Бизнес-план создания элитной гостиницы

5) Несоответствие подавляющего большинства гостиничных и санаторно-курортных учреждений современным требованиям качества обслуживания туристов и отдыхающих, по причине устаревшей и изношенной материальной базы, слабости подготовки персонала, нехватки высоко комфортных номеров, сложившегося местного профессионального менталитета пренебрежительного отношения к применению современных методов маркетинга для продвижения своего гостиничного предложения.

6) Перспективность для  привлечения иностранной клиентуры не только из Германии и Скандинавских стран, традиционно проявлявших интерес к России, но и других регионов, в т.ч. из Турции. Значение этого фактора особенно возрастет с решением проблемы облегченной транспортной доступности курорта Ейск.

Требования  к курортной гостинице

Выявленные в процессе маркетингового исследования особенности  существующей и перспективной клиентуры  Ейска определили наиболее конкурентоспособные виды туризма, в которых эта клиентура будет участвовать:

– семейный отдых с  детьми

– активный отдых, включающий спортивные занятия

– отдых с акцентом на развлечения

– пляжный отдых

– лечебно-оздоровительный  туризм

– инсентив - туризм (тур, предоставляемый группе сотрудников какого либо предприятия - в виде поощрения их работы, и полностью оплаченный этим предприятием)

– конгресс-туризм (в  т.ч. конференции, клубные встречи) и  другие.

Все эти виды туризма  и прямо, и косвенно влияют на тип  гостиницы, который проявляется:

– в составе помещений, который отражает интересы клиентуры определенного вида туризма (например, для семейного отдыха с детьми нужны игровые комнаты, детское кафе со специальной мебелью и меню и площадки с детскими аттракционами);

– в режиме работы предприятий питания, развлечений;

– в интерьерах номеров  и общественной зоны;

– в количестве спортивных объектов;

– в наборе основных и  дополнительных услуг.

Набор перечисленных  услуг четко определяет тип гостиницы  как «курортной гостиницы» по международному стандарту.

Согласно мировой типологии  существует определенный тип – «курортная гостиница», он предполагает значительно  более полный набор услуг, чем  в городской гостинице (сооружения для отдыха, спорта, развлечений, торговли, питания, лечения).

Особенность курортной гостиницы - большая продолжительность проживания: 10-14 -20 дней; правда, она характерна для "высокого" сезона, в другое время - широко привлекается и клиентура конгресс туризма - на 4-6 дней, и организация уик-энда. Это обстоятельство диктует необходимость многообразного предложения услуг, как для взрослых, так и для детей. Курортная гостиница должна иметь системы само обеспечения, включая службу безопасности, противопожарную и медицинскую службу, складское и транспортное хозяйство.

Средняя загрузка для курортных гостиниц - 67% (годовой коэффициент). Многие мировые курорты обращают внимание на конгрессный и деловой туризм (2-й и 3-й по значению сегмент рынка), что вызвано потребностью выравнивания загрузки в межсезонье. Совмещение с бизнес - и конгресс -туризмом увеличивает время пребывания и стимулирует повторные приезды - с целью отдыха.

В сегментах клиентуры  обычно бывает такое соотношение: 55,5% -летний отдых на море, 24% -конгресс туризм; 20,5 %- другие виды.

Одной из важнейших характеристик курортной гостиницы является то, что на подобных территориях обычно создается так называемый "клубный комплекс". По такому принципу работают всемирно известные гостиничные цепи: система Club Med (ее курорты размещаются в 33 странах), Le Meridien и другие. Отличительными чертами "клубного комплекса" являются:

1) своя специфика, ориентация  на определенную клиентуру (семья с детьми, молодежь, пожилые люди); в зависимости от этого строится система обслуживания.

