Ипотечные банки США

                                               СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1Понятие и особенности ипотечного кредитования 1.2Специализированные институты вторичного рынка ипотечных кредитов США	5   5   7
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕКИ США 2.1.Модели ипотеки 2.2.Анализ мирового ипотечного рынка 2011	18 18 21
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ 3.1.Ипотечный кризис 2007-2008 гг. в США 3.2.Пути выхода из кризиса	28   28 32
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	35
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ	37

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Что такое ипотека? Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель — кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника. Кроме того, наиболее часто термин «ипотека» употребляется при ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование — это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).В данной курсовой работе будет рассмотрена система ипотечного кредитования США.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1. .Понятие и особенности ипотечного кредитования

 

В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.1 Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Особенности ипотечного кредитования:

- ипотечный кредит — ссуда  под строго определенный залог;

- большинство ипотечных ссуд  имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования  приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

- ипотечные кредиты предоставляются  на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями:

- развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается  на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

- развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной  напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.

 

1.2. Специализированные институты вторичного рынка ипотечных кредитов США

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов для населения в США – один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. Здесь совершаются разнообразные сделки, необходимые для кредитования населения на покупку, строительство жилья. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты и оформляющие закладные на них, имеют возможность рефинансировать их на вторичном рынке.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

- Первая форма — это простая  продажа индивидуального кредита, которая известна под названием  «продажа целиком».

- Вторая форма продажа доли  и долей кредита, называется «продажей  участия».

- В третьей форме закладные  или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.

Важную роль при рефинансировании ипотечных кредитов играют специализированные институты вторичного рынка, которые составляют основу ипотечного рынка в США. При возрождении ипотечного кредитования в Российской Федерации сегодня используется, прежде всего, именно американский опыт.

История развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США начинается с момента создания Федеральной жилищной Администрации (ФЖА) в 1934 г. Необходимость её создания была вызвана последствиями Великой депрессии, когда рынки ипотечных кредитов США характеризовались наличием большого количества дефолтов заёмщиков, обращением взыскания на предмет залога. Кредиторы испытывали острый кризис ликвидности.

ФЖА разработала и предложила банкам стандартный инструмент для долгосрочных, самоамортизируемых ипотечных кредитов (кредитов с аннуитетным платежом) и стала осуществлять страхование кредитных рисков коммерческих банков при ипотечном кредитовании, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. В настоящее время ФЖА устанавливает: предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, максимальный ссудный процент; определяет условия оценки и проверки недвижимости.

Помимо страхования закладных, ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

Основной задачей ФЖА является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов.

ФЖА осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам.

ФЖА в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи.

Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым ФЖА, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты ФЖА не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью.

Если заёмщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подаёт заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность ФЖА:

- ипотечные кредиты ФЖА ежегодно  позволяют сделать первый шаг  на пути к домовладению 165- 275 тысячам  семей и одиноких граждан из  числа тех, кто не имеет возможности  приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем ФЖА страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

- около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов ФЖА, с другой стороны, две трети заемщиков ФЖА покупают жилье впервые;

- более 20% заемщиков ФЖА - представители  национальных меньшинств;

- ФЖА обслуживает семьи, чей  доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования.

ФЖА обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от ФЖА, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом ФЖА никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования она с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь.

В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в ФЖА, преуспевает, а за всю её семидесятилетнюю историю этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

Для того, чтобы повысить ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов в 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции (РФК). Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее (с 1944 г.) и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов.

Чтобы стимулировать спрос на жильё и активизировать кредиторов, в 1938 г. в соответствие с Национальным жилищным законом (National Housing Act) Правительство США создало государственную организацию вторичного рынка ипотечных кредитов – Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Фэнни Мэй).

Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

Фэнни Мэй первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков.

РФК, вплоть до её роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а Фэнни Мэй выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет.

Фэнни Мэй смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Первоначально Фэнни Мэй была уполномочена покупать только кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.