Характеристика различных способов управления многоквартирных домов

 

 

ГЛАВА 2

2.1. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками такого дома.

1. Органом управления при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений является общее собрание собственников помещений в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном  доме заключают договоры оказания  услуг по содержанию и (или)  выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими такие виды деятельности, на основании решений общего собрания собственников помещений. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

3. Договоры на предоставление  коммунальных услуг, включая холодное  и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаются каждым собственником помещений в многоквартирном доме от своего имени.

4. Собственники помещений  в многоквартирном доме на  основании решения общего собрания  вправе делегировать полномочия  по взаимоотношениям с третьими  лицами одному из собственников  помещений в таком доме или  иному лицу, на основании доверенности, выданной в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

 

2.2 Управление многоквартирным домом объединением собственников помещений (ТСЖ)

 

1. Собственники помещений  могут создать только одно ТСЖ в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

При государственной  регистрации создаваемого товарищества собственников жилья в территориальный  орган Федеральный налоговой  службы представляются:

-  заявление о государственной регистрации по форме № Р11001 - «Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании», утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 439, оформленное надлежащим образом;

-  решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- устав товарищества собственников жилья (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

-  документ об уплате государственной пошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию товарищества собственников жилья установлена в соответствие со ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

2. Органами управления  при управлении многоквартирным  домом товариществом собственников  жилья являются общее собрание членов товарищества собственников жилья, правление товарищества собственников жилья.

3. Инициативная группа  разрабатывает проект Устава  товарищества собственников жилья  и оповещает всех собственников  о месте и времени, когда  возможно с ним ознакомиться и внести свои предложения по тексту Устава. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу принятия Устава рекомендуется провести в форме заочного голосования в соответствии со ст.47 Жилищного кодекса.

4. После принятия Устава инициативной группе необходимо инициировать проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с целью решения основных вопросов, связанных с деятельностью данного объединения собственников помещений в многоквартирном доме.

До проведения общего собрания членов товарищества собственников  жилья, инициативной группе рекомендуется  подготовить и направить каждому  собственнику помещений в многоквартирном  доме заказным письмом или вручить  под роспись форму заявления  о вступлении в ТСЖ (Приложение 3).

Для проведения общего собрания членов товарищества собственников  жилья инициативной группе рекомендуется:

-  подготовить предложения по кандидатурам председателя, членов правления и ревизионной комиссии из числа членов инициативной группы и других собственников помещений в многоквартирном доме;

-  определить размер обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества собственников жилья;

-  определить размер вознаграждения председателя, членов правления и ревизионной комиссии товарищества собственников жилья.

Порядок организации  и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья  аналогичен порядку проведения общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме (ст. 146 Жилищного  кодекса).

5. Правление товарищества  собственников жилья осуществляет  функции управления многоквартирным  домом, включая заключение договоров  на управление таким домом,  содержание и ремонт общего  имущества в данном доме, оказание  коммунальных услуг и прочие  договоры в интересах членов товарищества собственников жилья.

Члены товарищества собственников  жилья вносят обязательные платежи  и (или) взносы, связанные с оплатой  расходов на содержание, текущий и  капитальный ремонт общего имущества  в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

Собственники помещений  в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников  жилья вносят плату за жилое помещение  и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.

6. В случае, если все  помещения в многоквартирном  доме принадлежат одному собственнику, то он вправе единолично принять  решение о создании товарищества  собственников жилья без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данное решение оформляется в письменной форме. В процессе продажи собственником помещений в многоквартирном доме, появившиеся собственники вправе подать заявление на вступление в уже созданное ТСЖ.

 

2.3 Управление многоквартирным домом управляющей организацией

 

1. Многоквартирный дом  может находиться в управлении  только у одной управляющей  организации. 

2. При выборе способа  управления многоквартирным домом  - управление управляющей организацией - инициативной группе рекомендуется провести анализ рынка услуг управления многоквартирными домами. После чего необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме с целью определения управляющей организации, с которой будет заключен договор управления данным домом.

Критериями выбора управляющей  организации могут являться:

- профессиональные знания  и опыт работы управляющей  организации в сфере управления  многоквартирным домом, содержания  и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

- перечень, состав и  периодичность работ по содержанию  и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме;

- размер платы за  содержание и ремонт жилого  помещения; 

- предлагаемые методы  и формы организации работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества (перспективный пообъектный план управления, применение новых технологий, материалов, машин и оборудования при проведении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме).

