Маркетинг земли и не движимости

Рисунок 9. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по классу жилья.

Третьим этапом расчетно-графической работы стала типизация объектов по трем основным параметрам (площадь квартир, расстояние до остановки и качество квартир) и разработка пятибалльных шкал для каждого параметра.

Первой была составлена шкала по площади квартир (таблица 10).

Таблица 10 . Шкала оценки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по площади.

Балл	Интервал площади, кв.м
1	40-50,2
2	50,3-60,4
3	60,5-70,6
4	70,7-80,8
5	80,9-91

Для разработки шкалы были найдены минимальное и максимальное значение площади, что составило соответственно 40 кв. м и 91 кв.м. Далее была вычислена разница между этими параметрами и это значение поделено на 5 – количество баллов. После проделанных операций был вычислен шаг вариации, который составил 10,2 кв.м. Наибольшее число объектов было оценено баллом 3.

Далее была разработана шкала по расстоянию до остановки, которая представлена в таблице 11. Для определения удаленности от остановок общественного транспорта использовалась карта удаленности объектов от остановок общественного транспорта (Приложение 3).

Таблица 11 . Шкала оценки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по расстоянию до остановки общественного транспорта.

Балл	Интервалы расстояний, м
1	5-163
2	164-321
3	322-479
4	480-638
5	639-796

Принцип построение шкалы по расстоянию до остановки общественного транспорта аналогичен принципу построения шкалы по площади квартир. Максимальное расстоянию до остановки – 796 м, минимальное – 5 м. Шаг вариации по этому параметру составил 158,2 м. Наибольшее число объектов оценено баллом 1.

Шкала по качеству квартир была составлена по субъективным параметрам и имеет следующий вид (таблица 12):

Таблица 12. Шкала оценки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по качеству квартир.

Балл	Критерий оценки состояния
1	Очень плохое
2	Плохое
3	Удовлетворительное
4	Хорошее
5	Отличное

Большинству объектов были присвоены оценки 3 и 4.

Далее по полученным значениям был произведен корреляционно-регрессионный анализ по тем же трем параметрам: площадь квартир, удаленность от остановок общественного транспорта и качество квартир. Корреляционно-регрессионный анализ проводился с целью выявления взаимосвязей, и не только явных, а что более важно – скрытых, и для выявления тесноты этой связи, или наоборот для выявления отсутствия связи.

Для каждого из вышеуказанных параметров был рассчитан коэффициент корреляции. Расчет коэффициента корреляции по площади квартир представлен в приложении 2.

Коэффициент корреляции рассчитывается с помощью нижеприведенных формул (1).

 

 

После проведенных расчетов значение коэффициента корреляции по параметру площадь квартир составило R= - 0,45. Согласно шкале Чеддока (таблица 13) данный вид связи является слабой, кроме того знак минус показывает, что связь обратная.

Таблица 13. – Шкала Чеддока.

Количественная мера тесноты связи	Качественная характеристика силы связи
0,1 - 0,3	Слабая
0,3 - 0,5	Умеренная
0,5 - 0,7	Заметная
0,7 - 0,9	Высокая
0,9 - 0,99	Весьма высокая

 

Регрессионный анализ был произведен по нижеприведенной системе уравнений (2):

 

(2)

 

В ходе расчетов были получены следующие параметры а0=10,43; а1=16,19.

Итогом корреляционно-регрессионного анализа стало составления графика уравнения регрессии представленного на рисунке 10.

Рисунок 10. -  График уравнения регрессии в зависимости от удельного показателя стоимости квартир от площади.

Расчет коэффициента корреляции по удаленности от остановок общественного транспорта представлен в приложении 4. В ходе расчетов было получено следующее значение коэффициента корреляции 0,11, что по шкале Чеддока связь слабая. В ходе регрессионного анализа найдены значения параметров а0=-0,04; а1=38,34. График уравнения регрессии представлен на рисунке 11.

Рисунок 11. -  График уравнения регрессии в зависимости от удельного показателя стоимости квартир от удаленности от остановок общественного транспорта.

 

Расчет коэффициента корреляции по классу жилья представлен в приложении 5. В ходе расчетов было получено следующее значение коэффициента корреляции 0,95, что по шкале Чеддока связь весьма высокая. В ходе регрессионного анализа найдены значения параметров а0=6,11; а1=17,47. График уравнения регрессии представлен на рисунке 12.

 

Рисунок 12. -  График уравнения регрессии в зависимости от удельного показателя стоимости квартир от удаленности от остановок общественного транспорта.

Корреляционный и регрессионный анализ позволяет определить зависимость между факторами, а так же проследить влияние задействованных факторов. Эти показатели имеют широкое применение в обработке статистических данных для достижения наилучших результатов в управлении недвижимостью.

 

 

Заключение

В рамках данной расчетно-графической работы была сформирована база объектов недвижимости 3-х комнатных квартир в Октябрьском административном округе г. Омска, кроме того была проанализирована структура базы  вышеуказанных объектов по таким параметрам как материал стен, этажность и класс жилья. Кроме того был затронут большой пласт такого раздела математического анализа как корреляционно-регрессионный анализ, посредствам которого было определено направление и теснота связи удельного показателя стоимости от нескольких параметров: площадь квартиры, удаленность от остановок общественного транспорта и качества жилья.

Кроме вышеизложенного, в ходе выполнения расчетно-графической работы было сформулировано понятие маркетинга в общем и маркетинга недвижимости в частности, объектов маркетинговых исследований, анализа рынка недвижимости, в том числе с помощью статистических методов. Были закреплены ранее полученные знания о рынке недвижимости и об участниках этого рынка.