Анализ рынка недвижимости Краснодара

     Рис.18. Структура предложения офисных помещений в зависимости от площади.

 

     Больше всего в г. Краснодаре предлагается офисных помещений общей площадью от 100 до 300 кв. м (28% от общего числа предложений), 50-100 кв. м. - 25%, до 50 кв. м - 24%, 300 и более кв. м - 23%.

Анализ спроса на офисную недвижимость в г. Краснодар

 

     В настоящий момент рынок офисной недвижимости Краснодара характеризуется достаточно высоким уровнем спроса, как со стороны местных фирм, так и со стороны московских компаний.

     Несмотря на низкое качество предлагаемых помещений, практически все офисные здания заняты. На данный момент, спрос на качественные офисные помещения значительно превышает существующее предложение.

     Высокий уровень спроса подтверждается тем фактом, что около 30% площадей в строящихся офисных центрах (со сроком сдачи в 2010-2011 гг.) уже нашли своих арендаторов. В существующих офисных объектах наблюдается минимальный уровень свободных площадей (в классе "В" - около 2%, в классе "С" - 0,5%). Полная заполняемость (100%) офисных площадей наблюдается в таких современных объектах, как "Кубань-Кредит", "Венский дом", бизнес-центр на улице Олимпийская.

     Структура спроса на офисные помещения (для целей покупки или аренды) по районам г. Краснодара представлена на рисунке 19. 

     

     Рис.19. Структура спроса офисных помещений по районам г. Краснодар. 

     Наиболее востребованы офисные помещения в Центральном районе города (49% в общем объеме предложении по городу) причем предложение в этом районе существенно ниже (38%). Спрос на офисы в районе Черемушки составляет 15, Фестивальный - 9%, Юбилейный-8%, Комсомольский - 10%, Заводской и 40 лет Победы (по 6 и 5% соответственно), наименьший спрос на офисные помещения в районах Славянский и Гидрострой (по 1%).

Анализ цен на офисные помещения в г. Краснодар

 

     Стоимость офисной недвижимости значительно колеблется в зависимости от площади з/у. На рисунке 25 представлена средняя стоимость 1 кв. м. офисной недвижимости в зависимости от площади з/у. 

     

     Рис.20. Средняя стоимость 1 кв. м. офисной недвижимости в зависимости от площади з/у. 

     Исходя из данных рисунка 20 следует, что наиболее дорогой является офисная недвижимость общая площадь з/у которой 50-100 соток (82 500 руб. за 1 кв. м). Средняя стоимость офисной недвижимости с площадью з/у до 50 соток - 76 500 руб. за 1 кв. м, 100-300 соток - 69 000 руб. за 1 кв. м, 300-1000 соток - 52 500 руб. за 1 кв. м,1000 соток и более - 45 500 руб. за 1 кв. м⁴

     Разница между официально заявленной арендной ставкой качественных объектов и реальной ценой аренды, по которой осуществляются сделки в среднем составляет 10-15%. В текущей ситуации собственники ради привлечения потенциальных арендаторов готовы предоставлять скидки и идут на уступки в пользу арендаторов. В большей степени такая тенденция характерна для новых и строящихся офисных объектов. В целом для рынка характерна также следующая тенденция: арендные ставки на дефицитные малые офисные площади 20-50 кв. м выше на 10-15% арендных ставок на большие офисные площади - от 100 кв. м и выше.

     Средневзвешенная арендная ставка офисных помещений класса В г. Краснодаре по 1020 руб. за 1 кв. м/мес. ⁵ Динамика изменения средневзвешенных арендных ставок за последние 5 лет представлена на рисунке 21. 

     

     Рис.21. Динамика арендных ставок по офисным помещениям класса В за 2006-2010гг. 

     Из данных рисунка 6 видно, что за последние пять лет максимальная арендная ставка на офисные помещениям класса В класса была зафиксирована в 2008 году на уровне 1 120 руб. за 1 кв. м/мес., что на 7,1 % больше цены за 2009 год (1 040 руб. за 1 кв. м/месс.), и на 8,9% больше цены представленной в 2010 году (1 020 руб. за 1 кв. м/месс.). Минимальная арендная ставка на офисные помещениям класса В за последние 5 лет была зафиксирована в 2006 году на уровне 760 руб. за 1 кв. м/мес., что на 13,6 % меньше цены за 2007 год (880 руб. за 1 кв. м/мес.).