В нашем случае акцент делается на семейный отдых с детьми, спорт и развлечения; конгрессный и лечебный туризм для корпоративных клиентов, при этом возникает возможность оптимизации прибыли у предприятий, поставляющих клиентуру для подобного вида отдыха. Начиная с 2003 года предприятия, заключив договор со страховой компанией и перечислив ей, соответствующий договор на оздоровительное лечение имеют право относить вышеуказанные суммы на затраты. При этом размер налогооблагаемой прибыли соответственно уменьшается. Необходимым условиям реализации этой модели является либо наличие медицинской лицензии у сомой гостиницы, либо совместная с медицинско-оздоровительным учреждением эмиссия путёвок установленного образца..

2) предоставление услуг  по принципу "все включено" (all-inclusive):

– приобретая тур в "клубный  комплекс", клиент оплачивает проживание, трехразовое питание, участие в спортивных мероприятиях, бассейны, прокат инвентаря (спортивного и пляжного), услуги инструкторов, дневные и вечерние развлекательные мероприятия и клубы для детей;

– при этом не включены в стоимость и оплачиваются дополнительно: экскурсии, услуги фитнес-центра, услуги по присмотру за детьми, определенные виды спорта (водные лыжи, дайвинг, парусный спорт, серфинг, верховая езда);

3) территория представляет собой  автономный "городок":

– номерной фонд размещается в одном главном корпусе;

– все остальные объекты "разбросаны" по территории, при этом строго, соблюдается  единый архитектурный стиль (соответствует индивидуальности гостиницы, национальным особенностям).

Рекомендации  по комплексу основных и дополнительных услуг, предоставляемых в гостиницах

Сегодня уже тривиальным  звучит вопрос о предоставлении просто хорошего сервиса. Актуальный акцент - удержать постоянного клиента, предложить ему новые услуги гостиницы, и получить новый срез потенциального рынка. Известно, что цена привлечения новых клиентов обходится в 4-5 раз выше, чем полное удовлетворение потребностей -постоянных.

Надо отчетливо понимать, что  главными особенностями высококлассных отелей, резко отличающими их от других гостиниц являются:

А – обеспечение полной и абсолютной безопасности клиентов (причем нужна  современная система, которой нет  пока в гостиницах Ейска);

Б – водоснабжение гостиницы - только на уровне мировых стандартов (вода берется из городской сети, но проходит полную адаптацию);

В – гостиница имеет автономную систему энергоснабжения, которая  позволяет (если в городе неполадки  с подачей электроэнергии) 2-3 дня  обеспечивать все потребности.

Отмечается, что именно благодаря  особенностям (А) и (Б) в Москве происходит "бум" элитных отелей - они пользуются постоянным повышенным спросом. Есть уверенность, что и в Ейске существует в них острая потребность. И надо занимать эту нишу рынка как можно быстрее.

Основные требования к элитным  гостиницам приведены в Приложении 2.

Некоторые рекомендации по ценовой стратегии менеджмента и маркетинга

Ценовая стратегия менеджмента  и маркетинга строится с учетом:

– специфики курортных  приморских гостиниц: максимизация доходов  в сезон; минимизация - в не сезон;

– глубокой дифференциации цен по сезонам;

– гибких систем скидок;

– разной системы продаж (где-то – туры, где-то – номера);

– цены тура, которую  формирует сам клиент, выбирая  из широкой гаммы предложения, состоящую  из примерно 50-ти видов услуг.

 

6. Финансовый план и расчет эффективности реализации проекта

 

Расчет  эффективности инвестиционных проектов в международной практике осуществляется на основе таблицы (формы) "Поток реальных денег" (Кэш-Фло, Cash Flow).

В качестве основных интегральных показателей  эффективности анализируемого инвестиционного проекта будем использовать:

• срок окупаемости проекта (PBP) (payback period);
• индекс прибыльности (PI) (profitability index);
• чистый приведенный доход (NPV) (net present value);
• внутренняя норма рентабельности (IRR) internal rate of return).

Срок  окупаемости проекта PBP (то же самое - период окупаемости) - время, за которое поступления от производственной деятельности предприятия покроют все затраты, связанные с реализацией проекта, включая затраты на инвестиции, согласования, налоги и рекламу. Срок окупаемости будем измерять в месяцах.

Индекс  прибыльности PI (то же самое - индекс доходности (ИД) или коэффициент чистого дисконтированного дохода (КЧДД)).

