Ценнобразование на рынке недвижимости

• спецпроект;

• улучшенная планировка;

• сталинка;

• хрущевка;

• брежневка;

• пентагон;

• полнометражка;

• малосемейка.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

• деревянные;

• блочные (монолитные),

• панельные;

• кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых  форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних  этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

В заключение можно сказать, что  у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых  объектов недвижимости. Ситуация когда  искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки  приводит к увеличению разрыва между  спросом и предложением, и как  следствие, новому витку цен.

Обзор цен на рынке жилой  недвижимости Петербурга по районам  города по состоянию на 12 октября 2009 года

В октябре 2009 г. в сегменте новостроек цены незначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский. Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожский районы.

Наиболее дорогими районами города стабильно являются Петроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являются Красносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.

За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку по районам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский, Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского района и районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%. Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.

 

Первичный рынок
Район:	БСН 06.10.09	БСН 13.10.09	Рост за неделю:	Рост цены за месяц
Адмиралтейский
Василеостровский	87456,91	87423,01	0,0%	-11,3%
Выборгский	64719,16	67117,18	3,7%	-9,2%
Калининский	73650,23	72494,39	-1,6%	-0,9%
Кировский	76655,7	77529,52	1,1%	2,1%
Красногвардейский	66380,46	66380,46	0,0%	0,0%
Красносельский	62394,3	63172,25	1,2%	-4,3%
Московский	75307,33	74818,77	-0,6%	-1,5%
Невский	70186,81	70072,63	-0,2%	-0,1%
Петроградский	95780,2	95780,2	0,0%	6,1%
Приморский	70612,3	69611,52	-1,4%	-4,4%
Фрунзенский	78338,78	78338,78	0,0%	-0,4%
Центральный	111607,78	111607,78	0,0%	-8,9%
Всеволожский	51063,96	50473,17	-1,2%	-2,1%
Курортный	66924,91	66924,91	0,0%	5,1%
Петродворцовый	68231,9	68231,9	0,0%	4,8%
Пушкинский	59879,04	59060,49	-1,4%	18,1%
Область	47434,53	47434,53	0,0%	-10,4%

 

 

По показателям приведенной  выше диаграммы видно: цены первичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградском и Василеостровском районе.

А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожский районы и Область.

На вторичном рынке жилья  ситуация с районами-лидерами цен  не меняется. Пальма первенства принадлежит  Центральному, Петроградскому, Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому  районам. Самые дешевые районы –  Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.

 

Вторичный рынок
Район:	БСН 06.10.09	БСН 13.10.09	Рост за неделю:	Рост цены за месяц
Адмиралтейский	88247,62	88877,88	0,7%	-0,9%
Василеостровский	90004,88	90580,95	0,6%	-0,8%
Выборгский	75573,26	76870,02	1,7%	-0,6%
Калининский	76988,66	77305,36	0,4%	-5,8%
Кировский	74569,59	74218,1	-0,5%	-1,6%
Красногвардейский	76294,78	76582,73	0,4%	-2,3%
Красносельский	67962,91	68544,16	0,9%	-1,8%
Московский	86699,28	86429,26	-0,3%	0,0%
Невский	75989,36	75930,78	-0,1%	-2,4%
Петроградский	88958,62	89828,75	1,0%	-0,5%
Приморский	77878,05	77659,23	-0,3%	-2,8%
Фрунзенский	75009,45	74914,66	-0,1%	-1,1%
Центральный	92307,34	91610,1	-0,8%	-1,6%
Всеволожский	57825,61	57427,06	-0,7%	-1,8%
Колпинский	64403,89	63614,55	-1,2%	-3,3%
Кронштадтский	63868,68	64919,23	1,6%	-1,2%
Курортный	72031,32	71572,05	-0,6%	-0,5%
Петродворцовый	65000,87	65333,81	0,5%	-7,4%
Пушкинский	75826,88	75612,84	-0,3%	-3,9%
Область	44296	44296	0,0%	-5,5%

 

 

Цены на рынке вторичного жилья  варьируются со спросом на самые  популярные районы.

Самыми дорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Московский районы, ну а самой  доступной остается как и раньше – область.

На данном этапе развития рынок  недвижимости в России находится  на стадии развития и характеризуется  экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличении площадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование уже существующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсе потерпела временный крах.

 

 

 

4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование

 

Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер в различных  странах характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического  и иного положения в каждой стране, а также основными направлениями  определения цены и стоимости 1 м² того или иного вида объекта недвижимости.

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующая стоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западному региону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московской области – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16 000 р.

Тем же постановлением определены размеры  средней стоимости 1 м² общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе. Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².

Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено Постановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) и утверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17 595 р.

Методика расчета основана на данных, поступающих от крупных инвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При  этом учитывается цена 1 м² в типовом панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения  жилья целесообразно производить  на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

В Санкт-Петербурге последние тенденции  таковы:

1. Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейский районы (по степени убывания).
2. Средние цены лидеров предложения составляют 500–550 долл. США.
3. В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностью района и затрудненным транспортным сообщением.

В Московской области целесообразно  исследовать изменение цены 1 м² жилья по городам, входящим в нее.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности.

В Санкт-Петербурге к таким районам  относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56% предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская наб. с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.

 

 

 

Заключение

 

Недвижимость – основа национального  богатства страны.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок жилья  имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно – строительного комплекса регионов.

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение  цен на этом рынке зависит от множества  факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.

Оценка недвижимости, определение  ее рыночной стоимости как преобладающей  для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.

Рынок Российской недвижимости представлен  с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке.

Увеличение объемов нового строительства  осложняется тем, что муниципальные  власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

На данном этапе развития рынок  недвижимости в России находится  на стадии развития и характеризуется  экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.