Характеристика различных способов управления многоквартирных домов

ВВЕДЕНИЕ

 

В связи с переходом  на рыночные формы ведения хозяйства  и изменением отношений собственности  назревала необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно-экономическими условиями. Предложенные Жилищным кодексом РФ способы управления многоквартирным домом послужили основой формирования и более полной реализации собственниками права по содержанию своего имущества.

В ч. 2 ст. 161 ЖК РФ закреплен  перечень способов управления многоквартирным  домом:

1.  Непосредственное управление;

2. Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3.  Управление управляющей организацией.

С учетом изменений, внесенных  в Жилищный кодекс РФ Федеральным  законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ [4] для выявления способа управления, позволяющего собственникам наиболее эффективно реализовывать свои права по управлению многоквартирным домом, рассмотрим и дадим характеристику данным способам.

 

ГЛАВА 1

 

1.1 Основополагающие нормы.

 

В ч. 2 ст. 35 Конституции РФ [2], закрепляет положение о том, что каждый имеет право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Эта норма является основополагающей для института непосредственного управления.

 

1.2 Зависимость управления  многоквартирным домом от количества  квартир в таком доме. Виды, краткое  описание и краткие характеристики  способов управления многоквартирным  домом.

 

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором не превышает двенадцати, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

При этом если количество квартир в многоквартирном доме превышает двенадцать, собственники на общем собрании обязаны выбрать управляющую организацию и заключить с ней договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Договоры на выполнение работ по уборке, ремонту и снабжению  коммунальными услугами заключаются каждым собственником помещения непосредственно, от своего имени, с подрядными и ресурсоснабжающими организациями.

В силу ч. 3 ст. 164 Жилищного  кодекса РФ в тех случаях, когда  собственникам некогда заниматься вопросами управления многоквартирным домом, на основании решения общего собрания, они могут передать свое правомочие по решению вопросов управления общим имуществом одному из собственников или иному лицу. Данные полномочия удостоверяются доверенностью, которая выдается в письменной форме и подписывается всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Как отмечает Ю. Н. Чернышева: «Преимущества  данного способа управления очевидны: нет отдельных органов управления домом, нет штата работников этого  органа управления, которым нужно платить заработную плату, следовательно, собственник дома несет меньше расходов на содержание жилья. Степень риска взяточничества и воровства бухгалтера, председателя и других членов правления дома равна нулю ввиду его отсутствия, а это значит, что все деньги, сданные жильцами дома, пойдут по назначению поставщикам коммунальных услуг и лицам, осуществляющим услуги по содержанию и ремонту дома» [8, с. 4].

Однако если собственники не обладают необходимыми познаниями в правовой, бухгалтерской и инженерно-строительных сферах, шансы неэффективного управления или обмана собственников со стороны контрагентов повышаются.

Как это установлено жилищным законодательством  такая форма правления может  себя реализовать только в малоквартирных жилых домах. В домах количество квартир, составляет более чем двенадцать, данный способ управления может быть реализован только при заключении собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, однако фактически данный способ преобразовывается в управление управляющей организацией.

Понятие управляющей организации  сформулировано в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, для целей этих правил управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом [6].

При анализе положений Жилищного Кодекса РФ можно прийти к выводу, что управляющая организация — это сторона в договоре управления многоквартирным домом. При этом договор может заключаться с ТСЖ, ЖК или с собственником каждого помещения напрямую, если собственники выбрали способ управления, предусмотренный п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ [7], либо, если управляющая организация выбирается по результатам открытого конкурса, в случаях и порядке предусмотренных ч. 13, 14 ЖК РФ.

Положительным моментом в этом способе  управления является слаженность работы управляющей организации, наличие у нее связей, как с властными структурами, так и с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг. При данном способе управления она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и за предоставление коммунальных услуг.

С другой стороны, для обслуживания большого комплекса домов, которыми управляет управляющая компания, ей требуется и большой штат квалифицированных работников, которым нужно платить заработную плату. Их заработная плата входит в структуру тарифа [8, с. 20].

Товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников  помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

В соответствии с правилами  ч. 5 ст. 136 ЖК РФ ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются видом потребительского кооператива.

Члены жилищно-строительного  кооператива своими средствами участвуют  в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Данный вид управления может быть выбран, как и до строительства многоквартирного дома и последующего ввода в эксплуатацию, так и после.

Число членов ТСЖ, создавших  товарищество, должно превышать пятьдесят  процентов голосов от общего числа  голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ и кооператив действуют на основании устава, который утверждается большинством голосов на общем собрании.

Регистрация данных организаций  осуществляется в порядке, предусмотренном  федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ [5]. При этом, в органы государственной регистрации представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества. А также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме «За» создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

 

 

 

1.3 Условия создания и характеристика ТСЖ

 

Товарищество Собственников  Жилья может быть создано:

1. Собственниками помещений  в нескольких многоквартирных  домах, количество квартир в  которых составляет в сумме  не более чем тридцать. Если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

2. Собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами. Если данные дома расположены на земельных участках, имеющие общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Следует отметить, что на ТСЖ, созданные до 17 июня 2011 года, данное ограничение не распространяется.

ТСЖ может поручить управляющей  организацией реализацию только технического управления, оставив за собой финансово-хозяйственное управление. Это интересная модель, в которой распорядительные полномочия остаются за ТСЖ, как носителем опосредованного управления. В этой модели сохраняются функции финансово-хозяйственного управления, а техническое управление отдается на откуп профессиональным управляющим организациям. Данная модель кажется наиболее привлекательной и может получить наибольшее распространение в ближайшем будущем [3].

ТСЖ создается как юридическое лицо со специальной                    правоспособностью для содержания и ремонта многоквартирного дома. В силу этого статуса отношения ТСЖ с собственниками жилых помещений, вступивших в члены ТСЖ, будут основаны на членстве, а отношения с жильцами дома, не вступившими в члены ТСЖ, — на возмездных договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме [1].

Несомненно, плюсом ТСЖ  и жилищных кооперативов является         возможность сокращать расходы жильцов за счет наименьшего количества необходимого персонала и подотчетной работы управляющего. Кроме того, если работа подрядчика будет признана неудовлетворительной, в этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками, а это, несомненно, легче, чем производить замену управляющей компании на новую.

При данном способе управления собственники по-прежнему принимают  непосредственное участие в решении  основных вопросов и могут контролировать всю хозяйственную деятельность.

К минусам можно отнести, низкий уровень контроля государственных и муниципальных органов за финансовой деятельностью ТСЖ, а так же действующее ограничение на количество квартир, однако, стоит отметить, что на жилищные кооперативы данное ограничение не распространяется. К минусам так же можно отнести и низкий уровень заинтересованности и, соответственно, контроля собственников жилья за тратами правления ТСЖ и эффективность управления многоквартирным жилым домом.

Таким образом, управление с помощью ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом является способом управления, который позволит, при должной заинтересованности среди самих собственников, наиболее эффективно реализовать права по управлению многоквартирным домом. Поскольку в настоящее время законодателем введен запрет на создание ТСЖ в многоквартирных домах, количество помещений в которых превышает тридцать, данный способ управления не может быть широко распространен.

 

 

Таблица 1. Сравнение характеристик управления многоквартирным домом [9].

 

№	Сравнительные характеристики	Способы управления многоквартирными домами
		Непосредственное  управление собственниками  помещений	ТСЖ                                       (ТСЖ)	Управляющая организация
1	2	3	4	5
1.	Где принимается решение  о способе управления многоквартирным домом	На общем собрании собственников помещений, если в нем участвуют более 50% общего числа собственников помещений	На общем собрании собственников помещений, если в нем участвуют более 50% общего числа собственников помещений	На общем собрании собственников помещений, если в нем участвуют более 50% общего числа собственников помещений.
2.	Каким количеством голосов  принимается решение о способе управления	Большинством голосов присутствующих	Более 50% от общего числа  голосов	Большинством голосов присутствующих
3.	Каким документом оформляется  решение общего собрания	Протокол собрания	Протокол собрания	Протокол собрания
4.	Объект управления	Жилой дом	Жилой дом (группа домов)	Жилищный фонд: города, района, микрорайона, квартала, районного центра, села (поселка). Жилой дом, группа домов общей площадью не более 100 тыс. кв. м.
5.	Преимущественные виды собственности на недвижимое имущество, подлежащее управлению	Частная	Частная	Государственная Муниципальная Частная
6.	Организационно-правовая форма	_	Некоммерческая организация	Коммерческая организация  либо ИП
7.	Принципы осуществления  управления многоквартирными домами	Каждый собственник  помещения заключает договоры на работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению жилищно-коммунальных услуг.	Правление ТСЖ заключает  договоры на работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.	На основании договора управления многоквартирным домом, управляющая организация выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме и предоставляет жилищно-коммунальные услуги как самостоятельно, так  и с привлечением для этих целей любых подрядных организаций по своему выбору.
8.	Возможные источники  финансирования деятельности	1.Платежи населения.	1.Платежи населения. 2.Членские взносы. 3.Платежи юридических  лиц. 4.Бюджетные средства. 5.Доходы от предпринимательской деятельности.	1.Бюджетные средства. 2.Платежи населения. 3.Платежи юридических  лиц. 4.Доходы от предпринимательской деятельности.
9.	Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.	На общем собрании собственников помещений.	Определяется органами управления ТСЖ.	В договоре управления многоквартирным домом.
10.	Порядок внесения платы  за жилое помещение и коммунальные услуги	Ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных  документов, представленных не позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным месяцем в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответ. виды деятельности.	В порядке, установленном  органами управления товарищества.	В порядке, установленном  договором управления многоквартирным домом.
11.	Право на получение льгот  и субсидий по оплате жилого помещения  и коммунальных услуг	Имеется	Имеется	Имеется
12.	Контроль деятельности	1.Собственники помещений.	1.Ревизионная комиссия. 2.Члены товарищества. 3.Органы власти, при  наличии бюджетного финансирования. 4.Общее собрание ТСЖ. 5.Надзорные органы.	1.Органы государственной или муниципальной власти. 2.Надзорные органы. 3.Общее собрание собственников  помещений. 4.Уполномоченное собственниками лицо.
13.	Возможность выбора обслуживающей  организации	Есть	Есть	Есть
14.	Возможность контроля  качества и объема предоставляемых ЖКУ	Есть	Есть	Есть
15.	Возможность сочетать функции  управления и обслуживания	Есть	Есть	Есть
16.	Ответственность по соблюдению правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда	В полном объеме	В полном объеме	В объеме договорных отношений
17.	Имущественная ответственность при неисполнении обязательств по платежам в бюджет	–	Есть	Есть
18.	Источник возмещения комиссии за банковское расчетно-кассовое обслуживание	За счет платежей граждан  за ЖКУ	За счет членских взносов	За счет платежей за ЖКУ
19.	Источник финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома	За счет платежей граждан  за ЖКУ	За счет платежей граждан  за ЖКУ	За счет платежей граждан  за ЖКУ
20.	Расходы на управление	Платежи населения	За счет членских взносов	За счет платежей граждан за ЖКУ
21.	Льготы по налогу на имущество	Выбор одного из способов управления многоквартирным домом  не влияет на предоставление льготы по налогу на имущество физическим и  юридическим лицам.
22.	Участие населения в  управлении	Участвуют собственники помещений	Участвуют члены товарищества	Не участвуют, контролируют исполнение договора.
Примечание: ЖКУ –  жилищно-коммунальные услуги