Исследование рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга

 

3.1 Обзорный анализ рынка коттеджных поселков

 

В связи с кризисной ситуацией на рынке творятся необъяснимые события: не успев появиться проекты исчезают или приостанавливаются. Даже крупные девелоперы предпочитают продавать наделы целиком или пересматривать принятые ранее концепции. Несмотря на негативные тенденции, рынок развивается и насчитывает уже более трехсот коттеджных поселков и МЖК, находящихся на различных стадиях эксплуатации.

 

 

Примечательно, что последнее время застройщики начали активно осваивать южные направления и доля МЖК в Гатчинском, Колпинском, Кировском, Ломоносовском, Петродворцовом, Пушкинском и Тосненском районах заметно увеличилась. Пальму первенства по количеству заявляемых новых поселков на юге Ленобласти удерживает Ломоносовский район. За 2008г. на его территории началось строительство таких проектов как, например: «Австрийская деревня»/ «Waltz House» - эконом-класс; «Солнечная долина»/ «Северная долина» - эконом-класс.

 

Одним из важнейших критериев при выборе поселка является его транспортная доступность. Практически 64% МЖК находятся в 40 километровой зоне от Петербурга. Доля поселков на значительном удалении от города (свыше 60 км) составляет 25%. Ряд крупных компаний, таких как «Стинком» и «ПулЭкспресс», нацелены именно на данный сегмент - дальние дачи. «ПулЭкспресс» возводит 7 коттеджных поселков на расстоянии свыше 60 км от КАД («Зеркальный», «Ягодное» и др.). Под предводительством группы компаний «Стинком» реализуются комплексы на берегу Пионерского («Зайчихино») и Александровского («Гармония») озер.

 

 

Если анализировать по типам предложений, то бесспорно преобладают предложения коттеджей - 48%. Одновременно, все чаще в рамках одного коттеджного комплекса идет совмещение как различных типов домовладений (коттеджей, таунхаусов, квартир), так и типов предложений (земельных участков под индивидуальную застройку и домовладений). На долю смешанных проектов приходится порядка 28%, а из их числа преобладает одновременная реализация земельных участков и коттеджей. Например: в «Охтинской долине»/ДНП«Охтинское» выставлено на продажу 62 участка, с последующим подрядом; или компания «Константа» в поселке «Новое Минулово» также занимается как строительством коттеджей, так и продает земельные участки без подряда.

 

 

Серьезный прирост земельных участков связан прежде всего с тем, что девелоперы начали осваивать земли на отдаленных от города расстояниях - 55% коттеджных поселков, продающих участки без подряда располагаются на расстоянии свыше 40 км от КАД. Также, данная тенденция подкреплена общим снижением уровня продаж на загородном рынке. Застройщики, чтобы как-то поддержать продажи на должном уровне, вынуждены продавать землю без подряда, т.к. покупатели не рискуют вкладывать огромные деньги в менее ликвидные предложения (недостроенные коттеджные поселки), предпочитая покупать землю как гарант вложения средств.

Рост числа таунхаусов обусловлен влиянием нескольких факторов. Во-первых, все чаще на рынке появляются крупные проекты, рассчитанные на 50 и более домовладений, поэтому застройщики пытаются распределить риски и предлагают покупателям как дорогие (коттеджи), так и менее дорогие предложения (таунхаусы, земельные участки). Во-вторых, большинство строящихся таунхаусов (90%) располагаются в пределах 40 км от КАД и позиционируются как альтернатива городу, именно поэтому строительство новых проектов ведется в основной массе в приближенных к городу районах, таких как Всеволожский и Курортный район, где их популярность объясняется слишком дорогой ценой на землю и полноценный коттедж. Поэтому ниша таунхаусов все более привлекательна, и из этого вытекает третий фактор: таунхаусы выступают, с одной стороны, как возможность жить загородом, а с другой, возможность сэкономить.

Т.к. на загородном рынке в основном представлены небольшие компании, оперирующие малыми финансовыми средствами, то по масштабам строительства преобладают мелкие проекты, насчитывающие до 50 домовладений. Их доля среди МЖК, находящихся в продаже или не поступивших в продажу, составляет 57%.

 

 

Крупные проекты (число домовладений превышает 200) в большинстве случаев реализуются крупными компаниями и холдингами, успевшими зарекомендовать себя на рынке недвижимости («ПулЭкспресс», «Гарантъ-Девелопмент», «Флагман»).

Одними из крупнейших проектов являются: «Новая Ижора»/«Балтрос», насчитывающая более 6000 домов; и коттеджный комплекс «Кивеннапа» от компании «НеваИнвестПроект» на 504 квартиры, 164 секции таунхауса, 68 секций в коттеджах, 194 индивидуальных коттеджа.

