Управление муниципальной собственностью

Весьма важен вопрос о  передаче из государственной в муниципальную  собственность нежилых помещений, арендуемых различными организациями, в том числе относящимися к  муниципальной собственности.

Согласно разъяснению  Высшего Арбитражного Суда РФ принадлежащие  государственным предприятиям нежилые  помещения переходят в муниципальную  собственность лишь в случае, если эти помещения ранее были переданы в ведение указанных предприятий  исполнительными органами местных  Советов.

В муниципальной собственности  находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми  федеральными законами и принятыми  в соответствии с ними законами  субъектов Российской Федерации;

- право муниципальной  собственности, на которые возникло  при разграничении государственной  собственности на землю;

- которые приобретены  по основаниям, установленным гражданским  законодательством.

В муниципальной собственности  могут находиться не предоставленные  в частную собственность земельные  участки по основаниям, предусмотренным  Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

В собственность муниципальных  образований для обеспечения  их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной  собственности, в том числе за пределами границ муниципальных  образований.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки  в муниципальную собственность  при разграничении государственной  собственности на землю не передаются.

Право муниципальной собственности  на земельные участки в этих субъектах  Российской Федерации возникает  при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную  собственность в соответствии с  законами этих субъектов Российской Федерации.

К полномочиям органов  местного самоуправления в области  земельных отношений относятся  изъятие, в том числе путем  выкупа, земельных участков для муниципальных  нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки  территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных  образований, разработка и реализация местных программ использования  и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования  и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в  муниципальной собственности.

Вопросы регулирования приобретения и прекращения права муниципальной  собственности - смены собственника муниципального имущества относятся  к гражданскому законодательству, т.е., в соответствии со ст. 71 Конституции  РФ, - к предметам ведения Российской Федерации. Таким образом, ее субъекты не могут регулировать своими законами особенности приобретения и прекращения  права муниципальной собственности. При этом муниципальные образования  регулируют порядок и условия  приватизации муниципального имущества  не в результате наделения их соответствующими государственными полномочиями, а по праву собственника муниципального имущества.

В отличие от норм муниципального права, основные из которых устанавливает  Российская Федерация, менее общие - ее субъекты, а наиболее конкретные - муниципальные образования. Полномочия по регулированию порядка осуществления  прав муниципальной собственности  распределяются только между Российской Федерацией, которая устанавливает  соответствующие нормы гражданского права, и муниципальным образованием, как собственником муниципального имущества, свободным в осуществлении этих прав в той мере, в которой они не ограничены федеральными законами, без какой-либо необходимости делегировать муниципальному образованию государственные полномочия по регулированию порядка и условий приватизации муниципальной собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Прекращение  права муниципальной собственности

Право муниципальной собственности  прекращается в случае гибели или  уничтожения имущества; при отчуждении имущества другим лицам, в том  числе при приватизации; в порядке  разграничения муниципальной собственности; путем обращения взыскания на имущество по обязательствам муниципального образования в порядке, предусмотренном  законом РФ или договором; по иным основаниям, предусмотренным законами РФ.

В пределах установленной  компетенции, органы местного самоуправления и должностные лица местного самоуправления принимают решения о составе  муниципальной собственности, порядке  ее приобретения и отчуждения; о  ведении реестров муниципальной  собственности; о хранении документов, подтверждающих право муниципальной  собственности; о создании, реорганизации  и ликвидации муниципальных унитарных  предприятий, учреждений; об осуществлении  контроля за эффективностью использования  и сохранностью муниципальной собственности  и многое другое.

Установление порядка  управления и распоряжения муниципальной  собственностью является исключительной компетенцией представительных органов  местного самоуправления.

 

 

Глава 2. Организация  управления муниципальной собственностью

2.1.1 Классификация  объектов муниципальной собственности

Муниципальная экономика  в последние годы стала одним  из предметов пристального внимания экономистов и управленцев. Не угасает  интерес к вопросам построения единого  методологического подхода к  управлению муниципальной собственностью. Муниципальная собственность - один из основных объектов расходования средств  местных бюджетов. Но эти расходы  не покрываются за счет средств, получаемых от её использования. Поэтому муниципальная  собственность за редким исключением  нерентабельна.

Органы местного самоуправления (сельские, районные, городские  и областные советы и их исполнительные органы) в настоящее время являются естественными монополистами-собственниками на рынке объектов недвижимости, контролирующими  не менее 70% рынка.

Причиной сохранения монополии является неупорядоченность  и сложность процедуры оформления прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства  получить многочисленные согласования с различными подразделениями администрации  и муниципальными предприятиями. Добавим  к этому требование предварительной  оплаты многочисленных сборов и услуг, уровень которых заранее неизвестен, устанавливается “по ходу” оформления сделки и зачастую носит характер натурального оброка (за свой счет построить  что-то или проложить коммуникации, которые затем безвозмездно передаются на баланс муниципальных предприятий).

В результате складывается неравенство экономических условий  деятельности, ограничивается свободный  доступ к земле и нарушается нормальный ход воспроизводства недвижимости.

