Сущность, значение оценки рынка недвижимости

Эти особенности дают основание  характеризовать данный рынок как  специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка  недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского  каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей  устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость  постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального  назначения объекта он постоянно  нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем  ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах  с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность  объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз  преимуществ и недостатков с  точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

 

 

 

 

 

 

3.Структура рынка  недвижимости 

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам: 
      1. Представив рынок недвижимости как товар, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: 
развития (создания) недвижимости; 
оборота недвижимости; 
управления и эксплуатации недвижимости. 
      Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых: 
- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости); 
- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость); 
- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости); 
- на налоги (налогообложение недвижимости). 
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов. 
      Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота. 
      2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. 
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. 
      Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. 
      Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.  
      Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.  
      Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. 
      На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. 
      3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: 
- рынок купли-продажи; 
- аренды; 
- ипотеки; 
- вещных прав (доверительное управление) и др. 
      4. По степени готовности к эксплуатации: 
- незавершенное строительство; 
- новое строительство;                           
- строительство, подлежащее реконструкции и т.д. 
      5. По форме собственности: 
- частные объекты недвижимости; 
- государственные и муниципальные объекты недвижимости. 
      6. По отраслям: 
- промышленные объекты; 
- сельскохозяйственные объекты; 
- общественные здания и сооружения; 
- рекреационные и т.д. 
      7. По функциональному назначению: 
- жилая недвижимость; 
- производственные здания; 
- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); 
- гостиницы; 
- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д. 
      8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок; 
- здания и сооружения; 
- помещения;         
- предприятия как имущественные комплексы; 
- кондоминиумы; 
- вещные права; 
- многолетние насаждения. 
      Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости. 
      На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Недвижимое имущество  обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий  в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных  качествах: и как часть активов  предприятия, и как самостоятельный  объект инвестиций, и как потребительский  товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный  характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и  сложную внутреннюю структуру рынка  недвижимости.  
         На сегодняшний день, рынок недвижимости — это сложная взаимосвязанная система различных рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Эта система подвержена влиянию определенных факторов: экономических, административных, социальных и экологических. Ранок недвижимости играет важную роль экономике и развитии страны в целом, т.к. развитие бизнеса невозможно без новых объектов недвижимости, увеличение уровня рождаемости и повышение уровня жизни населения требует также строительства новых объектов и обновления старых объектов. Государство получает колоссальные доходы от налогов на недвижимость и может развивать другие сектора экономики. В конце концов, этот рынок характеризуется большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости, что положительно влияет на климат в обществе в целом.

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. С.В. Гриненко, Экономика недвижимости; Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 
2. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ". 1999. УДК 69.003: 65.014(07) 
3. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000. 
4. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.