Ипотечные банки США

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций.

Отличительные особенности Российской модели приведены в таблице 1.

Сравнительные параметры моделей кредитования

Таблица 1

Сравниваемые параметры	Российская модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов		Рыночная
Получение кредита		Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Средства, полученные от клиентов кредитной организации и заимствованные в банковском секторе	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки		Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет		На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	От 3 до 25 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 60-70% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

 Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

 

2.2.Анализ мирового ипотечного рынка 2011

Мировые рынки кредитования в большинстве ключевых стран восстанавливались после значительных потрясений 2009 года. 1 полугодие 2010 года было охарактеризовано как этап восстановления роста объемов ипотечного кредитования на ключевых мировых рынках. Основными драйверами роста в течение всего года служило восстановление глобальной экономики и мировых рынков недвижимости, а также роста устойчивости кредитных организаций и благосостояния частных клиентов. Одним из самых важных факторов восстановления интереса к кредитованию в 2010 году стали низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, поддерживаемые мерами по стимулированию мировой экономики.

В 3 квартале 2010 ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен второй мировой войны, аналогичная ситуация складывалась и в других странах Европы: Великобритании, Швейцарии, Италии, что являлось основным фактором роста объемов ипотечного кредитования, и обеспечивало соответствующую поддержку рынкам недвижимости.

Рост рынков ипотечного кредитования сдерживается наличием нерешенных финансовых проблем у европейских банков, а именно банков Испании и Греции, а также сложностями европейских финансовых рынков и рынков недвижимости США, Испании, ОАЭ, и ряда других стран.

В 2011 году продолжится общеевропейская тенденция сокращения расходов в зоне евро, и сохранится неуверенность связанная с государственным долгом Испании, Португалии, Италии и ряда других европейских стран. На этом фоне рост объемов ипотечного кредитования продолжится на самых стабильных мировых рынках недвижимости благодаря низким процентным ставкам, что будет поддерживать рынки недвижимости.

Стоит отметить возможную тенденцию роста процентных ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии 2011 года, что может привести к снижению темпов роста объемов кредитования, и стать одной из причин коррекции на европейских рынках недвижимости, а именно Великобритании, Франции, Германии, Швейцарии а также стать драйвером для дальнейшего снижения цен в виду сокращения спроса на рынках Испании, Португалии, Греции.

Мировые финансовые рынки 2010

Таблица 2

Изменения ставки euribor 12м		Изменения ставки euribor 12м, исторические сведения, евро
Изменения ставки libor 12м		Изменения ставки libor 12м, исторические сведения, доллары США

 

 

Ставки ипотечного кредитования на конец 2010 года

Таблица 3

Страна	Австрия	Великобритания	Германия	Греция	Испания	Италия	Кипр	Монако	Португалия	США	Франция	Швейцария
размер кредита	до 60%	до 70%	до 60%	до 70%	до 70%	до 70%	до 80%	до 100%	до 80%	до 60%	до 80%	до 65%
мин.сумма	150 000 евро	150 000 фунтов	40 000 евро	75 000 евро	50 000 евро	150 000 евро	100 000 евро	100 000 евро	50 000 евро	100 000 $	30 000 евро	350 000 CHF
срок кредита	5-25 лет	3-20 лет	5-20 лет	5-30 лет	5-40 лет	5-30 лет	5-40 лет	3-25 лет	5-30 лет	5-30 лет	5-25 лет	5-35 лет
возрастной максимум	65 лет	до 70 лет	70 лет	70 лет	75 лет	75 лет	70 лет	75 лет	75 лет	75 лет	75 лет	65 лет
Фиксированная ставка
минимальная ставка кредитования	4,50%	3,20%	3,85%	4,50%	4,15%	4,20%	3,40%	3,80%	2,90%	6,00%	2,80%	2,00%
максимальная ставка кредитования	6,00%	6,15%	4,75%	8,00%	5,20%	5,50%	7,35%	5,10%	5,70%	7,25%	4,70%	2,75%
Плавающая ставка
минимальная маржа банка	2,50%	2,79%	1,75%	3,00%	0,75%	1,40%	2,50%	1,50%	1,00%	2,89%	1,30%	1,50%
максимальная маржа банка	4,50%	3,65%	2,35%	4,00%	2,00%	2,00%	4,50%	2,50%	2,25%	3,89%	2,00%	2,50%
Административные сборы, от суммы кредита	1-1,5%	0,5-1,3%	1-1,5%	1-2%	1-1,5%	1-1,5%	1-2%	0,5-1,5%	1-1,5%	1-1,5%	1-1,5%	1-1,5%
Плавающая ставка от	3,90%	2,85%	от 3,3%	от 4,2%	от 2,9%	от 2,8%	от 3,9%	от 2,8%	от 2,9%	от 2,89%	от 2,2%	от 1,8%

 

 

Euribor является самым важным benchmark на европейских финансовых рынках при расчете ставок ипотечного кредитования в валюте евро. Euribor основывается на процентных ставках, по которым предлагаются межбанковские кредиты банкам в зоне евро. Большинство кредитных организаций используют данную ставку для расчетов ставок по депозитам, потребительским и ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой, а также других финансовых продуктов. Для расчета в ряде стран Европы также используют ставки LIBOR для финансовых продуктов, которые используют как основную валюту доллар США.

