Ценнобразование на рынке недвижимости

Преимущества  затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или  единственно возможным в следующих  случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, в результате использования  трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов  получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости  должен сопровождаться учетом допущений  и ограничивающих условий, обусловленных  полнотой и достоверностью использованной информации.

 

 

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

 

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках  трудно, в отличие, например, от рынка  ценных бумаг, где она доступна в  любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько  сегментов. Критерием для этого  может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются  они не одинаково для разнообразной  недвижимости, хотя есть и общие  закономерности. Для конкретности остановимся  на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в  жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование  во внешней торговле, также как  и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних  и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют  экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у населения;

• доходы населения;

• уровень занятости трудоспособного  населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и  стабильной экономики темп роста  цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического  комплекса. Один процент населения  занятого в нефтяной и газовой  промышленности приносит четвертую  часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых  цен на нефть становится одним  из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту  или спаду цен на рынке недвижимости.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к  образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его  покупательной способности в  России.

Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости определяется микроэкономическими  факторами.

Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

• общая экономическая ситуация в регионе;

• темпы развития региона;

• диверсификация занятости работоспособного населения;

• инвестиционный поток.

Темпы экономического роста в Санкт  – Петербурге держатся на уровне общероссийские показателей.

Социальное положение в регионе  характеризуются следующими факторами:

• доля трудоспособного населения  в общей численности населения;

• миграционные потоки;

• демографическая ситуация;

• уровень безработицы в регионе.

Санкт – Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровень безработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированной безработицы.

К внутренним факторам рынка  недвижимости относят:

• институциональные факторы;

• динамичность (инерционность) рынка;

• динамика объема и соотношение спроса и предложения;

• соотношение цен первичного и  вторичного рынка;

• информационная обеспеченность и  открытость рынка.

Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

• государственное регулирование;

• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственное регулирование  заключается в издании нормативных  актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним  из ярких примеров неоднозначного воздействия  законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный  закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.

Региональные органы также могут  принимать отдельные нормативные  акты, ограничивающие сделки с недвижимостью  на региональном уровне.

Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний  срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции  на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней  цены не раньше чем через 2 месяца.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

• платежеспособностью населения;

• изменением во вкусах и предпочтениях  населения.

В России рынок недвижимости характеризуется  наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные  в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений  населения о комфортном жилье: узкие  холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все  эти признаки переводят жилье  в хорошем физическом состоянии  в категорию морально устаревших.

Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объем предложения на рынке  определяется:

• наличием резерва объектов недвижимости;

• объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства  осложняется тем, что муниципальные  власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между  спросом и предложением на рынке  является главной причиной роста  цен на рынке недвижимости.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению  к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;

• условно-постоянные;

• словно-переменные.

Постоянные параметры  квартиры отражают характеристики, которые  относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

• район;

• тип здания.

Ко второй группе относят  факторы, которые, как правило, не могут  быть изменены владельцами. В их числе:

• общая площадь;

• этаж;

• планировка;

• высота потолков;

• материал стен;

• естественная освещенность помещения;

• ориентация квартиры;

• балконы, лоджии;

• наличие лифта;

• внешнее окружение.

К третьей группе относятся  условно-переменные параметры, связанные  с комфортностью жилища:

• состояние полов, потолка, стен;

• окна и двери;

• инженерные коммуникации;

• наличие телефона.

Первые две группы позиционируют  квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров его стоимости.

В основном применяется следующая классификация жилых домов: