Зарубежный опыт ипотечного кредитования

При разработке схем ипотечного кредитования на общероссийском уровне необходимо учитывать, что все они  должны обладать индивидуальными особенностями. В каждой модели ипотечного жилищного  кредитования должны быть отражены особенности  национального характера и ментальности населения страны, а также исторически  сложившиеся правовые и экономические  взаимоотношения. Здесь можно говорить и о так называемой «национальной  психологии» ипотеки. Нужно понимать, что доскональное копирование той  или иной ипотечной схемы невозможно, необходимо создать собственную  модель, в которой бы учитывались  все определяющие факторы: экономическое  развитие, ментальность граждан страны, социальный состав населения, демографическая  ситуация и другие моменты.

Также невозможно применять  по всей стране одинаковую ипотечную  программу, необходимо учитывать особенности  каждого региона, как с точки  зрения географического фактора, экономической  ситуации в регионе, так и с  точки зрения демографической ситуации и особенностей менталитета населения  России. Разработка и применение разнообразных  ипотечных продуктов и схем –  это единственный способ подтвердить  жизнеспособность отечественной ипотеки.

2. Модели ипотечного кредитования, широко используемые при развитии института ипотеки в зарубежных странах

Основными моделями системы  ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение  данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать  в смешенном виде одновременно.

Каждая модель организации  системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор  основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (Приложение 1³).

При сравнении моделей  становятся очевидными различия между  ними. Проанализируем каждую модель.

Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования минимально. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки.

Объектами кредитования в  данной модели являются готовые и  строящиеся дома и квартиры.

Простая организационно-экономическая  основа модели позволяет применять  ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим  отделы ипотечного кредитования.

В качестве особенностей данной модели можно выделить следующее. Во-первых, ресурсы для предоставления ипотечных  кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том  числе за счет собственных и/или  привлеченных средств. Во-вторых, процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны.

Относительная простота организации  системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение  ее во многих странах мира (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.), и особенно в развивающихся странах с  несформированной инфраструктурой  финансового рынка и рынка  ценных бумаг.

В Восточной Европе основными  объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и  покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных  средств, условия предоставления и  сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам.

Таблица 2⁴

Условия предоставления ипотечных  жилищных кредитов

в Восточной Европе

В расширенной открытой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной  открытой модели возможна лишь при  условии создания разветвленной  инфраструктуры ипотечного рынка. Как  правило, при определенном содействии государства и как минимум  при его частичном контроле (за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке, за наличием жесткого баланса между совокупной ценой  эмитируемых и обращающихся ценных бумаг и ценой закладных).

Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что  большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах, т.к. данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

Объектом кредитования в  рамках данной модели является покупка  домов в частную собственность.

В сфере ипотечного кредитования в рамках данной модели существуют несколько типов учреждений-кредиторов, действующих на первичном рынке. В основном они делятся на две  категории: сберегательные и ипотечные  банки.

Сберегательные банки  действуют как промежуточное  звено между людьми, которые хотят  накопить деньги, и теми, которые  хотят занять деньги.

Сберегательные банки  имеют два источника доходов: доходы по процентам и доходы от комиссионных сборов, взимаемых с  заемщиков за финансовые операции и  предоставляемые услуги, включая  услуги по оформлению заявлений на кредит.

Ипотечные банки – второй тип учреждений ипотечного кредитования. Они получают фонды для финансирования своей деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. Таким образом, основной источник фондов для кредитования в конечном счете – вклады сберегательных банков.

Ипотечные банки после  оформления ипотечного кредита продают  его инвестору, крупной финансовой корпорации, получающей процентный доход  по ипотечным кредитам. Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном  рынке как крупным вкладчикам (например, различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям), так  и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.

Полученные от продажи  портфеля закладных средства ипотечные  банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы.

Основными источниками дохода ипотечных банков являются платежи  за обслуживание кредитов и сборы  за оформление кредита (за обработку  заявлений заемщиков).

Третья модель организации  системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, – это сбалансированная автономия.

Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают  как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки – сберкассы  и стройсберкассы. Это объясняется  тем, что главным отличительным  признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в  будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумуляция  денежных средств происходит путем  использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска  разного рода жилищных облигаций. Государство  при этом формирует благоприятный  экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот  для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а  также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков.

Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости  недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный  жилищный кредит.

У сбалансированной автономной модели есть ощутимые преимущества, так как потенциально данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи.

Таким образом, модель является независимой не только от колебаний  рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в  целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах  с неустойчивой экономикой.

Еще одним достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально  оценить кредитоспособность и платежеспособность клиента на накопительном этапе.

Объектом кредитования в  рамках данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и  квартир, а обеспечением – их залог.

Главной особенностью сбалансированной автономной модели является ее организационно-экономическая  основа, а именно предшествующий кредитованию этап – привлечение средств с  использованием жилищных контрактных  сбережений (ЖКС). Наибольшее распространение  они получили в Германии, а также  во Франции. Они рассматривались  как механизмы привлечения финансовых средств в жилищный сектор.

Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы  жилищного финансирования. За последние 20 лет они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран (Франция, Германия, Австрия, Испания, Тунис, Марокко, Чили, Индонезия, Таиланд, Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах  с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить такие проблемы, как отсутствие соответствующей  информации о заемщиках для правильной оценки кредитного риска и отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.

Суть ЖКС заключается  в договоре между гражданином  и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита  в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин  соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Существуют две главные  разновидности модели ЖКС: французская (Epargne-Logement (EL)) и германская (Bauspar (Баушпар)). Они имеют значительные различия в структуре и приоритетах. Представленные различия двух моделей жилищных накопительных  вкладов позволяют нам в общем  виде определить германскую систему  как «закрытую», а французскую  – как «открытую».⁵

Основу «закрытой» германской программы образуют ЖКС-депозиты, мобилизуемые специализированными организациями  – стройсберкассами (Bausparkasse) – ассоциациями строителей и заемщиков. Среди этих специализированных кредиторов частных  – 21 (из них 3 принадлежат коммерческим банкам), государственных – 13 (некоторые  из них находятся в собственности  региональных центральных банков или  государственного банка). Средства вкладов  могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам ЖКС, причем в порядке особым образом  организованной очереди.

Баушпар-схемы предлагают гражданам долгосрочные ипотечные  кредиты по фиксированной на уровне ниже рыночной процентной ставке, основанные на добровольных сбережениях, осуществляемых на условиях начисления постоянного  процента, пониженного по сравнению  с рыночными ставками. Это замкнутая  самофинансирующаяся система, в  которой большинство средств  для кредитов поступает от сберегательных контрактов и которая предназначена  для кредитования только бывших вкладчиков.

Баушпар-контракты предлагаются только специализированными организациями  – стройсберкассами (ассоциациями строителей и заемщиков). Это высокоорганизованные группы, финансирующие частное жилищное строительство.

 Основными направлениями инвестирования средств являются ЖКС-кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги и банковские депозиты.

Французская программа была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально закрытая, она постепенно модернизировалась  в «открытую» систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые  хотели бы поместить сбережения в  ЖКС без использования своих  прав на кредит, будучи заинтересованными  в доходе от жилищных вкладов.

Широкое распространение  и значительный вклад ЖКС в  систему жилищного финансирования объясняются привлекательностью этой программы для различных категорий  граждан, а не только для заинтересованных в приобретении и реконструкции  жилья. «Свободные средства», собранные  таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для  ресурсного обеспечения других типов  жилищных кредитов или для инвестирования в новый рынок ипотечных облигаций. Основное значение французской ЖКС-системы  в том, что она стимулирует  долгосрочные накопления путем сильной  сберегательной мотивации граждан. На эти ресурсы однозначно может  рассчитывать жилищное строительство. В то же время под действием  ЖКС-системы был создан рынок  ипотечных облигаций как один из инструментов обеспечения ипотеки  долгосрочными средствами.