В общественном сознании недвижимость все еще отождествляется  с "даровым благом, всеобщим бесплатным достоянием".

Население еще не осознало, что вместе с получением прав владения, пользования и распоряжения собственностью, оно стало не только непосредственным и равноправным участником рыночных отношений (со всеми присущими  им рисками), но и приобрело обязанности  по содержанию недвижимости. Власти же чаще рассматривают недвижимость как объект дополнительных затрат, оправдывающих сохранение межбюджетных трансфертов, а не как инвестиционный капитал.

Таким образом, органы местного самоуправления, являясь монопольным  собственником на рынке объектов недвижимости, не обладают полной, объективной  информацией о своей собственности  и ее рыночной стоимости.

Положительным является то, что в сфере управления муниципальным  имуществом некоторые города достаточно эффективно использует программные продукты, которые позволяют проводить анализ всего объема имущества, а также исполнения заключенных договоров аренды, купли продажи безвозмездного пользования, договоров на завершение строительства.

Основной целью  организации учета объектов, находящихся  в собственности муниципалитетов, является обеспечение прозрачности информации об активах и результатах  деятельности объектов собственности, регулярной оценки эффективности сохранения указанных объектов в муниципальной  собственности, расширения доступа  частных инвесторов на рынок муниципальной  собственности.

Для реализации указанной  цели необходимо провести инвентаризацию имущества, в том числе в отношении  организаций, доли уставного капитала которых принадлежат муниципалитетам.

Далее разработать  и принять положение о раскрытии  информации о собственности муниципального образования, в том числе по отдельным  объектам собственности, а также  порядок оценки независимыми организациями  рыночной стоимости объектов, находящихся  в собственности муниципального образования.

В ряде муниципальных  образований (Братск, Новосибирск, Андреевское  сельское поселение Пермского края, Славянское городское поселение  Приморского края и других) инвентаризация недвижимого имущества и постановка его на реесторный учет завершены.

Однако в большинстве  муниципальных образований существуют проблемы, связанные с отсутствием  средств в местных бюджетах для  инвентаризации, а также нет достаточного правового регулирования для  учета имущества казны и правоустанавливающих документов, в том числе на бесхозяйные  объекты недвижимости.

Кроме того, значительна  величина государственной пошлины  при регистрации права собственности  на объекты недвижимости (например, 7500 руб. за регистрацию права хозяйственного ведения для одного МУПа).

В целях ускорения  процесса разграничения имущества, а также повышения эффективности  его использования было бы целесообразно  введения упрощенного порядка оформления права муниципальной собственности  на имущество, приобретенное муниципальными образованиями в ходе его разграничения, а также компенсацией затрат на его  регистрацию за счет средств федерального бюджета.

Таким образом, исследование методов эффективного управления объектами  муниципальной собственности и  создание информационной базы учета  недвижимости является весьма актуальным для муниципалитетов.

Основой для системы  управления муниципальной собственностью является разработка развернутой классификации  недвижимого имущества, под которой  понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

Особенностью Российской Федерации, является то, что имеется  много все еще не приватизированной  недвижимости, из которой можно извлекать  доход за счет аренды или продажи. В странах с рыночной экономикой, местные органы власти не имеют такого количества собственности, потому что  многие услуги, оказывавшиеся при  социализме государством, там традиционно  оказывались частным сектором. Можно  условно классифицировать все объекты  муниципальной собственности на три группы, определенные ниже. Данная классификации впервые была введена  в городе Денвере, штат Колорадо, США.

Классификация покрывает  только недвижимое имущество, так как  предполагается, что движимое имущество, как правило, входит в имущественные  комплексы с недвижимостью и  поэтому разделяет ее судьбу.

Она ни в коем случае не является самоцелью, однако она нужна  для того, чтобы выработать различающиеся  бюджетные и договорные политики для каждой группы.

Другими словами, классификация - это основа для дальнейших шагов  по финансированию и содержанию объектов, итак объекты можно классифицировать по группам:

Группа "А", "Основные объекты" - объекты, используемые для  обеспечения функций управления и жизнеобеспечения муниципального образования. Например, само здание исполнительного  органа местного самоуправления и объекты  инженерной инфраструктуры могут быть отнесены к этому типу.

Объекты, связанные  с предоставлением тех услуг, которые государственное законодательство или местное сообщество определяют в качестве обязательных. Так, образовательные  школы, объекты для оказания базовых  медицинских услуг и объекты  базовой инженерной инфраструктуры (дороги, каналы, водопроводные линии) часто рассматриваются как относящиеся  к этой группе. В то же время, рекомендуется  не включать в данную группу такие  объекты, как учреждения системы  высшего образования (филиалы университетов, колледжи), специализированных образовательных (например, музыкальные школы) и специализированных медицинских услуг (кардиологическая клиника), которые выходят за рамки  обязательного списка услуг, являющихся обязанностью властей муниципального образования.

Группа "Б" "Дополнительные объекты" - объекты, используемые для  осуществления функций и услуг, не включенных в список обязательных, но признаваемых местным самоуправлением  в качестве социально или политически  важных.