     Динамика среднерыночных цен 1 кв. м по офисным помещениям класса В за последние 5 лет представлена на рисунке 22. 

     

     Рис.22. Динамика среднерыночных цен 1 кв. м по офисным помещениям класса В за 2006-2010гг. 

     Стоимость 1 кв. м в офисных помещениях класса В в 2006 г. составляла 81,000 тыс. руб, 2007 - 83,500 тыс. руб., 2008 - 130,000 тыс. руб., 2009 - 120,000 тыс. руб., 2010г. - 120,100 тыс. руб. ⁶

     В ходе маркетинговых исследований г. Краснодар были представлена характеристики спроса и предложения земельных участков, жилой и офисной недвижимости, а также данные по динамике рыночных цен с 2006 по 2010гг. Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости были найдены объекты-аналоги. В качестве критериев аналогичности для жилой части объекта недвижимости выбран критерий класса жилья (жилье бизнес класса), для офисной части - тип здания, где расположен объект-аналог - первый этаж жилого дома, для паркинга - расположение в подвальной части жилого дома.

     Характеристики объектов-аналогов (офисные помещения и паркинг) представлены в табл.5-7

 

Табл.5. Характеристики и данные о продажах объектов-аналогов (офисы)

Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Источник информации	Агенство "Аякс риэлтор"	Агенство "Аякс риэлтор"	Агенство "Real Estate"	Агенство "Red Price"	Агенство "Century 21 Kras Realty"
Наименование объекта	Офисные помещ. на первом этаже жилого дома	Офисные помещ. на первом этаже жилого дома	Офисные помещ. на первом этаже жилого дома	Офисные помещ. на первом этаже жилого дома	Офисные помещ. на первом этаже жилого дома
Фактор продажи/предложения	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Юридические ограничения	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
дата продажи	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.
Класс	В	В	В	В	В
Местоположение	р-н 40 лет Победы, ул.40 лет Достоевского	р-н Центральный, ул. Красная	р-н Центральный, ул. Северная	р-н 40 лет Победы, ул. Российская	р-н 40 лет Победы, ул. Московская
Наличие коммуникаций и обслуживания	Все, охрана	Все, охрана	Все, охрана	Все, охрана	Все, охрана
Функциональное назначение	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения
Общая площадь помещений, м2	202,00	175,30	160,78	360,65	295,00
Состояние помещений	Отличное	Отличное	Отличное	Отличное	Отличное
Материал стен	Монолитный железобетон	Монолитный железобетон	Монолитный железобетон	Монолитный железобетон	Монолитный железобетон
Стоимость тыс. руб/м²	82,50	91,00	93,00	87,00	85,80

 

     Рыночная стоимость 1 кв. м офисной части объекта недвижимости определенная методом сравнения рыночных продаж составила 87,66 тыс. руб.

 

Табл. 6. Величина арендных ставок на объекты-аналоги по офисным помещениям.

№ п/п	Местоположение	Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Стоимость 1 кв. м., руб.
1	г. Краснодар,, ул. Гимназическая	25	25 000	1 000
2	г. Краснодар, ул. Коммунаров	80	72 000	900
3	г. Краснодар, ул. Кубано-Набережная	64	67 200	1 050
4	г. Краснодар, ул. Карасунская	180	171 000	950
5	г. Краснодар, ул. Бабушкина	120	132 000	1 100
Средняя стоимость 1 кв. м., руб.				1 000

 

     Табл. 7. Характеристики объектов-аналогов (паркинг)

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Наименование объекта	Парковочное место	Парковочное место	Парковочное место
Фактор продажи/предложения	Предложение	Предложение	Предложение
Юридические ограничения	Нет	Нет	Нет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	р-н 40 лет Победы, ул. Достоевского	р-н 40 лет Победы, ул. Московская	р-н Центральный, ул. Красная
Функциональное назначение	паркинг	паркинг	паркинг
Дата продажи	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.
Наличие коммуникаций и обслуживания	Все, охрана	Все, охрана	Все, охрана
Общая площадь помещений, м2	21	12	15
Состояние помещений	Отличное	Отличное	Отличное
Материал стен	Монолитный железобетон	Монолитный железобетон	Монолитный железобетон
Стоимость тыс. руб/машино-место	326,00	320,00	369,00

 

     Рыночная стоимость 1 парковочного места недвижимости определенная методом сравнения рыночных продаж составила 311,53 тыс. руб.

     Размещено на Allbest.ru