Динамика цен в зависимости от типа предложения и района месторасположения выглядит следующим образом:

 

 

 

 

Самым дорогими остаются приближенные к городу или в городской черте северные направления: Приморский СПб, Выборгский СПб и Курортный районы. Разницу по ценам между таунхаусами и коттеджами нельзя однозначно определить в процентном соотношении, т.к. сказывается ограниченность предложений, разный класс комплексов, фактор транспортной доступности также нельзя не учитывать, к тому же площади земельных участков под коттеджами значительно превышают наделы под таунхаусами. В конечном итоге все зависит от себестоимости строительства.

При рассмотрении материалов, используемых при строительстве МЖК, предпочтение отдается деревянному (32%) и кирпично-монолитному домостроению (32%).

 

 

Во многом выбор строительных материалов обусловлен предназначением поселка (для постоянного или временного проживания). Так, для дальних дач (поселки, находящиеся на расстоянии свыше 60 км от КАД) характерны деревянные постройки - 72% из числа строящихся на сегодняшний день проектов. Кирпичные дома, как наиболее дорогой вид материалов, возводятся под малоэтажные комплексы в ближайших пригородах Петербурга, включающие квартиры, либо для строительства проектов классом выше.

Неуклонно растет и доля каркасных конструкций - 18%. При этом панельно-каркасные технологии применяются практически во всех районах и на любых расстояниях. Интерес к данной технологии вполне закономерен: стоимость земли составляет все более весомую долю в стоимости готового предложения, поэтому одним из немногих способов сэкономить остается использование относительно дешевых стройматериалов, таких как каркас. Сочетание цены и качества в ближайшее время создаст мощный импульс для всеобщего потребления данного вида материалов в сегменте эконом-класса.

 

3.2 Особенности работы агентств недвижимости в Ленинградской области

 

В отличие от рынка недвижимости Санкт-Петербурга, где работают сотни агентств недвижимости и доля самых больших агентств не превышает 2-3 %, на загородном рынке уже много лет можно наблюдать ситуацию, когда три крупнейшие компании («Прогаль», «Русский фонд недвижимости» и «Александр-Недвижимость) занимают большую (от половины до двух третей) долю рынка. Естественно, оценку производят по косвенным показателям, в частности по количеству рекламных предложений.

 

 

Ситуация связана со спецификой рынка, с большими сложностями в подготовке персонала (агент по загородной недвижимости должен обладать значительно более глубокими знаниями в области оценки, иметь несколько иной менталитет - сделки длятся по несколько месяцев). Кстати, именно трудность оформления пакетов документов и длительность этих процедур и служат основным препятствием проникновению на данный рынок новичков. Дополнительной спецификой является территориальное распределение продавцов (чаще область) и покупателей недвижимости (мегаполис), в связи с чем преимущество получают компании, сумевшие организовать либо филиальную сеть, либо агентские группы, работающие в определенных районах области.

Наконец, еще одно серьезное преимущество «большой тройки» заключается в издании двух специализированных журналов - «Загородное Обозрение» и «Загородный Дом». Ну и конечно, налаженная работа по организации системы подготовки документов к сделкам.

 

3.3 Особенности загородного рынка Петербурга в сравнении с Москвой

 

При первом взгляде на загородный рынок Санкт-Петербурга сразу выделяется его главное отличие: несравнимо меньшее количество коттеджных поселков. Если при подъезде к МКАД в глазах рябит от рекламы загородной недвижимости, и любой человек, хотя бы изредка читающий газеты, знает о наличии сотен поселков на разном расстоянии от Москвы, то московский покупатель в Ленинградской области будет просто шокирован: поселков как таковых и нет (по московским меркам). Если брать как критерий наличие всех коммуникаций, включая центральную канализацию, то питерские риелторы назовут два-три поселка во Всеволожском районе (один из которых сейчас только строят). Под Питером есть зоны коттеджной застройки, а не коттеджные поселки. Но здесь разница заключается не в названии, а именно в сути. Зона коттеджной застройки - это, как правило, новая нарезка земли на краю существующего населенного пункта, плюс обещания через какое-то время подвести электроэнергию и природный газ.

Второй шок потенциальный покупатель переживет, узнав, что подвести газ невозможно (пока, во всяком случае) в самых престижных местах - Курортном районе Санкт-Петербурга, Токсово, Васкелово, да и практически на всем Карельском перешейке.

Откровенно говоря, газовая проблема под Питером - это проблема не только коттеджных поселков, но и старых городов: большая часть частного сектора в таких городах, как Тосно, Любань, Гатчина (список можно продолжить, включив сюда практически всю Ленинградскую область) до сих пор не газифицирована. Жители частного сектора топят дома дровами или углем (то же самое можно сказать о большинстве проживающих в частном секторе и на территории самого Санкт-Петербурга).