Чистый  приведенный доход NPV (то же самое  чистый дисконтированный доход (ЧДД)) - приведенная стоимость будущих прибылей или денежных потоков, дисконтированных с помощью соответствующей процентной ставки за вычетом приведенной стоимости инвестиционных затрат.

Внутренняя  норма рентабельности IRR (то же самое - внутренняя норма доходности (ВНД), предельная эффективность капиталовложений, процентная норма прибыли, дисконтированный поток реальных денег или финансовая норма прибыли) - норма дисконта, для которой дисконтированная стоимость чистых поступлений от проекта равна дисконтированной стоимости инвестиций, то есть NPV равен нулю. В этом проявляется экономический смысл IRR как дисконтированной "точки безубыточности".

Дисконтирование - приведение разновременных экономических показателей к настоящему (текущему) моменту времени, в связи с тем, что ценность денежной единицы в настоящее время выше, чем в будущем.

-Прямые производственные издержки строительного этапа осуществляются равномерно в течение всего нормативного срока строительства;

• Для расчета основных показателей проекта срок его жизни условно равен 10 годам, из которых 9 месяцев составляют период строительства, согласования и оформления документов, остальные 9 лет и 3 месяца - период получения дохода.
• Налоги на ФОТ и НДС, уплачиваемые в период строительства, включены при расчете сметной стоимости строительства, кроме этого, предполагается возврат НДС после ввода в эксплуатацию объектов и начала получения дохода;
• Налог на имущество и арендная плата на землю посчитаны в соответствии с законодательством РФ и Краснодарского края (ставка налога на имущество - 2,2%, ставка арендной платы по состоянию на текущий момент – 32,97 руб/м².);
• Предполагается применение упрощенной системы налогообложения по ставке 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов. Поэтому в расчете нет налогов, заменяемых упрощенной системой;
• Себестоимость одного койко-места принимается равной 280 руб. (по аналогии с уже функционирующими подобными отелями). При этом в стоимость проживания включен завтрак;
• Норму дисконта принимаем 0%, так как реализация проекта предполагается за счет собственных средств;
• В период действия бизнес-проекта предполагаются следующие виды доходов (при этом коэффициент загрузки и стоимость услуг рассчитаны с учетом рыночной стратегии и корпоративных программ, планируемых заказчиком):

- выручка от продажи  основных койко-мест;

- выручка от продажи  дополнительных койко-мест;

- выручка от дополнительных  услуг: кафе и сауны.

В таблице 2 представлены прогнозируемые финансовые результаты реализации бизнес-проекта за весь период его действия.

Согласно таблице 2 общий  финансовый результат по бизнес-проекту  после компенсации затрат на подготовительном этапе и на строительство, а также  текущих расходов по эксплуатации и  налогов является положительным  и составляет 155 567 тыс.руб.

 

Таблица 2.

Прогноз финансовых результатов  по бизнес-проекту, срок 10 лет, тыс. руб.

	итого ЗА ВЕСЬ ПЕРИОД
эксплуатация гостиниц, включая дополнительные места	164 466
дополнительные услуги (кафе и сауна)	39 770
Валовой доход	204 236
Собственный капитал	71 851
Итого доходы	276 087
Расходы (I + II + III)	96 473
Инвестиции	71 823
приобретение, отвод  земельного участка, проектные  работы	14 875
долевое участие  в развитии инфраструктуры города	800
строительство мини-бассейна	626
прямые материальные затраты	27 938
расходы на оплату  труда рабочих-строителей, включая  налоги на ФОТ	4 153
расходы на эксплуатацию  и содержание строительных машин  и механизмов, а также оснастка  объекта спец. оборудованием и  инвентарем	5 663
накладные и прочие расходы по смете	6 663
расходы на оснастку	11 104
Текущие расходы  по эксплуатации гостиницы	9 441
Налоги и сборы	15 209
Налог на имущество	14 616
Налог на землю	593
ПРИБЫЛЬ	179 614
Налог по УСН	24 046
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ	155 567