Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают  их. Однако, выдав заем, они продают  его (непосредственно или путем  выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов) третьему лицу – инвестору.

Данная модель предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже  выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для  России в случае организации такой  системы в первую очередь возникнет  проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.

В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных  средств для залогодателя. Другим недостатком, на мой взгляд, являются сложность законодательного регулирования  такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность  четкого и эффективного регулирования  построенного по англо- американской модели рынка ипотечного кредитования в  рамках континентальной системы  права.

Широкое применение такой  модели возможно лишь в странах с  очень устойчивой экономикой. Она  требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле государства за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном  рынке.

В странах англо-американской системы судебный прецедент является источником права, и за счет этого  возможно более-менее гибкое регулирование  отношений, складывающихся в процессе ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов. В странах  континентальной системы права, к которым относится и Россия, судебный прецедент не является источником права. Поэтому разрешение многочисленных споров, которые могут в то же время возникнуть в процессе ипотечного кредитования, организованного по американской двухуровневой модели, должно опираться на тщательно отработанное законодательство.

Не отказываясь полностью  от американской модели, целесообразно  способствовать развитию более простой  модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего подходит для России.

Организация и функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в России теоретически и практически  возможны. Подобная модель имеет достаточные  правовые основы, заложенные в действующее  гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, законодательство о  рынке ценных бумаг и т.п.

В России сегодня отсутствуют  важнейшие инструменты, на которых  строится вся западная ипотека. Ипотечные  облигации и институт вторичного ипотечного рынка – это именно те механизмы, которые позволяют  операторам первичного ипотечного рынка  привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. В России сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные  деньги либо на средства международных  инвесторов.

Между тем адаптация правового  зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает его прямого заимствования  без учета отечественной специфики  формирования смешанной экономики. Рационально было бы руководствоваться  общими началами построения системы  ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Поводя итоги исследований, необходимо отметить, что в сфере  ипотечного кредитования наблюдаются  определенные перемены и негативные тенденции, связанные с мировым  финансовым кризисом, преодолеть которые  невозможно без комплексного участия  государства в процессе кредитования и сопровождения кредитов, а также  без поиска и применения новых  для нашей страны, но уже апробированных за рубежом способов кредитования.

Жилищный вопрос по-прежнему остается открытым, а в виду того, что уровень доходов основной массы населения нашей страны остается на достаточно низком уровне, ипотека по прежнему является основным и главным способом решения жилищной проблемы населения нашей страны.

В сложившейся ситуации целесообразно  обратиться к опыту Германии в  области ипотечного жилищного кредитования. Ссудосберегательный способ ипотечного кредитования позволит осуществлять кредитование большего количества заемщиков, т.к. он не так сильно завязан на обязательных уровнях платежеспособности и кредитоспособности заемщика и поручителей, что весьма актуально для нашей страны, особенно в условиях кризиса.

Ключевыми же условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой  законодательно-нормативной базы и  повышение уровня благосостояния населения.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный  опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной  базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для волатильного рынка), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного  кредитования должна опираться в  первую очередь на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета.

Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной  экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье  и его предложением, а также  наличием (или отсутствием) необходимой  региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Что касается развития системы  ипотечного кредитования, то сегодня  в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а  не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы  может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы  ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения  взыскания на заложенное имущество  и механизм регистрации ипотеки.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии  рационального государственного регулирования  системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут успешно работать. Создание системы ипотечного кредитования и  вторичного рынка закладных могло  бы стать очередным шагом в  развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства  и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

 

Список использованной литературы

1. Антонов Л.Н. Залог и кредитный риск // Банковское дело. - 1995. - № 5. - С. 5-7.

2. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М: Финансы и статистика, 1996.

3. Банкам дали отмашку на ипотечное кредитование. Они обещали подумать // Эпиграф. -1998. —№30.-С. 3.

4. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. - М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 1997.

5. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы Второго Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона [Владивосток 1996]. - Владивосток: Дальнаука, 1996.

6. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. - № 7. - С. 29.

7. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. - 1994. - № 8. - С. 10-14.

8. Беленький В.Н. Как обеспечить надежность // Деловой мир. - 1995. - № 8. - С. 5.

9. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. - 1998. - № 2. -С.15-21.

10. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэлтер. - 1998. - № 3. - С.7-9; № 4

-С. 15-18.

11. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. - 1996. — № 2.

— С. 58-60.

12. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.—Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.—97с.

13. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.

14. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - 1996. — № П. —С. 52-56.

15. Возможные источники инвестирования в Новосибирской области // Эпиграф. - 1995. -№ 30.-С. 1.

 

Приложения

Приложение 1

Элементы основных моделей  ипотечного жилищного кредитования

Элементы	Модели
	усеченно-     открытая	расширенная    открытая     (американская)	сбалансированная  автономия  (немецкая)
Принцип           функционирования	Рыночный (модель зависит  от    общего состояния финансово-    кредитного рынка страны)		Ссудно-  сберегательный  (модель автономна)
Объекты           кредитования	Готовые и       строящиеся      дома и          квартиры	Готовые и       строящиеся      дома и          квартиры для    одной семьи,    дома для        нескольких      семей	Готовые и  строящиеся дома и  квартиры
Источники         привлечения       кредитных         ресурсов	Собственные и   заемные         средства        банков          (депозитные     счета,          межбанковские   кредиты и       т.п.)	Ипотечные       ценные бумаги,  обращающиеся    на вторичном    рынке, а также  собственные и   заемные         средства        банков          (депозитные     счета,          межбанковские   кредиты и       т.п.)	Жилищные  накопления и  жилищные  контрактные  сбережения будущих  заемщиков, а также  собственные и  заемные средства  банков (депозитные  счета,  межбанковские  кредиты и т.п.)
Основные          кредиторы	Универсальные   и ипотечные     банки	Ипотечные и     сберегательные  банки	Коммерческие,  ипотечные банки,  стройсберкассы,  сберкассы

¹ Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. –с. 190

² Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. – ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

³ Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России // Банковское кредитование – 2006 - №4, с.1-2.

⁴ Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России // Банковское кредитование – 2006 - №4, с.2.

⁵ Рогожина Н.Н. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в практике работы банков. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2006, с. 36.

⁶ В.С. Шапран Мировой ипотечный кризис: хроники катастроф // Инвестиционный банкинг – 2008 – №9, с. 1-2.

⁷ В.С. Шапран Мировой ипотечный кризис: хроники катастроф // Инвестиционный банкинг – 2008 – №9, с. 2.

⁸ В.С. Шапран Мировой ипотечный кризис: хроники катастроф // Инвестиционный банкинг – 2008 – №9, с. 2.