ул. Красной № 17 и др.

В первые послевоенные годы советскими архитекторами были разработаны серии 1-2 этажных домов  упрощенной конструкции для компенсации  потерь жилого фонда во время войны. Наиболее удачной оказалась серия  №228, разработанная для южного пояса  СССР. Проект был выполнен так, что  для строительства не требовалось  наличия промышленных предприятий, многие узлы дома можно было изготавливать  прямо на стройплощадке. И что  особенно важно, проект допускал использование  разнообразных местных стройматериалов, так что не нужно было их вести  из другого региона. Перекрытия в  домах этой серии деревянные. Квартиры имеют большую площадь, высокие  потолки 2.70-3.00 м. Такие дома были построены  во многих городах СССР. В Краснодаре ими застроен район кинотеатра "Аврора", ЗИП, горпарк и др.

"Хрущевки"

"Хрущевками" называют 5 - этажные кирпичные и панельные дома с квартирами малой площади. Однако есть 3-х и 4-х этажные. Строительство их началось в конце 50-х годов XX века. "Хрущевки", пожалуй, самое знаменитое наследие советской архитектуры, и они до сих пор пользуются спросом. Прежде всего, из-за цены. Они самые дешевые, если сравнить с другими типами домов. Удобное месторасположение, близость общественного транспорта и развитая инфраструктура делают эти дома лидерами продаж в классе "эконом". Эти дома есть во всех районах города за исключением новых. В районе ЧМР наибольшее количество этих домов. Первые "хрущевки" здесь построили в 1958-1959 годах в районе ул. Таманской. Это дома № 101,103 и т.д. по ул. Ставрпольской.

1-к. квартиры в  "хрущевках" имеют общую площадью 30-32м/2,

2-к. 40-45 м/2,

3-к. 50-65м/2.

Типовые советские высотки

Это дома кирпичные, блочные или панельные этажностью 9 и выше. Квартиры в Краснодаре в них по площади сопоставимы с "хрущевками". Но стоимость квартир в них выше, чем в "хрущевках". Жить в высотке считается престижней, чем в "хрущевке", и высотки моложе чем пятиэтажки. Такие дома есть во всех районах города.

Квартиры  улучшенной планировки

Такие квартиры стали  строить в 1980-е годы. Наступившая "эра развитого социализма" подразумевала улучшение условий  быта советских граждан. Поэтому  были разработаны типовые серии  домов, имеющих улучшенную планировку и увеличенную площадь. Комнаты  в таких квартирах изолированные, туалет и ванная комната разделены. Интересна планировка 2-х комнатных  квартир. В них зал и спальня  разделены кухней и не имеют смежных  стен. Это удобно, когда в семье  есть дети.

1-к кв. в "улучшенках" имеют площадь 33-34 м/2.

2-к. - 52-54м/2.

3-к. - 65-70 м/2.

Такими домами застроен Комсомольский мкр., много их на Гидрострое, есть на Черемушках, в Юбилейном.

"Спецпроекты"

Это не типовые светские дома, построенные по специальному проекту. Они строились либо для  партийной элиты, либо организациями  для своих сотрудников. Как правило, это 5-этажные кирпичные постройки, но есть и высотки. Единой концепции у этой категории домов нет. Площадь и планировка квартир зависели от запроса заказчиков. Однако можно провести разграничение между домами организаций и домами партийной и советской элиты. Дома организаций отличаются, прежде всего, удобным расположением комнат, и площадью немного большей ( в пределах 10 м/2 ), чем в домах улучшенной планировки. Дома партийной элиты - это пример наступившего коммунизма у отдельно взятой категории советских людей. Квартиры огромной площади, высокие потолки, наличие лоджий по 6-8 м/2 - их отличительная черта. Есть 1-к кв. площадью 50 м/2 и 3-4 комн. в 2-х уровнях более 100м/2, этакие советские пентхаусы. Большинство "спецпроектов" расположены в центральной части города. Эти "спецпроекты" до сих пор пользуются устойчивым спросом у состоятельных граждан из-за удобства расположения и качества.

Современные панельные дома

В настоящий момент в Краснодаре дома этой категории  строят по единому проекту и квартиры в них имеют стандартную площадь. 1-к кв. от 38 до 45.5 м/2, преобладают  квартиры площадью 40 м/2. 2-комн. От 60 до 72 м/2. 3-комн. от 80 до 100 м/2. Эти дома строят во всех районах города.

