Эмфитевзис и суперфиций

1) застройщик имел вещное  право пользования имуществом, что  отличало его от обычного арендатора; по объему правомочий это право  приближалось к собственности. Право пользования суперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет dominus'a, он мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества. Подобно собственнику застройщик извлекал плоды из строения (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);

2) суперфициарий мог свободно  распоряжаться строением при  жизни и на случай смерти. Согласия хозяина участка на отчуждение имущества не требовалось, он не имел права на преимущественную куплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязанность отчуждателя заключалась в извещении dominus'a о том, что он намерен передать суперфиций другому лицу. Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка права оспорить действительность такой сделки.

Тем более застройщик мог установить сервитуты на время существования своего ius in re aliena, а также заложить его. По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону.

Обязанности застройщика заключались в следующем:

во-первых, он должен был нести государственные повинности, лежащие на поземельном имуществе. В случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком;

во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus'y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium'a. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собственником при помощи личного (обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был установлен superficies. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей;

в-третьих, застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. По общему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли;

в-четвертых, суперфициарию следовало извещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Следует заметить, что неисполнение этой (и предыдущей) обязанности не давало dominus'y возможности в одностороннем порядке прекратить суперфиций;

и наконец, застройщик, нашедший клад на участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяину земли. Напомним, что эмфитевтор в аналогичном случае мог оставить за собой половину thesaurus'a. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собственником становился суперфициарий.

Superficies возникал:

1) на основании договора  между сторонами, при этом (в отличие  от эмфитевзиса) требовалась еще  и передача вещи (traditio). Специального  контракта (по аналогии с contractus emphyteuticarius) для установления права застройки, о чем ранее уже говорилось, римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение (в последнем случае, вероятно, дарителю приходилось сохранять за собой обязанность по уплате solarium'a собственнику земли, поскольку одариваемый приобретает по договору только права, но не обязанности);

2) посредством завещательного  отказа (легата);

3) на основе судебного  решения, если при разделе общего  застроенного участка судья передавал  одному лицу право собственности  на землю и постройку, а другому - право отчуждаемого наследуемого  пользования;

4) путем давностного приобретения. Хотя источники прямо не упоминают о таком способе возникновения в отношении суперфиция, но теоретически нет никаких оснований не допускать применения давности для установления суперфиция, поскольку она допускалась при сервитутах (которые также относятся к категории iura in re aliena). Впрочем, некоторые романисты придерживаются противоположной точки зрения, считая, что правила о давности, касающиеся права собственности и сервитутов, есть lex singularis.

От оснований установления суперфиция следует отличать основания перехода такого права к новому субъекту. Этот переход происходил:

а) в случае заключения договора об отчуждении между прежним и новым обладателем суперфиция;

б) в порядке наследования (как по закону, так и по завещанию). Если завещатель являлся суперфициарием, то он мог в завещании отказать свое право застройки третьему лицу, т. е. переход ius in re aliena происходил и на основе завещательного отказа;

в) путем судебного решения в процессах, возбужденных разделительным иском. В этом случае повторялась история с эмфитевзисом (если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение superficies одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам).

Для защиты своего права застройщик имел следующие средства:

1) петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а также actio Publiciana), которые предоставлялись ему как actiones utiles.

Actio de superficie (in rem) предоставлялся  суперфициарию согласно обещанию  претора в случае потери владения  постройкой и действовал аналогично  виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществление суперфициарного права).

Кроме того суперфициарий, являвшийся (подобно эмфитевтору) производным владельцем застроенного участка, мог, вероятно, воспользоваться и Публициановым иском для возврата имущества, владение которым он утратил (если по каким-то причинам не желал прибегнуть к actio de superficie).

Наконец, для защиты сервитутов, относящихся к застроенному участку, строитель располагал конфессорным иском;

2) будучи владельцем суперфициарного  участка, застройщик располагал  посессорной защитой, которая предоставлялась  ему в виде интердикта о  суперфиции (interdictum de superficie), сконструированного претором на основе interdictum uti possidetis и использовавшегося для удержания владения;

3) поскольку для установления  права застройки не было изобретено  специального контракта (что имело  место в эмфитевтическом праве), то стороны обычно использовали  в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio. Следовательно, суперфициарий имел также и личные (обязательственные) иски против хозяина земли, принадлежащие ему как стороне упомянутых сделок.

Право застройщика прекращалось:

1) по соглашению сторон;

2) в случае уничтожения  самого участка, перехода его  в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;

3) по истечении срока, если право застройки предоставлялось  на время;

4) наступлением резолютивного (отменительного) условия, предусмотренного  сторонами;

5) на основе судебного  решения;

6) в случае слияния  прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confiisio);

7) смертью застройщика, не  имевшего наследников (или в случае  отказа всех наследников от  наследства). Фиск в этом случае  не мог воспользоваться своим  правом на имущество как на bonus vacans, и право застройки прекращалось  по истечении срока для вступления  в наследство;

8) односторонним отказом  застройщика от своего права (derelictio);

9) иными способами, предусмотренными  сторонами договора, если они  не противоречили существу этого  института.

