Анализ рынка недвижимости Краснодара

     Развитие инструментов ипотечного кредитования повышает степень платежеспособности потенциальных покупателей. В ходе маркетинговых исследований спроса жилья в г. Краснодаре были выявлены основные факторы, влияющие на покупку квартир (рисунок 9). 

     

     Рис.9. Основные факторы влияющие на решение о покупке квартиры в г. Краснодар. 

     Из рисунка 13 видно, что определяющим фактором при покупке квартиры является надежность компании (27%), далее идет цена (22%) и месторасположение квартиры (21%), технология строительства (16%) и комфортность будущего жилья (13%).

     Структура спроса по региональной принадлежности состоит из четырех групп:

     жители Краснодара;

     жители Краснодарского края;

     жители северных районов страны (города Дальнего Востока, Сибири и Урала);

     другие регионы (Москва, Санкт-Петербург и др.)

     Доля покупателей различных регионов в структуре спроса на жилье в г. Краснодаре представлена на рисунке 10. 

     

     Рис.10. Структура покупателей жилой недвижимости в г. Краснодар 

     Из рисунка 10 видно, что в общей структуре спроса на жилье самой значительной является доля покупателей из г. Краснодар (65%). Второе место закреплено за жителями Краснодарского края (20%). Доли покупателей квартиры в г. Краснодар северных районов и других районов страны минимальны (10 и 5% соответственно).

     Структура потребителей жилья в зависимости от возраста делится на следующие основные группы:

• Потребители в возрасте 21-25 лет
• Потребители в возрасте 26-35 лет
• Потребители в возрасте 36-40 лет
• Потребители в возрасте 41-45 лет
• Потребители в возрасте 46-55 лет

     На рисунке 15 представлена структура потребителей жилья в г. Краснодар в зависимости от возраста (аналитика за последние 5 лет). 

     

     Рис.11. Структура потребителей жилья в г. Краснодар в зависимости от возраста. 

     Наибольшее число потенциальных потребителей находится в возрасте 26-35 лет (48%), в возрасте 21-25 лет находится около 18%, в возрасте 36-40 лет - 14%, в возрасте 41-45 лет - 11%, в возрасте 46-55 лет - 9% общего числа потенциальных потребителей.

Анализ цен на жилую недвижимость в г. Краснодар

 

     Средняя стоимость жилья эконом-класса на начале 2011 г. увеличилась на 5% по сравнению с этим показателем 2010 г., стоимость среднего класса - увеличилась на 4%, стоимости 1 кв. м бизнес-класса и элитного класса - увеличились на 6%.

     На рисунке 12 представлена средняя стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от класса. 

     

     Рис.12. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от класса. 

     Наиболее дорогое жилье Бизнес-класса наблюдается в домах, построенных по монолитной технологии. В объемно-блочных домах цена 1 кв. м на 7,7% меньше цены 1 кв. м в монолитных домах, в кирпичных - цена меньше на 6%, в панельных - цена меньше на 16%. Средняя цена 1 кв. м жилья Бизнес-класса в зависимости от технологии строительства показана на рисунке 13. 

     

     Рис.13. Средняя цена 1 кв. м жилья Бизнес-класса в зависимости от технологии строительства в октябре 2010г. 

     Динамика среднерыночных цен за 1 кв. м по всем классам жилья за 2006-2010гг. представлена на рисунке 18. Динамика среднерыночных цен 1 кв. м жилья бизнес-класса за 2006-2010гг. представлена на рисунке 14. 

     

     Рис.14. Динамика среднерыночных цен за 1 кв. м по всем классам жилья за 2006-2010гг. 

     Среднерыночная стоимость 1 кв. м по всем классам жилья г. Краснодара в 2006 году составила 49 960 руб.1 кв. м, 2007 - 54 740 руб.1 кв. м, 2008 - 58 240 руб.1 кв. м, 2009 - 53 170 руб.1 кв. м, 2010 - 51 120 руб.1 кв. м. ² 

     

     Рис. 15. Динамика цен 1 кв. м жилья бизнес-класса за 2006-2010гг. 