Современные кирпичные дома

Квартиры в таких  домах имеют площадь сопоставимую со "спецпроектами". Кирпичные  дома строили в разных районах  города. Но в последнее время монолитное строительство вытесняет кирпичное.

Монолитные  дома

Монолитное домостроение прочно вошло в нашу жизнь и постепенно вытесняет другие типы домов. Преимущества монолитов прежде всего в прочности. Такая недвижимость краснодара более сейсмостойкая, чем панельные и кирпичные дома. Наружные стены в них выполняют из различного материала: кирпич, пеноблок (пенобетон), некоторые монолитные дома выполнены полностью по монолитной технологии. В них даже стены монолитные. Еще насколько лет назад монолитное домостроение считалось элитным. В них делали квартиры больших площадей. Например 1-к. кв. была в пределах 50-80 м/2, но в последнее время такая тенденция отмирает. Площади во вновь возводимых домах сопоставимы с современными панельными. Монолитные дома строят во многих районах города.

Классы  жилой недвижимость Краснодара

В последнее время  мы часто слышим: компания Девелопмент-юг предлагает квартиры в доме бизнес-класса, а компания такая-то предлагает квартиры в доме класса "эконом" и т.д. Что такое классы недвижимости и чем один класс отличается от другого мы и попытаемся разобраться.

Традиция делить недвижимость и вообще все товары и услуги на классы пришла к нам  с Запада. Там вообще все принято  делить на классы. Места в авиалайнере, автомобили и недвижимость в том числе все поделено на классы, которым соответствует определенный уровень сервиса, комфорта и комплектации. До революции в России также существовала традиция делить товары и услуги на классы.

Класс любого товара или услуги определяется качеством  их исполнения, богатством комплектации или отделки, наличием дополнительного  сервиса и самое главное - ценой. Принадлежность товаров к определенному  классу помогает ориентироваться в  их многообразии и легче найти  то, что нам необходимо. Так, например, если мы хотим приобрести квартиру при ограниченном бюджете, то следует  ее искать среди предложений относящихся к классу "эконом"; а если требуется подчеркнуть высокий социальный статус, или получить максимальный комфорт проживания, следует обратить внимание на сегмент имеющий класс " бизнес" или "премиум".

Вообще жилую  недвижимость в настоящее время  принято делить на 3 класса:

- "эконом"

- "бизнес"

- "Премиум", еще его называют "элитный".

Это наиболее универсальная  и понятная ширкому кругу участников рынка схема.

"Эконом" - это класс недвижимости, который предоставляет владельцу минимальный набор удобств необходимый для жизни. Это центральное отопление, санузел в квартире, газовая или электроплита, и дешевые отделочные материалы.

"Бизнес-класс". Жилье этой категории выше эконома. Его можно охарактеризовать как жилье со всем необходимым современному человеку набором удобств и включая возможность подключения всех типов современных средств коммуникации, наличие гаража или парковочного места в закрытом или подземном боксе на территории дома, охраняемая территория, наличие магазинов и пунктов сервиса. Чтобы дом был причислен к бизнес-классу, рядом с ним не должны находится промышленные объекты, кладбища, тюрьмы и т.д. При строительстве и отделке дома бизнес класса применены современные технологии и материалы.

"Премиум" или "элитный" - эта категория жилой недвижимости для очень состоятельных граждан не стесненных в средствах при покупке и обустройстве собственного жилья. Класс "премиум"или "элит" наиболее сложные для классификации. Если принять за основу классификации элитной недвижимости, применяющиеся в Москве, то в Краснодаре вообще не окажется домов такой категории. Поэтому для определения критерий этой недвижимости исходят из следующих показателей:

1. Месторасположение.  Элитный дом должен располагаться  в престижном месте, в центральной  части города либо в экологически  чистом районе, где нет поблизости  ни промышленных объектов, ни  кладбищ, свалок и т.п.

2. Дорогие строительные  и отделочные материалы.

3. Индивидуальный проект дома.

4. Застройщик должен  иметь солидную репутацию.

5. Большая площадь  квартир.

6. Квартира должна  иметь ориентацию на 2 или 3 стороны  света.

7. Охраняемая территория.

8. Наличие гаража  на территории дома.