Некоторые авторы относят к основаниям прекращения суперфиция неплатеж застройщиком государственных податей или solarium'a в течение двух лет подряд, заимствовав эту норму из эмфитевтического права. Думается, последнее основание может быть применено лишь в том случае, когда имеют место либо отношения имущественного найма с застройкой арендованного участка, либо если в договоре об установлении суперфиция прямо предусмотрено такое последствие за просрочку платежей.

Решение вопроса о праве собственности на здание, возведенное на чужой земле, не вызывало у римских юристов сколько-нибудь существенных затруднений, так как, с одной стороны, принцип superficies solo cedit применялся не только при возведении строения на чужом участке, но также и при застройке своей земли чужим материалом. Фундаментом данного правила являлось признание земли с постройками единым целым в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рассматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика.

3.Казус

3.1 Предмет казуса

"Купля и продажа  заключается, как скоро сошлись  в цене, хотя бы цена не была  еще уплачена, и не был даже  дан задаток..." (Гай).

Казус: Марк Ливии договорился с Гаем Туллием о продаже дома.Условились,что передача дома состоится и цена будет уплачена по истечении двух дней.Через день дом сгорел от пожара,вызванного ударом молнии.Гай Туллий отказался произвести платеж в связи с непредоставлением ему вещей(дома).

Как решить спор по правилам римского права классического периода?

3.2 обязанности сторон при заключении договора купли-продажи

Купля-продажа (emptio — venditio) — договор, характеризующийся тем, что в нем участвуют покупатель (emptor) и продавец (venditor), что первый уплачивает второму покупную цену (pretium) и что второй передает первому вещь (res) или товар (merx).

Рассмотрим обязанности сторон при заключении договора купли-продажи по правилам римского права классического периода

Поскольку договор купли-продажи двусторонне-равный, то обязанностям продавца корреспондируют обязанности покупателя.

Обязанности покупателя

Обязанности покупателя обеспечивались предоставленным продавцу иском по поводу проданного (actio venditi). Основной обязанностью покупателя являлась уплата покупной цены. Для выполнения этих действий мог быть установлен определенный срок, а при его отсутствии предполагалась встречность исполнения: уплата денег покупателем в обмен на передачу вещи продавцом. В случае просрочки платежа покупатель обязывался к возмещению понесенных продавцом убытков.

В Юстиниановом праве было закреплено, что "продаваемые и передаваемые вещи становятся собственностью покупателя, если последний оплатил ее стоимость продавцу либо удовлетворил его иным образом, например, передав ему некоторую вещь в залог либо предоставив ему поручителя. Но если тот, кто продал, принял честное слово покупателя, то должно сказать, что вещь делается собственностью покупателя тотчас же". Продавец мог требовать уплаты денег за вещь, даже если он ее не доставил.

3.3 Риск случайной гибели              

Если по заключении договора купли-продажи проданная вещь погибнет по случайной причине, т.е. без вины в том как продавца, так и покупателя, то неблагоприятные последствия этого факта ложатся на покупателя. Это значит, что покупатель обязан платить покупную цену (а если уже уплатил ее, не имеет права требовать ее возвращения), несмотря на то, что продавец вследствие случайной причины не может исполнить лежащей на нем обязанности предоставления вещи. Это выражают афоризмом: periculum est emptoris - риск случайной гибели проданной вещи лежит на покупателе (если, конечно, в договоре стороны не предусмотрели иного положения).

"Если ясны предмет, качество и количество проданного, ясна цена и продажа совершена  просто (без условия), то купля  является совершенной"

"Как только заключена  купля-продажа, риск гибели проданной  вещи переходит на покупателя, хотя бы к этому времени  вещь и не была фактически  передана покупателю. Таким образом, если проданный раб умрет или потерпит какое-нибудь повреждение, или сгорит проданный дом, весь или в части, - ущерб от этого ложится на покупателя, которому необходимо платить покупную цену, хотя он и не получил купленной вещи. Продавец не несет ответственности за то, что случится помимо его умысла или небрежности (т.е. без его вины)".

Этот принцип выражен прямо и в источниках классической эпохи и является характерным для римского права.

Правило "periculum est emptoris" резко расходится с общим принципом римского права - "casum sentit dominus" (т.е. последствия случайностей, какие могут постигнуть вещь, приходится ощущать собственнику этой вещи). С точки зрения этого общего правила, если вещь по заключении договора купли-продажи, но еще до передачи покупателю погибает или повреждается, риск должен был бы несть продавец, так как при этих обстоятельствах именно он является собственником проданной вещи. Только после фактической передачи вещи право собственности переходит (при наличии других необходимых условий) к покупателю, и следовательно, с точки зрения правила "casum sentit dominus" только тогда, естественно, можно было бы возложить на покупателя риск случайной гибели или порчи вещи. В действительности же покупатель несет этот риск независимо от того, стал ли он уже собственником купленной вещи или еще нет. (4)