     Из данных рисунка 19 видно, что за последние пять лет максимальная среднерыночная цена на жилую недвижимость бизнес-класса была зафиксирована в 2008 году на уровне 68 123 руб. за 1 кв. м, что на 9,26 % больше цены за 2007 год (62 347 руб. за 1 кв. м), на 23,16 % больше цены за 2006 год (56 313 руб. за 1 кв. м), на 11,5 больше цены за 2008 год (52 348 руб. за 1 кв. м), на 13,49 % больше цены за 2009 год (60 026 руб. за 1 кв. м), на 15,25 % больше цены 2010 году (59 100 руб. за 1 кв. м). ³

     Динамика падения цен на жилую недвижимость бизнес-класса связанна с негативным влиянием на рынок недвижимости мирового экономического кризиса, а также с "замораживанием" строительных площадок и переноса сроков сдачи в эксплуатацию объектов, находящихся на начальной стадии строительства.

     Для определения рыночной стоимости жилой части объекта недвижимости были найдены объекты-аналоги. В качестве критерия аналогичности выбран критерий класса жилья (жилье бизнес класса).

     Характеристики объектов-аналогов (жилой части) представлены в табл.3 

     Табл.3. Характеристики объектов-аналогов (жилая недвижимость)

Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Наименование объекта	"Салют"	"Достоевский Литер 1"	"Достоевский Литер 2"	16-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями	10-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями
Источник инвормации	Агенство "Присли"	Агенство "Аякс риэлтор"	Агенство "Аякс риэлтор"	Агенство "Присли"	Агенство "Присли"
Предложение/Продажа	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Общая площадь квартир, кв. м.	9114	12155	13109	8512	4012
Юридические ограничения	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Класс объекта	бизнес	бизнес	бизнес	бизнес	бизнес
дата продажи	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.	Октябрь 2010г.
Функциональное назначение	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом	Многоквартирн жилой дом
Местоположение	р-н 40 лет Победы, ул.40 лет Победы	р-н 40 лет Победы, ул. Достоевского	р-н 40 лет Победы, ул. Достоевского	р-н 40 лет Победы, ул. Московская	р-н Центральный, ул. Северная
Состояние помещений и отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка	Отличное, качественная внутренняя отделка
Наличие коммуникаций	Все	Все	Все	Все	Все
Количество этажей	19	22	22	16	10
Тип дома	Каркасно-крупноблочный	Монолитный	Монолитный	Монолитный	Каркасно-крупноблочный
Цена тыс руб/м2	49,00	66,00	67,00	60.00	55,00

 

     Рыночная стоимость 1 кв. м жилой части объекта недвижимости определенная методом сравнения рыночных продаж составила 60,19 тыс. руб.

 

4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Краснодар

Краткая характеристика офисной недвижимости г. Краснодар

 

     В последнее время офисная недвижимость является одним из наиболее эффективных объектов инвестиций. Повышенный интерес в г. Краснодаре представляют офисные помещения, расположенные в деловом и культурном центре города (и в небольшом удалении от него), а также в районах городских рынков.

     Важным условием выбора офисной недвижимости является высокие требования к качеству здания. Оно должно обеспечивать комфортность пребывания и гибкость планировки, минимум эксплуатационных издержек, возможность адекватной парковки и доступность. Местоположение офиса, с точки зрения прибыльности бизнеса, относительно пешеходного потока, менее важно, чем для торговых площадей, хотя и является частью имиджа компании. Центр города является оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшают общую доступность.

     Учитывая тот факт, что большинство офисных зданий г. Краснодара были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много зданий, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

     В таблице 4 приведена классификация офисных помещений. 

 

     Таблица 4. Классификация офисных помещений.

