Маркетинг земли и не движимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизнедеятельности общества посредством ряда функций (рисунок 2).

 

Рисунок 2.- Основные функции рынка недвижимости.

 

К основным функциям, присущим для всех рынков - регулирующей, стимулирующей, ценообразующей, посреднической, информационной и санирующей на рынке недвижимости прибавились ещё три дополнительные функции – инвестиционная, коммерческая и социальная. Коммерческая функция состоит в формировании потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Инвестиционная функция позволяет сохранить и увеличить свой капитал, за счёт его вложения в недвижимое имущество. Социальная функция, заключается в стимулировании интенсивности работы граждан, стремящихся стать собственниками недвижимого имущества.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется за счёт действий его субъектов, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники (институциональные и неинституциональные) (рисунок 7).

Таблица 7. Субъекты (участники) рынка недвижимости

1.Продавцы (арендодатели):собственники имущества (юридические и физические лица); застройщики (девелоперы); органы, уполномоченные местной властью и т. д.	2. Покупатели (арендаторы):юридические и физические лица; инвесторы и дольщики; органы государственного управления и т. д.
Субъекты (участники) рынка недвижимости
Профессиональные участники
3.Институциональные  участники(представляющие интересы государства): суды и нотариальные конторы; органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними; федеральные и территориальные органы, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений и т. д.	4. Неинституциональные  участники(работающие на коммерческой основе): строительные подрядчики; риелторские агентства; агентства по оценке; юридические фирмы; банки; ипотечные агентства; страховые компании; СМИ и т. д.

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, отличающих его от других рынков, представленных в таблице 7.

Таблица 8. – Особенности рынка недвижимости.

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность;  - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия;  - небольшое число покупателей и продавцов;  - контроль над ценами ограничен;  - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса  и цен предложение мало увеличивается
Характер спроса	- спрос индивидуализирован  и не взаимозаменяем
Степень открытости	- сделки носят частный  характер;  - публичная информация часто неполная и неточная, что затрудняет оценку рыночной ситуации
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется  окружающей внешней средой, влиянием  соседства;  - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским  и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права;  - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Таким образом, было определено, что рынок недвижимости занимает особое место в экономике любой страны. Выступая в качестве сложной интегрированной категории, он объединяет в себе разнообразные интересы и формы деятельности его субъектов; различные сферы влияния - от экономической до социальной; ряд функций, оказывающих своё воздействие на экономику страны в целом. При этом повышенная актуальность маркетинговых исследований данного рынка характерна именно для региональных рынков недвижимости, особенностью которых является обязательная ориентация не только на местные условия, но и на общую ситуацию в стране.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ  В ОМСКЕ И ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Омская область расположена в географическом центре Российской Федерации, Сибирском федеральном округе, граничит на западе и севере с Тюменской областью, на востоке – с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе – с Казахстаном. Область состоит из 32 районов и занимает площадь 141,1 тыс. кв.км. По данным Всероссийской переписи населения 2010г. Омская область заняла 25-е место среди субъектов Российской Федерации. Сейчас на территории региона проживает 1 977 450 человек. Численность городского населения Омской области составила 1 млн. 413 тыс. 100 человек (71,5%), сельского – 564,4 тыс. человек (28,5%). Численность постоянного населения в городе Омске составляет 1 млн. 154 тыс. человек. В Омске проживает 58,4% всего населения региона и 81,7% его городского населения.

Состояние регионального рынка недвижимости Омской области обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени в разных направлениях. Это, прежде всего, социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере жилищного строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков.

В Таблице 1 опубликованы данные, представленные Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, о количестве введенного жилья в Омской области организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-августе 2013 года

Таблица 9. - Ввод в эксплуатацию жилья в январе-августе 2013 г. по данным Омскстата.

2013 г.	Введено общей площади (кв. м )
	всего	из них индивидуальными застройщиками
Январь	18 116	10 719
Февраль	28 876	14 621
Март	40 608	13 515
Апрель	16 432	12 114
Май	45 327	12 977
Июнь	70 519	22 775
Июль	25 241	18 022
Август	110 175	15 306
Январь-Август	356 294	120 049

 

Количество уникальных оферт, представленных на первичном рынке после очистки от дублей и повторов, составило 2 952 шт., что на 169 оферт меньше, чем в августе 2013 года, а на вторичном рынке количество оферт наоборот возросло на 853 шт., составив 14 702 уникальных оферты о продаже квартир в многоквартирных домах.

 

Рисунок 3. - Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.).

На рисунке 3 представлено количество объектов  жилой недвижимости, представленных в разрезе первичного и вторичного рынков по округам города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1 284 шт. (43,5% всего рынка), где развернулось самое активное на фоне остальных округов строительство. 22% квартир-новостроек, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 19% всех квартир первичного рынка. Октябрьский округ представлен долей в 9,5%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Ленинском АО – всего 6% (187 квартир-новостроек).

На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 4 133 шт. (28 % рынка), который является наибольшим по площади округом города с одной из самых высоких плотностей застройки. В Кировском округе сосредоточено 23% рынка. Почти наравне с ним представлен Советский АО – доля в 22 % рынка «вторички» г.Омска. Почти поровну распределились доли Ленинского АО (14%) и Октябрьского АО (13%) на фоне всех представленных в городе Омске объектах вторичного рынка.

На рисунок 4 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:

Рисунок 4. – Анализ изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города Омска.