Таблица 4

Учетные ставки	Ставка ЕЦБ	Банк Англии	ФРС	SNB
1 октября 2010	1,000%	0,500%	0,250%	0,250%
Euribor rates	Euribor 12	Euribor 6	Euribor 3
1 октября 2010	1,464%	1,184%	0,942%
Libor rates (Euro)	Euribor 12	Euribor 6	Euribor 3
1 октября 2010	1443%	1,160%	0,880%

 

В 2010 году ставка Euribor достигла исторических минимумов. 1 марта 2010 года ставка Euribor 12м составила 1,215% — это один из самых низких показателей за последние 10 лет. Рекордно низкие ставки Euribor и Libor в 2010 году стимулировали европейских и международных инвесторов рассматривать стабильные европейские рынки недвижимости в качестве "тихой гавани" для инвестиций. Поскольку европейские покупатели в большинстве случаев осуществляют сделки с использованием заемных средств, низкие ставки на финансовых рынках, а соответственно низкие ставки по ипотечным кредитам стимулировали рынки недвижимости стран Европы, в частности: Великобритании, Испании, Франции, Италии, Германии, Швейцарии, таким образом, существенно улучшив ситуацию с объемом совершенных сделок в 2010 году.

Низкие ставки не только позволили получить новые займы на выгодных условиях, но и позволили заемщикам рефинансировать ипотечные займы на более выгодных условиях и сократить размер платежей по существующим обязательствам. Российские заемщики в 2010 году начали впервые проявлять интерес к возможностям рефинансирования имеющихся займов за рубежом с целью сокращения расходов на обслуживание имеющихся ипотечных займов.

Рис.1 Кредитование за рубежом. Структура обращений

 

В 2010 году структура интереса к кредитованию за рубежом распределялась следующим образом:

наибольший интерес к кредитованию среди покупателей недвижимости из России и стран СНГ приходится на Францию (45% от общего объема), Италию (18%), а также Испанию (14%). Условия кредитования в представленных странах одни из наиболее привлекательных для российских заемщиков, благодаря лояльной политике кредитных организаций к заемщикам и низким ставкам по ипотечным кредитам. Интерес к кредитованию также проявляют покупатели недвижимости в Великобритании (7%), на Кипре (4%), в Греции (4%), и Швейцарии (3%).

Анализируя такие показатели как бюджет покупки, мотивацию для покупки недвижимости за рубежом в кредит в 2010 году можно отметить следующие тенденции:

• 58% покупателей недвижимости за рубежом в кредит не рассматривают покупку в качестве инвестиций, а планируют использовать недвижимость для собственного отдыха и проживания,
• 24% рассматривают приобретаемую недвижимость исключительно в качестве инвестиции, относя к этой категории объекты коммерческой недвижимости, доходную жилую недвижимость,
• 18% покупателей рассматривают объект покупки в качестве места для отдыха и в качестве инвестиции, относя к этой категории в большинстве случаев доходную жилую недвижимость

Большая часть состоятельных клиентов считает инвестиции в недвижимость за рубежом инструментом, обеспечивающим надежную защиту вложений, однако лишь 24% клиентов сообщили, что приобретают недвижимость в качестве инвестиционного инструмента. В большинстве случаев недвижимость приобретается в качестве места для отдыха и постоянного проживания с возможностью сохранения капитала.

 

При этом в 2010 году среди сделок по кредитованию недвижимости за рубежом:

• 31% сделок происходил в бюджете 300,000-750,000 евро,
• 28% в бюджете менее 300,000 евро,
• 22% сделок в бюджете 750,000-1,500,000 евро,
• 19% сделок свыше 1,500,000 евро.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

3.1.Ипотечный кризис 2007-2008 гг. в США

Механизмы реализации принципов технологии инвестирования в жилищную сферу могут значительно отличаться. Основное различие в разных странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также формой государственного участия. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования, которые создавались при непосредственном участии государства. Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству, т.к. без участия государства практически невозможно создать условия для успешного развития рынка ипотечного кредитования. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки, к сожалению не всегда успешно. Особенно ярко это проявилось в кризисные периоды в США.