Класс	Тип помещения	Основные характеристики (услуги)	Дополнительные характеристики (услуги)
А+	Отдельно стоящее здание или комплекс (офис-центр), индивидуальный архитектурный проект, новое строительство по международным стандартам качества	4-канальная современная система отопления и вентиляции (HVAC) Поднятые полы и подвесные потолки (высота от пола до потолка не менее 2,7 м). Эффективная компоновка несущих конструкций и оконных проемов Все современные системы коммуникаций и сетей с запасом емкости Источник бесперебойного питания Резервная автономная система отопления	Профессиональная опытная служба эксплуатации и управления Профессиональная охрана, система охранной сигнализации и видеонаблюдения (24 часа в сутки). Подземный гараж и наземная парковка
А	Административное здание или комплекс полностью после реконструкции или новое строительство по международным стандартам качества	2-канальная централизованная система отопления и вентиляции Высокая мощность силовых коммуникаций. Скоростные лифты Оптоволоконные каналы связи высокой емкости Неограниченное число телефонных линий Современная система пожарной сигнализации	Профессиональная опытная служба эксплуатации и управления Профессиональная охрана, система охранной сигнализации и видеонаблюдения (24 часа в сутки). Подземный гараж и наземная парковка
В+	Административное здание, капитальный ремонт и высокий уровень отделки	Кондиционирование (сплитсистема, индивидуальное) Подвесные потолки	Опытная служба управления зданием. Круглосуточная специализированная охрана Достаточный набор дополнительных услуг Охраняемая наземная парковка
В	Административное или жилое здание, косметический ремонт с использованием импортных материалов	Возможность установки подвесных потолков. Удобное расположение по отношению к общественному транспорту	Круглосуточная охрана Гибкая пропускная система Служба управления офисным центром. Недостаточный уровень услуг и удобств. Как правило, коридорная система
С+	Здания бывших НИИ, косметический ремонт офиса и/или коридоров	Аренда без регистрации	Вахтер - пропускная система Наземная парковка
С	Здания бывших НИИ, заводоуправлений и т.п., требующие ремонта	Аренда без регистрации	Принудительная вентиляция Коридорная система Отсутствие охраняемой парковки

 

     По принятой классификации оцениваемые помещения офисного назначения относится к классу В.

Анализ предложения на офисную недвижимость в г. Краснодар

 

     В сентябре 2010 года общий объем офисных помещений в г. Краснодар оценивается на уровне 446 500 кв. м. При этом, обеспеченность качественными офисными площадями (класс "В") населения города составила 123 кв. м на 1 000 жителей. Структура объема рынка по классам офисных помещений на сентябрь 2010 г. представлена на рисунке 16.  

     

     Рис.16. Структура рынка по классам офисных помещений. 

     Наиболее широко представлен на рынке класс "С", представляющий из себя различные некачественные и перепрофилированные административные помещения (общий объем - 350 000 кв. м). Его доля составляет 78% от общего объема. Объем офисных помещений класса "В" составляет 96 561 кв. м. (22%). Основные существующие объекты в этом классе В: "Венский дом" (общая площадь 7 400 кв. м), "Кубань-Кредит" (15 000 кв. м), бизнес-центр на Олимпийской (5 000 кв. м), офисный центр на пересечении улиц Красноармейской и Кузнечной (5 000 кв. м). Офисные помещения класса "А" в настоящий момент на рынке г. Краснодара не представлены так как все офисы такого класса строятся крупными компаниями для собственных нужд, и не выставляются на рынок. Офисные помещения класса "D" на рынке г. Краснодара также не представлены.

     Структура предложения офисных помещений (на продажу и аренду) по районам г. Краснодара. представлена на рисунке 17. 

     

     Рис.17. Структура предложения офисных помещений по районам г. Краснодара. 

     Наиболее количество предложений на офисные помещения сосредоточенно в районах Центральный (38% в общем объеме предложении по городу) и Черемушки (14%), немного отстают районы: Фестивальный и Юбилейный (по 11%), Комсомольский (10%), Заводской и 40 лет Победы (по 9%), наименьшее количество предложений зафиксировано в районах Славянский и Гидрострой (по 3%).

     Структура предложения офисных помещений в зависимости от площади

     представлена на рисунке 18.