Исследование рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по курсу «Основы маркетинга»

«Исследование рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга»

 

 

Оглавление

 

1. Введение

2. Классификация и терминология загородной недвижимости

.1 Современная терминология загородного строительства

.2 Классификация коттеджных поселков. Типы и классы

.3 Обзорная классификация рынка загородной недвижимости С-Пб и ЛО

. Краткий анализ рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

.1 Обзорный анализ рынка коттеджных поселков

.2 Особенности работы агентств недвижимости в Ленинградской области

.3 Особенности загородного рынка Петербурга в сравнении с Москвой

. Последствия кризиса для рынка загородной недвижимости

. Краткий обзор рынка аренды загородной недвижимости

Список использованных ресурсов

 

 

1. Введение

 

Загородная недвижимость - это один из основных и активно развивающихся сегментов рынка. С каждым днем загородная недвижимость становится более востребованной и популярной. Покупка загородного дома рассматривается не только как оптимальное решение жилищного вопроса, но и как выгодное вложение средств: она дорожает с каждым годом. Загородная недвижимость сегодня - это наиболее обширная ниша на рынке недвижимости, так как жизнь на лоне природы приобретает все большую популярность.

Загородная недвижимость - один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Наиболее сильно рынок загородной недвижимости развит в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками.

Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами, как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремление большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе. Для многих покупка или строительство собственного загородного дома символизирует следующий этап роста личного благосостояния. Для некоторых переезд за город - это вынужденная мера ввиду невозможности приобрести квартиру в городе при сложившейся стоимости жилья.

В нашей стране начальным этапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частности, индивидуальных коттеджных строений, стали 1995-1997 гг. Понятие коттеджа на тот период ассоциировалось с дорогой элитной недвижимостью. В последующий период 1996-2001 гг. произошло активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум- и бизнес-класса. Последние докризисные годы характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум- и бизнес-класса, а также особенно существенным увеличением спроса и быстрым развитием рынка жилья эконом-класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Санкт-Петербурге, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования.

Высокий спрос на недвижимость в Ленинградской области и пригородах Санкт-Петербурга приводит к тому что средний уровень цен на загородные объекты демонстрирует устойчивый рост. Загородная недвижимость Петербурга активно развивается и спешит за московским рынком, повторяя его путь развития.

В отличие от городского рынка жилья загородному рынку свойственна ярко выраженная сезонность - бурный рост покупательской активности там происходит весной и в начале лета, а с наступлением осени количество сделок идет на спад.

рынок загородная недвижимость классификация коттедж

 

 

2. Классификация и терминология загородной недвижимости

 

2.1 Современная терминология загородного строительства

 

На ранних стадиях развития рынка определение «загородная недвижимость» вобрало в себя неоднородный сегмент, куда поначалу вошли и традиционные «шесть соток», и постройки в дачных кооперативах, а также частные дома ИЖС (в которых можно было прописаться), и незастроенные земельные участки - в подавляющем большинстве случаев за городской чертой. Единственным, пожалуй, исключением стали несколько тысяч садоводческих участков в черте Петербурга, а также индивидуальные жилые дома, расположенные в деревнях, поглощенных городом. С момента, когда развитием территорий занялись инвестиционные и девелоперские компании, рыночный сегмент, условно обозначаемый как «загородный», существенно расширился. Освоение пригородов и появление новых, не традиционных для советского периода типов жилья обогатили русский язык иноязычными словами и определениями, смысл, произношение и написание которых пока никак не нормированы

Концепция нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга разделяет все строящееся жилье на многоквартирное и одноквартирное. Отметим, что в обозримом будущем в селитебном поясе Петербурга предполагается прирост 10 млн. кв. м в многоквартирных домах, и 8 млн. - в одноквартирных. Куда же отнести «малоэтажку»? И дома в сколько этажей можно считать малоэтажным жильем? Сблокированные коттеджи? Трех- или пятиэтажные? Отсутствие стандартов на сей счет подвигают застройщиков к тому, чтобы строить семи- или даже девятиэтажные дома в традиционных малоэтажных районах.

По причине временного отсутствия стандартов в области недвижимости предлагается консенсус в части применения следующих терминов:

* таун-хаус (town-house, англ.) - малоэтажный блокированный дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих смежные стены и отдельные входы с прилегающего земельного участка, принадлежащего собственникам квартир на правах собственности или аренды.

* малоэтажные секционные многоквартирные дома (в том числе таун-хаусы) - дома, выполненные по индивидуальным спец. проектам (до трех-четырех этажей с мансардой), учитывающим регламент застройки территории.

* малоэтажная застройка - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс малоэтажных секционных многоквартирных домов, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса может входить несколько типов малоэтажных секционных многоквартирных домов, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория, занятая малоэтажной застройкой, может быть отделена от иной застройки, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.).

* коттедж (cottage, англ.) - отдельно стоящий, преимущественно загородный жилой дом с прилегающим земельным участком на правах аренды или собственности и построенный по проекту, учитывающему регламент застройки территории. Альтернативные, не имеющие отношения к слову «коттедж» наименования: особняк, дворец (летний или зимний), усадьба, изба, дача, фазенда и т. д.

* коттеджный поселок - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс коттеджей, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса могут входить несколько типов коттеджей, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория коттеджного поселка может быть отделена от иной застройки и окружающих территорий, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.). Альтернативные, не имеющие отношения к словосочетанию «коттеджный поселок» наименования: малоэтажная застройка, поселок городского типа, деревня, село, дачный поселок, кишлак, хутор, садоводство.