В качестве дополнительных критериев при выборе управляющей  организацией собственникам помещений  в многоквартирном доме рекомендуется  руководствоваться критериями, установленными Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75:

- в отношении управляющей  организации не проводится процедура  банкротства либо ликвидации;

- деятельность управляющей организации не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

- отсутствие у управляющей  организации задолженности по  налогам, сборам и иным обязательным  платежам в бюджеты любого  уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов данной организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

- отсутствие у управляющей организации кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов данной организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

3. Передача многоквартирного дома в управление управляющей организации осуществляется на основании договора в соответствии с жилищным и гражданским законодательством.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются  одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса.

В договоре управления многоквартирным  домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении  которого будет осуществляться  управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и  работ по содержанию и ремонту  общего имущества в многоквартирном  доме, порядок изменения такого  перечня, а также перечень коммунальных  услуг, которые предоставляет  управляющая организация; 

3) порядок определения  цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления  контроля за выполнением управляющей  организацией ее обязательств  по договору управления.

4. Договор управления  заключается управляющей организацией  с каждым собственником помещений  в многоквартирном доме.

5. Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме осуществляет контроль за  деятельностью управляющей организации. 

Контроль за деятельностью управляющей организации включает следующие элементы:

-  оценку соблюдения качества выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляемых коммунальных услуг;

-  контроль целевого использования переданных управляющей организации бюджетных средств, платежей за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги и т.д.;

-  контроль за расходованием денежных средств, полученных от использования общего имущества в многоквартирном доме;

-  правовую оценку деятельности.

В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса, порядок контроля, включающий способ и периодичность  его проведения, а также состав отчетной информации является существенным условием договора управления многоквартирным  домом.

Отчетная информация включает сведения о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также сведения о выявленных нарушениях качества выполненных работ и оказанных услуг и т.д. Отчет может также включать выписку с лицевого счета многоквартирного дома^*.

^* Примерная форма лицевого счета многоквартирного дома приведена в Методических рекомендациях по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М., ЦМЭП, 2006.

Формой контроля может быть как анализ отчетной информации, так и визуальная оценка состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Если иное не установлено  договором управления многоквартирным  домом, управляющая организация  ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Собственники помещений  в многоквартирном доме могут  устанавливать иные формы контроля за деятельностью управляющей организации.

6. По договору управления  управляющая организация оказывает  услуги и выполняет работы  по надлежащему содержанию и  ремонту общего имущества в  многоквартирном доме, предоставляет  коммунальные услуги гражданам,  проживающим в данном доме, и  осуществляет иную, направленную на достижение целей управления, деятельность.

Плату за жилое помещение  и коммунальные услуги собственники помещений в многоквартирном  доме вносят управляющей организации.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

На сегодняшний день, в эпоху активных преобразований в жилищной сфере нашедшей свое отражение в таком актуальном сегменте, как реорганизация системы управления многоквартирными домами почти каждый из нас сталкивается с проблемой выбора способа управления многоквартирным домом, в котором он проживает и от того, как правильно этот выбор сделан будет зависеть комфортность нашего проживания и средства, которые, как правило, не восстанавливаются и лишними не бывают. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В рамках проводимой государственной  политики органы местного самоуправления постепенно уходят от управления жилищным фондом, а граждане-потребители (т.е. мы с вами), все более активно участвуют в управлении своей собственностью. Защита прав собственников жилья при этом остается одной из важнейших социально значимых функций государства. Эффективность ее реализации, в первую очередь зависит от правильного выбора правовых норм, подлежащих применению в каждом конкретном случае. На федеральном и областном уровнях принят пакет нормативных правовых актов, направленных на реформирование управления жилищным фондом. В г. Ростове-на-Дону имеется 63000 многоквартирных домов, в которых выбран тот или иной способ управления. Общая площадь многоквартирных домов жилищного фонда составляет 47432,9 тыс.кв.м. На 1 декабря 2009 г. доля жилых домов, в которых выбран способ управления, составляет 100 % из них: ТСЖ и жилищно-строительных кооперативов (далее ЖСК) – 22,14%; управляющие компании – 58,53%; непосредственное управление – 19,33%. В настоящий момент сложилась ситуация, при которой коммерческой организации (управляющей компании) легче развернуться на рынке услуг, чем некоммерческой (ТСЖ, ЖСК). Это связано с большим объемом налоговой отчетности. Все это мы с вами должны оплачивать из своего кармана. В таких условиях, конечно же, легче выживать коммерческим структурам. Вместе с тем, не выработан действенный механизм защиты населения от недобросовестных управляющих компаний. В действующем законодательстве четко говорится, что Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2)  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3)  управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном  доме и может быть выбран и изменен  в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. (ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Итак, чтобы жильцы многоквартирных  домов могли сделать правильный выбор способа управления своим многоквартирным домом, они должны четко представлять себе, что такое ТСЖ, ЖСК, управляющая компания и непосредственное управление. Все это разобрано в данной работе. Правильный выбор способа  управления многоквартирным домом – залог комфортного и благополучного проживания в собственной квартире!