Для элитного жилья  считается необходимым отсутствие старого, ветхого жилья по близости с элиткой. Но для Краснодара это правило вряд ли можно применить. Весь старый центр застроен одноэтажными домами дореволюционной постройки. И практически все дома, которые можно отнести к элитному классу, окружены старым жильем.

Классы жилья  это не статичные категории, которые  существуют без изменения. Напротив, они изменяются следуя за новыми приемами и технологиями в строительстве. Так, например, когда монолитные технологии только начинали практиковаться в Краснодаре, то застройщики и риэлторы элитными называли все монолитные дома. В настоящий же момент большинство монолитных домов относят к бизнес-классу.

При классификации  конкретных домов также сталкиваешься  с трудностями. Львиная доля многоэтажных домов в Краснодаре построена  в советское время. Тогда не существовало понятия о классах жилья. Класс  был один - рабочее - крестьянский. Так, например, существуют современные дома класса "эконом". Советские высотки и пятиэтажки также в настоящий момент принято относить к классу "эконом". Но разница между ними огромная. И, прежде всего, по площади. Возникает вопрос, как можно отнести к одному классу жилье, имеющее столь различные характеристики. На наш взгляд класс "эконом" следует разделить на несколько подклассов. Тем же путем можно пойти и при классификации других типов жилья. Вообще жилье, построенное в советское время, трудно укладывается в какие-то современные понятия о классах. Например, возможно ли отнести "сталинки", а особенно "сталинки" с деревянными межэтажными перекрытиями к бизнес - классу?

Мы предлагаем следующую схему классификации  жилой недвижимости в Краснодаре:

"Эконом" подразделяется на несколько подклассов:

"эконом-1" - все современные панельные и кирпичные дома, имеющие минимальный набор удобств.

"эконом-2" - советские дома улучшенной планировки.

"эконом-3" - все советские пятиэтажки и высотки с квартирами малой площади, центральным отоплением и санузлом в квартире.

"Бизнес" - монолитно-кирпичные дома и современные кирпичные дома. Дома этого класса в нашем городе строит в основном компания "Девелопмент-юг". Некоторые из советских домов, построенных по специальному проекту и расположенных в центральной части города. Это дома по адресу Гоголя 23, и т.д.

"Премиум" или "элитные". К этой категории можно отнести только единичные дома в центральной части города. И то, не по уровню комфорта и отделки а по той категории граждан которые там проживают и которые способны приобрести квартиру в таких домах.

Характеристика  районов в жилой недвижимость краснодара

Крупные районы многоэтажной застройки

В Краснодаре 8 крупных  районов многоэтажной жилой застройки.

Центр (ЦМР). Он состоит из нескольких подрайонов. Старый или исторический Центр. Расположен он в южной части города. От парка им. М. Горького до ул. Северной и от ул. Кубанонабережной до карасунских озер - это исторический центр города. Район ул. Кубанонабережной стоит особняком в ряду районов центра. По обе ее стороны возведены и продолжают возводиться высотки класса "бизнес". Это дорогой и престижный район города. Новый центр - от ул. Офицерской до ул. Северной, преимущественно с нечетной стороны ул. Красной вглубь на несколько кварталов.

Юбилейный микрорайон (ЮМР) - расположен на юго-западе города; Славянский/МХГ (микрохирургия глаза) - в северо-западной части; Черемушки - в южной части Краснодара;Фестивальный -в западной части города; районы - 40 лет Победы и ЗИП - на северо-востоке Краснодара.

В 80-е годы 20 века во многих городах СССР стали строить  крупные спальные районы за пределами  городской черты. Это так называемые города-спутники. Они полностью состоят  из многоэтажной застройки. В них  делали все необходимое для жизни: магазины, детские сады, школы, спортивно-оздоровительные  объекты, центры бытового обслуживания и т.д. Это города в миниатюре. Хотя отдельными чертами автономного  города - спутника обладают все крупные  районы города, но в классическом представлении  к таким районам относятся Комсомольский (КМР) иГидрострой (ГМР).

Центр. (ЦМР) - ул. Кубанонабережная. Вдоль нее раскинулся самый новый и перспективный район города. Высотки возведенные по обеим сторонам ул. Кубанонабережной являются воплощением провозглашенной несколько лет назад задачи развернуть город лицом к Кубани. Это самый престижный и дорогой район Краснодара. В настоящее время он активно застраивается жилыми и офисными зданиями.