Отметим, что данная терминология предложена профессором Евгением Безлюдным, директором аналитического центра АН «Миэль-Недвижимость СП», и базируется на формируемых сегодня традициях, предложениях рынка и нормативных документах.

 

2.2 Классификация коттеджных поселков. Типы и классы

 

С типами и классами коттеджных поселков на сегодняшний день также не все ясно. По причине временного отсутствия стандартов в области недвижимости. На данный момент представляется возможность уверенно выделить следующие типы коттеджных поселков:

 

Тип	Характеристика
Коттеджный поселок для постоянного проживания	Поселок, предназначенный для постоянного проживания жителей Санкт-Петербурга, обладающий хорошей транспортной доступностью, имеющий не только необходимую инженерную инфраструктуру, но также привязку к социальной инфраструктуре района: детские сады, школы, медицинские и культурные учреждения.
Коттеджный поселок дачного типа	Поселок с домами, предназначенными для летнего отдыха и выездов в выходные дни.
Микрорайон малоэтажной застройки	Комплекс, выполненный в едином архитектурном стиле и в рамках общей концепции, где могут быть представлены разные типы малоэтажного жилья, от таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов до коттеджей.

 

Кроме того, достаточно распространено разделение коттеджных поселков на классы. Наиболее обширная классификация у компании PBL Holding, которая предлагает следующие градации: Элит+, Элит, Бизнес+, Бизнес, Эконом+ и Эконом. Такая классификация, хоть и более точная, но все же чересчур громоздкая.

Большинство же игроков рынка оперируют тремя сегментами, такими же, как и в Москве. Исходя из них рассчитывается и процентное соотношение предложения на рынке. Так, на долю высшего ценового сегмента приходится 23%, второе место по численности занимает эконом-класс (31%), а самая наполненная ниша - это бизнес-класс, составляющий почти половину - 48%.

 

Рис.1. Доля классовых сегментов в предложении коттеджных поселков

На рынке, непосредственно, загородной недвижимости в окрестностях Санкт-Петербурга в последние годы всё отчетливее вырисовывается более «изящная» классификация (в основе которой лежит всё то же деление на «эконом», «бизнес» и «элит» классы), и потому чаще употребляемая:

 

Класс	★	Наименов.	Характеристика
А	★★★★★	Элитный поселок	Поселок, имеющий исключительное месторасположение (в традиционных районах элитной застройки, близ памятников архитектуры, уникальных природных ландшафтов), собственные спортивные и развлекательные объекты (бассейны, фитнес-центры, пляжи, парковые ансамбли и т. п.), либо расположенный в непосредственной близости от подобных объектов общего пользования.
В	★★★★	Бизнес-класс	То же, но не имеющий исключительного месторасположения. Менее строгие требования к составу спортивно-развлекательной инфраструктуры.
С	★★★	Поселок среднего класса	Поселок, имеющий городские удобства и всю необходимую для проживания инженерную и социальную инфраструктуру: основные коммунальные удобства, близко расположенные транспортные узлы, торговые и бытовые предприятия, медицинские и дошкольные учреждения, школы. Жилье для тех представителей среднего класса, которые могли бы строить и обживать дома с привлечением ипотечных кредитов.

 

2.3 Обзорная классификация рынка загородной недвижимости С-Пб и ЛО

 

Вообще, весь спектр представленной на рынке Петербурга загородной недвижимости (от удаленных дачь послевоенной постройки до элитных коттеджей близ города) можно условно разделить на шесть основных подгрупп. Каждая из них имеет свои ценовые характеристики, в зависимости от особенностей географического расположения, наличия или отсутствия коммуникаций, площади участка, состояния и вида строений, расположенных на нем. Обращается особое внимание на габариты дома, его этажность, вид материала, из которого он воздвигнут, внутреннюю и внешнюю отделку. Итак:

 

№	Характеристика	Кол-во земли, сотки	Ценовой диапазон, тыс.долл.
1.	Дешевые летние дачи, расположенные в отдаленных непрестижных садоводствах Всеволожского, Волховского и Лужского районов. Как правило, это легкие строения с прилагающимися к ним "удобствами" во дворе, хозяйственным блоком и стандартным количеством земли.	6	1,5 - 6,5
2	Недорогие проекты ИЖС и относительно нестарые дома послевоенной постройки, находящиеся в экологически чистых живописных местах, в садоводствах или дачных поселках, имеющих сеть коммуникаций и хорошие подъездные пути	6-10	6,5 - 20
3	Добротные дачи, кирпичный "недострой" и деревянные зимние дома 70-80-х годов, расположенные в хороших районах с удаленностью от Петербурга в районе 60 км.	6-12	20 - 40
4	Двухэтажные коттеджи ИЖС, с удобствами для постоянного проживания + расположенность в ближайшем пригороде.	6	40 - 80
5	Двух- и трехэтажные коттеджи из кирпича или оцилиндрованного бревна, с мебелью и соответствующей отделкой. Рядом с домом непременно находятся красивое озеро и бор. К коттеджу ведут максимально удобные подъездные пути, присутствует разветвленная сеть коммуникаций. Экология и соответствующий пейзаж	12	80-130
6	VIP-коттеджи со всеми существующими удобствами, мебелью, гаражами, сауной и бассейном. К этому иногда прилагается личный пляж и все достоинства самых престижных пригородов: Юкки, Курортный район, Мельничный Ручей, Токсово, Колтуши.	>>12	от 130

 

 

3. Краткий анализ рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области