В Ленинском округе на вторичном рынке отмечено самое большое повышение стоимости квадратного рынка, которое составило всего 372 рублей, при этом средняя стоимость составила по округу 44 412 руб./кв.м. Чуть меньший прирост отмечен в Кировском округе – 355 руб./кв.м до уровня в 46 474 руб./кв.м. Сопоставимый прирост в сентябре зафиксирован в Октябрьском и Центральном округе (227 руб./кв.м до уровня в 43 485 руб./кв.м и 208 руб./кв.м до уровня в 51 158 руб./кв.м соответственно).

Одно из наиболее распространенных принципов разделения квартир в многоквартирных жилых домах – деление по комнатности. Такой принцип применяется и в печатных изданиях. Результаты такого разделения представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 - Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, сентябрь 2013 г.

На вторичном рынке количество многокомнатных квартир, представленных к продаже, несколько выше, чем на первичном – 7%. Количество двух- и трехкомнатных квартир сопоставимо – 34% и 32% соответственно. Чуть меньше представлено однокомнатных квартир – 27%, но при этом традиционно за квадратный метр на однокомнатные квартиры самая высокая стоимость – 49 077 руб./кв.м.  Двух- и трехкомнатные квартиры, как и на первичном рынке, стоят за «квадрат» примерно одинаково – 46 489 руб./кв.м и 46 824 руб./кв.м соответственно. С многокомнатными квартирам несколько иная ситуация, нежели на первичном рынке. Поскольку в большом количестве случаев многокомнатные квартиры расположены в домах повышенной комфортности – классов «бизнес» и «элита»,  на вторичном рынке средний показатель удельной стоимости 1 кв.м сопоставим по стоимости с квартирами меньшей комнатности за счет уровня и качества выполненной отделки помещений.

Рисунок 5 – Структура вторичного рынка по классу, сентябрь 2013 г.

Элитный класс на вторичном рынке представлен всего 0,2% доли всех предлагаемых к продаже квартир, а средняя стоимость таких квартир – 94 479 рублей за «квадрат». Класс «бизнес» занимает 3% рынка, а стоимость удельного показателя (квадратного метра) – 63 911 рублей. Класс «комфорт» занимает чуть более трети рынка – 33,9% со средней стоимостью 47 598 руб./кв.м. И самым массовым, что вполне логично учитывая исторически сложившуюся застройку, является класс «эконом» - 62,9% и стоимость таковых квартир в среднем за «квадрат» - 45 223 руб./кв.м.

На рисунке 5 представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г. Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО, активно застраиваемом «хрущевками» и «сталинками», впоследствии не подвергавшимися капитальному ремонту, а также в Центральном АО, который является самым большим по площади округом города и обладает самым большим жилищным фондом г. Омска. Наибольшее количество квартир класса «эконом» представлено в Кировском АО, что обусловлено тем фактом, что Левобережье активно застраивалось в постперестроечный период и продолжает застраиваться по сей день. Квартиры в новых домах гораздо более просторные и комфортные для проживания, нежели объекты класса «социал». Наибольшая концентрация квартир класса «бизнес» отмечена в Центральном АО, там же расположены и все объекты класса «элита».

 

Рисунок 6. - Соотношение объема предложений на рынке вторичного жилья по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), сентябрь 2013 г.

В данном исследовании представлены сводные итоговые значения параметров рынка, корректировок, поправок на различные условия объектов или сделок, полученные путем интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости: в т.ч. оценщиков, аналитиков, риэлторов, брокеров, управляющих объектами недвижимости.

 

 

 

 

 

3 практическая часть

Практическая часть данной расчетно-графической работе на первом этапе сводилась к составлению базы вторичных объектов недвижимости – трехкомнатных квартир в Октябрьском административном округе г. Омска за последний календарный месяц (Приложение 1). База объектов недвижимости была составлена с помощью Интернет-ресурса Омского портала недвижимости. В процессе первоначального отбора из выборки были удалены объекты-дублеры, объекты не относящееся к исследуемому административному округу, а так же новостройки. После этого отбора объем выборки составил 297 объектов. В  последующих этапах работы объем выборки не изменился.

На втором этапе работы, был произведен анализ выборки по следующим параметрам:

- по этажности домов;

- по материалу стен;

- по классу жилья.

Поскольку большая часть Октябрьского округа характеризуется в основном типовой застройкой, так называемые «хрущевки» (чаще всего встречаются серия 1-335 – панельные дома, и 1-447 – кирпичные), то можно сделать вывод, что в выборке превалируют пятиэтажные дома (около 54%). Более подробная структура выборки представлена на рисунке 7.

Рисунок 7. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по этажности домов.

Большая часть Октябрьского округа ( Космический проспект, ул. П. Осминина, ул. Романенко, ул. Индустриальная, ул. 75 Гвардейской бригады, ул. Пархоменко и т.д.) начал формироваться в 60 г.г. прошлого века и сохранился в неизмененном виде до наших дней. Лишь около 5 лет омские девелоперы начали осваивать свободные площади в Октябрьском округе. Вследствии этого, структуру выборки по материалу стен поделили практически пополам такие традиционные материалы как кирпич и панель, и лишь незначительные проценты представлены новые технологиями и материалами. Подробно структура выборки представлена на рисунке 8.

Рисунок 8. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по материалу стен.

Октябрьский округ не относиться к «престижным», вследствие этого в выборке практически не встречается жилье класса «люкс» и «бизнес», а в основном представлено «эконом-классом». Более подробная структура выборки представлена на рисунке 9.