Как и под Москвой, под Питером наиболее престижно северо-западное направление, далее с поворотом компасной стрелки на юг популярность снижается к наименее котируемому юго-востоку. То же происходит с северной стороны.

Градиент падения цены объекта в зависимости от удаленности от города под Питером гораздо меньше, чем под Москвой. Это связано, во-первых, со значительно меньшей плотностью населения в Ленобласти и, во-вторых, с исключительно высоким спросом на недвижимость по Выборгскому направлению - Финляндия рядом.

 

 

4. Последствия кризиса для рынка загородной недвижимости

 

Поскольку рынок загородной недвижимости менее ликвидный, чем другие рынки, его реакция на кризисные ситуации всегда довольна вялая. На покупку объекта загородной недвижимости тратиться значительное время. Переговоры, просмотр и выбор объекта, да и сама сделка занимают значительное время. Поэтому, как правило, небольшие кризисы, которые длятся до полугода, на рынке загородной недвижимости не сказываются.

Но в условиях существующего кризиса рынок загородной недвижимости пострадал особенно сильно. Дело в том, что загородный дом не является товаром первой необходимости, как, например, квартира, и приобретается зачастую в качестве второго жилья.

Загородная недвижимость - это чаще всего второй дом, поэтому в сложившейся экономической ситуации потенциальные покупатели могут откладывать на неопределенный срок приобретение загородного жилья. К тому же средняя стоимость объектов загородной жилой недвижимости выше, чем объектов городской. С наступлением финансового кризиса в России многие покупатели отложили покупку загородного жилья, либо отказались от нее вообще. Рынок отреагировал на падение потребительского спроса резким снижением уровня цен.

Что касается цены сделок, то средний бюджет сместился в сторону самых дешевых объектов диапазона 4-5 млн. руб. за дом. Предпочтения покупателей сместились в сторону высокой готовности объектов, а также высокой надежности застройщика и низкорисковых сделок. В целом можно сказать, что покупатель остался в выигрыше. Конечно, строительство многих объектов было заморожено, но за год кризиса на рынке загородной недвижимости произошел так называемый естественный отбор среди застройщиков.

Большая часть оставшихся в игре девелоперов уже не откажется от планов по завершению начатых проектов. Существенным плюсом для покупателя является также то, что застройщики, пусть и вынужденно, отказались от чрезмерных наценок. Сегодня многие девелоперы предлагают домовладения по цене, близкой к себестоимости, а иногда и вовсе без какой-либо прибыли, дабы привлечь финансирование для поддержания строительных процессов.

Если говорить об очевидных выгодах потребителя, которые стали возможны в кризис, то можно отметить, что до кризиса готовых объектов почти не было, все ликвидные поселки раскупались на стадии строительства. Сейчас же есть интересные объекты высоких стадий готовности, которые можно выгодно приобрести.

В целом несмотря на то, что рынок загородной недвижимости (особенно эконом-класса) пережил серьезное потрясение во время кризиса, и выжить смогли далеко не все девелоперы, покупатель, в конечном итоге, остался в выигрыше. Те клиенты, что отложили покупку загородного жилья до сегодняшнего времени, имеют возможность выбирать дом высокой степени готовности по максимально привлекательной цене. А застройщики, которые предлагали изначально ликвидные проекты, смогли не только выстоять во время финансовых потрясений, но и укрепить свое положение за счет ухода с рынка неконкурентоспособных проектов.

Подводя общие итоги кризиса для рынка загородной недвижимоти в Санкт-Петербурге, приведем статью АСН-инфо (Агентство Строительных Новостей) «Рынок вторичной загородной недвижимости Петербурга: покупатель меняет предпочтения»

от 16.12.2009:

«Если в I полугодии 2009 г. реальная цена самого ходового товара на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга - коттеджа с участком - составляла примерно 5 млн. рублей, то к концу года она выросла до 7 млн., сообщила на круглом столе руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее словам, в начале 2009 г. покупатель мог добиться дисконта в 30-40% от докризисного уровня, то сейчас цены отстают от него лишь на 15-20%.

Всплеск интереса к загородной «вторичке» и рост объема продаж в этом секторе, как отмечают в АН «Прогаль», начался летом. При этом к проявившемуся в начале 2009 г. смещению покупательского спроса на более низкий ценовой сегмент, во II полугодии добавилась еще одна тенденция. «Если раньше наибольшим спросом пользовались деревянные и кирпичные дома, то теперь покупателя не смущают и другие строительные материалы и технологии. Он стал больше ориентироваться не столько на материалы, сколько на качество строительства», - рассказала Л.Юшина.

На второе место выходит критерий отсутствия рисков в правовом оформлении сделки. «Сегодняшний покупатель склонен «копаться в документах», поскольку на многие предложения загородной «вторички» не имеется даже технических паспортов", - отмечает она.